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房贷变身“房抵贷”:馅饼还是陷阱

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专家表示,把房贷转换为“房抵贷”的资金成本并不低,且风险不小,建议不要铤而走险。中国银保监会表示,银行要监控资金流向,如果违规流向房地产市场要坚决纠正。

“贷款200万元,选择10年期先息后本还款方式,原按揭利率5.3厘,月供10600元;如果采用个人房产抵押经营贷款,现抵押利率3.1厘,月供约为6250元。这样,两种贷款方式月利息差为4350元,年利息差为52200元。”日前,中国证券报记者收到某担保公司发来的广告,这条夸张的广告诱导人们相信:房贷转“房抵贷”可使200万元贷款一年“节省”5万元利息。

中国证券报记者近日调研发现,当前,有不少中介机构利用两种贷款间的利率差帮客户“省钱”。不过,专家表示,把房贷转换为“房抵贷”的资金成本并不低,且风险不小,建议不要铤而走险。中国银保监会表示,银行要监控资金流向,如果违规流向房地产市场要坚决纠正。

资金“过桥”

“现在各银行房贷平均年化利率约在5.6%至6.2%之间,‘房抵贷’平均年化利率约在3.74%至4.9%之间。”某担保公司人士介绍。

那么房贷是如何摇身一变为“房抵贷”的呢?“准备资料-银行签约-下户审批-批复-过桥结清房贷-进押-放款。”一位企业咨询公司人士如此总结房贷转“房抵贷”流程。

他介绍,在客户先与中介机构达成协议后,中介机构帮客户准备相关材料。在客户向银行申请提前还清房贷并获批复后,中介机构为客户提供过桥资金,以结清客户个人房产剩余的按揭贷款,并向银行申请进一步抵押,获得“房抵贷”。最后,客户用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可由客户自由支配。

“房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的70%,服务费一般为放款金额的1%至3%,过桥资金日利率约为千分之一。

中国证券报记者发现,在武汉、深圳等地存在此类中介机构,为企业咨询公司、担保公司等。

应对有“术”

尽管“房抵贷”目前利率不及房贷,但银行对这类贷款审批更严格。据某国有大行客户经理介绍,该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营,申请人必须是正常经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行,也需客户名下有营业执照,公司注册时间满1年以上且作为股东时间需3个月以上,持股比例不低于10%。

某中介机构人士称,可帮客户转让经营满1年的公司,理论上全流程需至少3个月。“但是,我有办法可以马上完成。”在被中国证券报记者问及采取什么方法时,他却避而不谈。

“‘房抵贷’资金不得流入房地产市场和股市,银行会严格监控贷款账户,央行也有数据库。”上述某国有大行客户经理表示。对此,亦有中介人士支招:“客户把‘房抵贷’资金一次性取现即可,隔段时间再存进去。或者把现金存入个人及亲属以外其他账户。”

警惕风险

资深业内人士刘超(化名)透露,从长期看,“房抵贷”资金成本要比房贷高,且风险不小。“从短期看,‘房抵贷’资金成本比房贷低。从长期看,由于大多‘房抵贷’规定每年归本,很多客户需垫资过桥,这样算下来,贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低,实际资金成本会更高。”

他表示,房贷转“房抵贷”最大风险在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经营出现状况,银行将不同意续贷,客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受过高的过桥费用,都准备卖掉房子了。”

助贷行业人士透露,中介机构没那么“神通广大”。某城商行员工表示:“银行员工几乎不可能与中介机构有利益关联,如被发现将被辞退。”

高文律师事务所郑文艳律师认为,客户伪造虚假条件申请“房抵贷”,一来,可能面临事后银行审查,被停止贷款,并提前偿还贷款的风险,对个人征信将产生影响。二来,可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差,可能导致不可估量的后果,得不偿失。”

银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企此前明确表示,如果是通过房产抵押申请的贷款,包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向,确保资金运用在申请贷款时的标的上。

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