住房租赁监管进入精细化时代

来源：北京晚报

近日，住建部官网发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），公开向社会征求意见。这是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件。

在北京，市住建委近日针对部分房地产中介机构以赠自建房、阳光房等违法建筑为噱头，在二手房交易平台违规发布房源信息，违规代理附带违建等房屋问题进行了全网检查。

不得诱导使用“租金贷”

随着城镇化的推进和人才流动，住房租赁市场的需求愈加旺盛。据不完全统计，目前我国的租房人数接近2亿人，预计2020年租赁市场将达到1.6万亿元，2025年达到2.2万亿元。

《条例》中明确表示，国家将鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

庞大的市场需求，需要全面规范的条例进行约束。此次《条例》的出台，将有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。据了解，此次《条例》中涉及备受市场关注的“租金贷”与“甲醛房”等敏感问题，并对长租公寓“高进低出，长收短付”等经营风险作出了相关规定。

“出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。”此外，《条例》还明确提出了“三个不得”。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款；不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款；不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

不得单方改变租金

《条例》明确指出，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。“今年疫情的冲击，给人们的收入带来了一定影响，提出降低租金或解除租赁合同的不在少数。”业内人士指出，守住契约公平是交易双方的共同责任。“规范租金费用，对租赁双方都是利好。”

新规的发布标志着住房租赁监管正式步入精细化，系统化和法制化时代。“总体来看，意见稿对目前常见的侵害到租赁关系人的事项进行了明确规范，还可更有效地指导各地落实更为本地化的租赁类政策。” 58安居客房产研究员分院院长张波表示，《条例》对租赁的规范更为全面和细致。《条例》出台后，或将有效整顿租赁市场乱象，保障住房租赁相关方的合法权益。

长租公寓得到规范引导

迈点研究院的研究显示，首部《条例》征求意见稿的出台，对近期波动较大的长租市场起到了规范和引导的积极作用，众多一线长租品牌更是蓄势以待，迎接疫情过后的春天。

“过去五年，长租公寓虽然提供了一些机构化、品质化的供给，但进一步的增量还远远不够。”空白研究院院长杨现领强调，长租公寓是“慢活”，要看得长远，更要回归初心。

首先是扩大优质供给。在这一方面，长租公寓品牌龙湖冠寓的做法是，除了通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营，也有大量的政府合作项目，协助地方解决人才安居问题。

其次是保持租赁关系的稳定且追求租金相对稳定。“只有建立长期稳定的租赁关系，才能够从一定程度上稳定租金，稳定供需。”杨现领认为，长租的运营本质是慢生存策略，需要时间沉淀，需要为业主和客户提供优质的服务，以创造长期价值。

在这一点上，龙湖冠寓发展部总经理张智聪有着相似的见解。他表示，冠寓经过4年的锤炼，已经步入了全新的发展阶段，而冠寓一直以来可持续发展的重要逻辑，则是在于稳健的经营。“我经常把冠寓的发展比作种田，但怎么在并不肥沃的土地上把田种好？”张智聪认为，要想开花结果，没有扎实的功底是不可行的。

截至今年6月，冠寓已布局全国30余个高能级城市，累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜榜首。

长租公寓投入高、资金占用量大、回报周期长的特点，要用规模、效率和稳定破解。《条例》的发布在规范行业的同时，被看作一种保驾护航。不断创新空间产品、提升管理效率和抗风险能力、提高服务水平，长租行业等待重启增长。