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北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

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北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

在深圳的南头古城,“传统”和“发展”被写在了一起。

2017年末到2018年初,深港城市\建筑双城双年展的主会场被设置在市区内的一处城中村里。城与村共生,在南方仍然是城市创想家们的重要议题。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

艺术家鲍尔·米斯图拉的作品《“平衡 - 理解中国”》成为深圳人朋友圈的“网红圣地”。

图片:UABB

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

深圳某城中村,图片来源于网络

不是一味拓展城市边界,而是改造老旧存量空间,中国对“城市更新”这个概念已经并不陌生。最近,中国一线城市的创造者们正在重新实践城市更新,方法也越来越人性。

更懂市场需求了

6月24日,星巴克北京坊旗舰店开业。这家星巴克分为三层,除了咖啡,还售卖茶与酒精。

星巴克旗舰店、无印良品酒店、Page One创意书店纷纷揭幕,让大栅栏城市更新而来的北京坊迅速受到欢迎。

北京坊由知名建筑设计师吴良镛先生为总顾问设计。北京坊内部保留了原有的劝业场、谦祥益、盐业银行旧址、交通银行旧址等传统建筑,又以新建筑去平衡现代人的使用。

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北京坊的星巴克旗舰店前的“太糊实”雕塑。图片来自网络

而同样位于天安门广场南侧约200米,一路之隔的前门大街却被媒体称作“失败案例”。

今年早些时候Zara宣布撤出前门大街,H&M成为街上最后一家快时尚品牌。十年来,2008年开街的前门大街多次更换运营方和定位,仍然没有受到市场欢迎。将前门大街打造成中国的“香榭丽舍大街”的宣言仍然还是梦想。

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曾在前门大街营业的ZARA。图片来自网络

前门大街一直定位尴尬,在文化旅游景点与商业街区之间找不到平衡。Zara、优衣库等快时尚品牌店铺不仅被指责破坏了前门的文化风貌,销售也非常惨淡。从定位到招商,前门大街一直很难得到市场买单。

“对于旧商区的改造,应该从利用中保护,而不是当作古董保护。历史街区经过商业改造后被现代人认可了,这才是活的保护。”城市更新论坛秘书长陈方勇曾在接受界面新闻采访时,评价北京坊与前门大街的区别。

如北京坊一样,市场手段和市场组织越来越多地参与到城市更新里。

10月,北京合景·摩方购物中心开业,闪亮的陶板外立面让人耳目一新。购物中心由国际知名建筑事务所MVRDV设计。设计师拆解了居民需求,将购物中心3楼以下规划为日间购物区域,以服装、零售业为主;4楼及以上则是餐厅、酒吧等,在夜间更有韵味。为此,MVRDV还设计了一条直达高层的电梯,方便夜间使用。

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购物中心里的景观平台,拓展了附近居民的生活空间。

市场主体参与到城市更新之中也让城市更贴合实际用户需求。

温柔对待城中村

“深港双城展”的主策展人之一建筑师孟岩曾在接受采访时说,“我们想回答的是,如果不拆,城中村会有什么样的可能性,这也可以说是本届深双的最大野心。

深圳市福田区“水围人才公寓”就是“不拆”的尝试。项目就升级了29栋农民房,总建筑面积约1.5万平方米。改造之后,每户都带有卫生间,户型灵活又兼顾隐私,还有现代的健身房等公共设施。变身后,福田区政府将公寓以半价75元/平方米/月的价格出租,最小的16.5平方米户型租金约1250元/月,而福田区同等面积的普通商品房租金通常会超过2500元/月。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

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“颜值爆表”的水围人才公寓拥有社区厨房、多功能活动室等。图片来自网络。

“深双”一个名为《南方,南方》的展览里指出,由于居住密度更大,在同等土地面积的城中村/贫民窟租金收入总和,比高档住宅的更高。

不少开发商从中看到了商机,将目光投向了城中村治理。

2018年4月22日,万科创始人王石在深圳城市共创大会的一场演讲上说,城中村不应该大拆大建,万科已经探索出城中村整治的运作模式,要对这些房屋做系统性的改造。

王石口中的探索是指万科在2017年推出“万村计划”,万科曾出资1000万元成立新公司开始运营。截止2017年底,万科已经拿下龙岗、福田、宝安等7个片区中的33个城中村,其中10个村已经开始整租和改造运营。

北上深广各有一套

一线城市这一轮城市更新热潮的兴起大致始于2010年左右。主要原因是一线城市土地增量已经见底。

2009年广州已经统计发现次年几乎已经没有增量用地可以使用。同样,2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量。

无法扩建,一线城市把目光投向了城市更新。

在四个一线城市中,深圳土地供应尤为紧张。

深圳土地总面积约是北京的1/8,是上海和广州的1/3,建成区面积占全市土地总面积48.75%。全球其他国际性大都市的建设用地占比均在20%-30%之间,可见深圳在建设用地供应上已经接近饱和。必须依赖“向存量要空间”的城市更新模式。

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深圳的城市更新相信市场,政府当好“守门员”,市场来经营。

清华同衡研究院指出:“深圳有这样的信心是因为有很好的产业基础”,市场主导不仅只有开发商的短期获利,还有业态升级带来的其他利益。

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蛇口网谷改建自老旧的厂房,图片来自网络

深圳大冲的更新项目被称为“广东最大城中村改造项目”,项目由政府、村民组成的股份公司和开发商共同推进。大冲旧改项目更新改造范围面积为68.5万平方米,最终建成住宅、综合商场、星际酒店等。其中万象天地购物中心已于2017年底开业。

据报道,大冲完成改造签约,深圳的湖贝、水贝、白石洲以及下李朗等城中村都到大冲学习取经,对其旧改模式表现出兴趣。甚至也有江西南昌等前来了解大冲模式。

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万象天地购物中心,图片来自网络。

与深圳不同,广州把城市更新的主动权拿到了政府手里。

广州早期完全是市场开放,鼓励开发商主导更新城市环境。但很快政府发现,有的区域开发商争抢不断,另一些区域拆迁较难,开发商不愿意碰。

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猎德村拆迁后兴建37栋复建房,部分村民一夜暴富,“嫁人要嫁猎德村”成为广州当时的流行语。图片来源于网络

广州偏政府,深圳偏市场,而上海力求把两者结合。除了旧区和城中村改造(新天地、田子坊),上海也更多工业用地转型的案例。

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上海田子坊,图片来自网络

北京最主要的难点是功能疏解产业升级。中关村假货聚集的电子卖场海龙大厦转型升级为“智能硬件创新中心”;万科将原十里堡西单商场改建而成商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

万科时代中心,图片来自网络

更新,而不全新

越来越多,一线城市的创造者们意识到:城市居民不只要求生活品质的提升,同时也需要多元的文化生活保持原有记忆和生活方式。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

1933老厂坊成为《小时代》等电影等取景地,上海。图片来自网络。

一线城市越来越多的城市更新不再大拆大建。北上深广的城市更新开始注重本地文化的保护和传承,对老旧城区、城中村、设施的“微更新”越来越多。

在北上深广的城市更新过程中,老旧工业厂区、历史建筑的保护得意保留,其中不乏成功案例。

北京废旧工厂改造为798时尚商业艺术区;上海橡胶研究所改造为幸福里创意产业园区;广州旧厂房改造为红砖厂创意园区都已经融入城市日常生活

北京的798地处酒仙桥大山子地区,原为国营798厂等电子工业的老厂区所在地,面积60多万平方米,随着都市化进程和城市面积扩张,原属于城郊的大山子地区成为城区的一部分,原有的工业外迁,转型开发新型产业,大批艺术家文化人入驻,改造成极具风格的艺术园区。

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北京798艺术街区改造前后一角,图片来自网络

上海在城市更新中强调历史感, 为了延续老上海风格遵循“修旧如旧”的原则。作为旧改项目,上海新天地保留着原法租界的传统瓦屋,有很多像东京西麻布的咖啡馆,曾是外资饭店、爵士乐俱乐部的密集区。大量石库门特色元素的运用,重现旧时代上海里弄的风光韵味,重修建筑尽量用原来的旧砖瓦,甚至是门上的青苔与小草,都务求贴近它原来的面貌,是上海人最常去的休闲场地之一。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

上海新天地里弄,图片来自网络

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

幸福里是魔都的最潮的新去处之一,图片来自网络

广州城中村的改造虽然让村民实现了“住洋楼养番狗,喝洋酒叹江景”,但“老一套”仍得以保留:小区外保存着巍然耸立的牌坊和古色古香的祠堂;端午龙船饭、七夕摆七娘、春节过年请客吃饭,都在祠堂里面进行。甚至租个房,仍习惯于在村口举牌揽客。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

广州车陂村村民赛龙舟的热闹景象,图片来自网络

深圳政府和市场也回应了这种“微更新”期待。11月5日,深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)。指出要“在特定时间内保留一定比例的城中村”,并对其进行“综合整治类更新”。

不是拆除重建,综合整治来得更温柔。

北上深广都做城市更新,改造方法更温柔了

图片来自《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)

虽然城市更新的方式都更温柔了,却也并非所有人都满意。

深圳不再大拆大建的规划也让不少城中村村民感到沮丧,纷纷要求“城市更新”。其中一个理由是拆除重建,可以让不少居民迅速获利,一夜暴富。

(本文来源:贝壳找房)

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