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房屋卖出延迟户口迁出谁担责?

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买受人可以在诉讼过程中及时申请行为保全,禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学籍。房屋出卖人如果明知学区房指标使用对购买人造成重要影响仍占用,则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。

对于普通家庭而言,房屋买卖无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户,还希望购买到的房屋足够“干净”,也就是不存在他人的户口登记。如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话,很容易因为户口迁移问题产生纠纷。

记者从北京三中院了解到,2015年至2017年,该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件,其中有普通房屋也有学区房,有出卖人家庭的户口也有案外人的户口。

二手房屋买卖大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中,大多都会对户口迁出的时间和违约金作出约定。法官提醒市民,在签订房屋买卖合同之前,出卖人一定要谨慎查明房屋是否存在户口登记,如果存在,应及时履行迁出义务,否则会因为违反合同约定承担赔偿责任。

“我们对涉案房屋所处区域梳理,涉及学区房买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者,因涉案房屋存在迁出户口障碍等原因无法迁入户口,或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女入学资格,导致购房目的无法实现,从而产生纠纷。”北京三中院民一庭庭长齐晓丹说。

一般情况下,购买学区房的目的很明确,就是为了子女上学使用,且该类房屋的销售价要高于普通房屋。如果出卖人未及时迁出户口,导致购买方的子女无法正常使用入学指标,将有可能为此承担大额违约赔偿。

在北京三中院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中,赵某在买卖房屋之初就告诉李某购买房屋是为了解决孩子上学问题,合同约定“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的,应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务”。后来,李某未按时迁出户口,导致赵某子女入学目的无法实现,法院依法判决李某依照合同约定支付违约金。

“学区房户口性质较为特殊,与一般房屋买卖相比,此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大,且时常影响到合同目的实现。”北京三中院法官孙京说,如果出卖人未及时履行迁移户口义务,其给购买人造成的损失巨大,故需特别注意义务的履行时间。

据了解,涉及学区房的房屋买卖合同有时虽然已经进入诉讼程序,但学区房指标并未被占用,购买人为了让出卖人按照约定迁出户口也会提起诉讼。

如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用?对此,法官建议,买受人如果要求继续履行合同,可以在诉讼过程中及时申请行为保全,禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学籍。房屋出卖人如果明知学区房指标使用对购买人造成重要影响仍占用,则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。

房屋卖出延迟户口迁出谁担责?


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