北京回龙观天通苑二手房交易量大 新房供应有限

回龙观、天通苑，这两个位于京北的大型居住区经常被人同时提起，居住人口多、交通拥堵是很多人对其固有印象。上周，北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》，北京计划3年内向该地区投入近200亿元资金，更新提升回龙观、天通苑区域的各项配套。该利好消息也迅速传导到楼市，作为北京二手房【点击查看北京二手房】交易量较高的两个区域，“回天”地区二手房存量大，总价低，是很多刚需购房人的首选地，但配套的老旧也是无法回避的问题。《行动计划》出台之后，“回天”地区楼市未来会不会因此受益，成了很多购房人关心的问题。

区域

回龙观：背靠“中国互联网之都”

天通苑：地铁连通多个商圈

回龙观、天通苑由于经常被同时提起，又同在京北，很多人印象中无法分辨二者的位置关系。事实上，回龙观与天通苑相距并不近，在目前的交通条件下，回龙观到天通苑也不是件容易的事儿。

如果以地铁回龙观站和天通苑站作为回龙观和天通苑的起始点，在不堵车的情况下，自驾穿行大约要半个小时。如果选择公共交通，地铁是最快捷的方式，需要经过一次换乘，约20分钟到达，而选择公交车的话，可能一个小时都无法到达。

从整体区域上看，虽同属昌平【点击查看昌平二手房】，但回龙观位于京藏高速以东，北起南沙河，南至海淀【点击查看海淀二手房】西三旗，东邻东小口。属于京北偏西的位置，而天通苑则位于立水桥以北，立汤路以西，属于京北偏东。

因为位置的不同，回龙观和天通苑吸引的居住人群也完全不同。

回龙观现在几乎被互联网从业人员承包，成为码农的聚集地。由于距著名的“中国互联网之都”中关村软件园不到10公里，与中关村之间交通也很方便，大量的互联网从业人员租房、买房都选择了回龙观。

而地处京北的天通苑则会集了在北京各个热门商圈工作的人，除了在中关村、上地工作的IT人士，亚运村、望京甚至国贸CBD都有大量的上班族居住在天通苑。而且，通过南北贯穿的地铁五号线，天通苑与各个商圈都可以实现方便连接。

58安居客房产研究院高级分析师李震分析称，“回天区域”回龙观被称作北京最大规模的“卧室”，而天通苑板块则是亚洲第一大社区。因地理位置较为优越，两大板块向南分布着西二旗、上地、五道口等多个高新技术园区，众多互联网公司坐落在此，同时又拥有大面积住宅，选择多，所以被购房人广泛关注。

但因“回天”区域内规划主要为居住区，产业配套少之又少，形成了早出早归钟摆式的人流现象。目前区域居住的人口已经超过80万人。作为城市化过程中形成的大型居住区，近年来交通拥堵、公共服务配套设施不足等问题日趋严重，这些十分突出的“大城市病”都是购房者在意的因素。

配套

回龙观：生活配套齐备其他配套略落后

天通苑：交通仍是核心问题

在《广厦时代》调查中，大部分居住在“回天”地区的人反馈，居住在这里，比很多楼市的新兴板块还是方便不少的。

一位居住在回龙观某经适房小区的女士告诉《广厦时代》，如果不考虑早晚上下班，居住在“观”里，还是很舒服的。购物中心有华联购物中心、龙旗广场，虽说没有城里那么高大上，但基本的服饰、餐饮品牌都有。批发市场有百汇商城，生活用品一应俱全，蔬菜水果等生鲜也比城里便宜不少。但医院和学校比较少，如果家里有老人和孩子，就有些不方便。

《广厦时代》了解到，目前回龙观区域内商超配套齐全，华联、上品折扣、龙旗广场等分布在回龙观内，影院、餐饮配套同样不缺。但在医疗和教育配套上，回龙观一直有所欠缺，尤其是医疗配套，直到2013年积水潭医院回龙观院区投入使用，拥有庞大居住人口的回龙观才有了第一所三甲医院。

在交通上，回龙观轨道交通发达，认真算起来，回龙观内有八个地铁站，地铁13号线的回龙观、龙泽、霍营站，地铁八号线的育新、霍营、回龙观东大街、育知路、平西府站，这些地铁都可以帮助居住在这里的人快速出入“观”，和地铁相比，回龙观的路面交通条件就有些落后。

几天前，回龙观的交通要道育知东路城铁桥下超两米深的积水阻断了不少人的上班路，回龙观的交通问题再次暴露。一位在中关村软件园工作的居民告诉《广厦时代》，平时半个小时左右的上班路，那天耗费了三个小时。

反观天通苑，商业配套也已经比较完备，龙德广场、华联购物中心等都已经开业多年，大量的居住人口也让天通苑不缺任何生活配套，但一些公建设施仍比较缺乏。

交通一直是天通苑居民最头疼的事，一条立汤路，几乎没有通畅的时候，而其又是天通苑地区人们出行的必经之路。而连接天通苑、回龙观和中关村软件园的北清路，也是常年面临拥堵困扰。在公共交通上，天通苑地铁站外蜿蜒百米的排队人群，也常常被作为北京地铁拥挤的代言出现在各类媒体上，立汤路上的快速公交3号线，也往往快速不快。

在这次的《行动计划》中，令回龙观和天通苑居民头疼的问题几乎都被涉及。在备受关注的医疗和教育配套上，《行动计划》指出，未来三年将在回龙观重点实施26个教育项目，预计将提供1.3万个学位。此外还将在回龙观实施5个医疗卫生项目、6个文化体育项目和8个养老项目，满足公共服务需求。

对于学龄前儿童面临的“入托难”“入学难”等问题，回龙观、天通苑地区将规范提升现有社会办园，扩大普惠园覆盖范围。通过名校办分校、集团化办学、教师培训交流等方式改善教学条件，提高地区教学质量，推进优质教育资源均衡化。

而在交通上，《行动计划》指出，要打通回天地区的交通“大动脉”，重点实施安立路、北清路“一纵一横”主干路的快速化改造，北苑东路、定泗路、回南北路等“五通五畅”主干路的交通贯通工程。此外，林萃路五星啤酒厂等主要堵点、断点也将得到疏通，回龙观至上地的自行车专用路将开通。同时，对于拥堵严重的地铁站点，也将进行改造，增加进出站口。

楼市

回龙观：低密为主尚有少量新盘

天通苑：二手房经适房占比高几无新盘供应

楼市是回龙观、天通苑最初被人所知的原因。1998年，以回龙观、天通苑为代表的经济适用房项目在北京房地产交易中心集中展示，从那时起，大量的人口被引入回龙观。因为存量大、人口多，公共交通相对方便，回龙观和天通苑近几年一直是北京楼市交易最活跃的区域。

在新房方面，回龙观目前尚有首开国风美唐、公园悦府、领秀慧谷等新房小区有房源在售，价格一般在60000元/平方米上下，户型基本以两居、三居为主。而天通苑则基本已无新房供应。一些意向在天通苑买房的人，则将目标换向了天通苑以北的北七家。

李震分析称，2017年至2018年6月，北七家板块共成交1104套房源，占整个昌平区域的29%。再看土地市场，北七家也是2017年成昌平区域唯一出让地块的板块。同时，加之未来科学城利好带动，使得目前北七家处在新房市场的风口浪尖。

李震分析：未来随着政策规划的不断落地、区域配套的不断成熟、新房市场的开发完结以及二级市场供应不断增加，北七家板块很有可能发展成为接棒“回天”区域的置业热点区域，届时发展较晚的北七家板块，其二手房居住质量也会高于目前的“回天区域”。

而在二手房方面，根据贝壳研究院数据统计，目前链家二手房天通苑商圈在售房源为1498套，回龙观商圈在售房源为1518套，两商圈在售房源量相当。天通苑成交周期相对较长，房源成交周期为80.42天，客源成交周期为74.99天。回龙观成交周期相对较短，房源成交周期为58.88天，客源成交周期为58.22天。

二者不同的成交周期与供求关系有关，李震指出，从58安居客的大数据看，目前天通苑板块的挂牌二手房房源与客源关注度基本持平。而回龙观板块则呈现出：客多房少，供不应求的趋势。

从成交量上看，回龙观和天通苑的变化趋势基本与北京二手房市场上半年的表现一致，从1月起逐月回升，在5月冲至顶峰，6月则出现了明显回落，但回龙观的表现仍要好于天通苑。

供求关系也同样反映在价格上，曾经，回龙观与天通苑价格相近，但近几年，二者的差距在逐渐被拉开。

根据贝壳研究院数据统计，6月回龙观二手房成交均价为48511元/平方米，天通苑则为37746元/平方米。由于这两个板块都有大量的经济适用房，交易时还要付出网签金额10%的综合地价款，实际的购房成本要高出一些，但可以看出，回龙观二手房的单价已经高出约1万元/平方米。

价格的差异与供求关系和回龙观地区的宜居程度有一定关系。与天通苑都是高层建筑不同，回龙观的住宅以低密为主，从早期的经适房龙某苑系列，到后期的一些纯商品房小区，回龙观整体的居住密度要比天通苑低出不少，而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客，也逐渐推高了回龙观的价格。

以热门的两居室租金为例，目前回龙观的两居室整租价格大概在6500元/套左右，一些条件较好的两居租金则更高，而天通苑的两居整租价格在5500元/套上下。不过，纯从租金回报率计算，回龙观和天通苑可以领跑北京的大部分区域。

在买卖上，两居室也是回龙观、天通苑的主力。根据贝壳研究院的数据，回龙观和天通苑两居成交占比都超过一半，上半年套均总价分别为420万至480万元和430万至460万元。

对于《行动计划》会为“回天”地区带来的改变，业内人士一致看好，贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，回龙观和天通苑是刚需置业集中的大型生活区，由于基础设施配套较差，房源多为经济适用房，居住性差，房价相对不高。未来三年的大力改造会大大提高两区域的宜居性，自然会对该区域楼市带来一定利好，随着计划的落地实施，两区域成交量会迎来增长，房价将会有上涨压力。

此外，该政策对回龙观利好可能高于天通苑，主要是回龙观区域紧挨西二旗，成为中关软件园码农的置业区域，房价比天通苑要高不少。如果回龙观的医疗、教育和交通问题得到解决，会有更多中关村软件园的上班族选择在回龙观置业。

李震则指出，三年内投资两百亿的公共服务和基础设施行动计划集中在“回天区域”教育、医疗、交通以及养老等社区基础配套的短板之上，这无疑会对天通苑与回龙观区域二手房市场起到一定的提振作用。

从价格区间看，“回天”地区，尤其是天通苑板块相对处于价值洼地。这主要因为“回天区域”居住人口大，教育、医疗以及交通等配套不完善、不充分造成的。但随着政策红利的落地，两大板块的居住舒适度、成熟度也将有较大提升，整个“回天区域”的价值也会有效得到提升。