存量交易为主的时代，北京的二手房市场，被认为更能体现市场的风向。
在堪称全国最严的调控下，北京二手房【点击查看北京二手房】市场相比高点量价齐跌。根据国家统计局的数据，北京是过去一年中，二手房价格同比下降幅度最大的城市。
有机构指出，3·17调控以来，北京二手房市场经历了大幅降温-低位企稳-向上修复三个阶段，但由于缺乏有利因素的支撑，在货币信贷政策不发生转变的前提下，下半年北京二手房市场将很难继续向上突起。
上半年二手市场复苏
从上半年数据来看，北京二手房市场正在复苏。
Wind数据显示，2018年上半年，北京市二手房签约套数76640套，相比2017年下半年的48636套，环比上涨57.6%，但相比2017年上半年，则同比下降9.3%。
中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，之所以会出现超过50%的环比增长，主要有2017年下半年市场太过低迷，刚需在价格下行的情况下开始入市，和新房供应量较少，部分需求被迫转向二手房市场三方面原因。
从2017年3·17调控后，限购、限售、限贷、限价等多重围堵下，北京楼市很快冰封。
调控直接对需求形成了压制。同策研究院的一份报告显示，若以前五年的住宅销量和1-5月的住宅销量相比，北京当前被压抑的需求量占年均销量的百分比达到72.7%。而网签数据则显示，2017年下半年，北京的二手房网签数相比上半年腰斩。
需求下滑，价格也随之松动，根据国家统计局发布的数据，今年5月，北京二手住宅销售价格同比下降5.7%，降幅在全国70个大中城市中居首。
而机构数据显示的降幅则更大。链家数据显示，北京在3·17调控后，二手房连续9个月回落，到今年2月份累计下跌14%。
在这样的背景下，调控的边际效应在2018年初减弱，需求开始在2018年上半年缓慢复苏。一位孩子刚刚3岁的购房者告诉21世纪经济报道记者，春节前，在木樨地附近的学区房从高点14万降到12万左右，她果断入手，卖掉自己以前的房子，置换了一套学区房。“差一点就没抢到。”
不仅是改善需求，21世纪经济报道记者注意到，一些刚需，也开始在限价房、共有产权房和二手房的选择中偏向二手房。与二手房的复苏相比，新房市场依旧冷清。中原地产研究中心的数据显示，即使叠加成交的2103套共有产权房，北京市2018年上半年也仅成交了1.06万套，创下历史新低。
在前后看了数个开盘的共有产权房项目后，夏明（化名）近期在南五环外购买了一套总价305万的二手小两居。夏明告诉21世纪经济报道记者，上半年限价房数量少，“抢不到”。而对于刚刚结婚并且以后准备生二胎的他来说，未来肯定还有换房需求，但共有产权房限制上市交易对象后，升值空间太小，这是他放弃共有产权房的主要原因。
夏明的选择并不是个例，由于共有产权房必须无房家庭申购，且只能在具有共有产权房资格的家庭间流通，“共产房遇冷”屡见报端。一些项目的申购家庭数与房源比，与北京此前主打的自住房相差较大。
下半年或稳中有落
尽管二手房市场在上半年有所恢复，但多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示，这并不意味着北京楼市将会出现回暖，甚至还存在稳中有落的可能性。
“上半年的7万多套是一个比较正常的交易量，只能说二手房市场正在恢复，很难说将会形成热度。”张大伟表示。
最新数据甚至出现了下调。链家数据显示，6?月北京链家二手房成交量结束此前持续上行趋势，环比下滑22.6%，绝对水平降至3?月之下，均价环比下跌0.4%。另外，新增客源房源量分别环比下滑16.2%、16.1%，而业主挂牌价跌幅增加，涨价比例下降。
我爱我家数据也透露，6月通过其成交的二手房价格环比降幅为1.6%
“市场复苏缺乏有利因素的支撑”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，6月份最新数据显示，北京二手房市场从5月的高点回落，而从新增客源、房源量减少、业主挂牌价跌幅增加等因素来看，后期市场的下行压力明显大于上行动力，下半年或将重回降温通道。
其中一个重要原因是，上半年学区房政策调整带来的结构性改善性需求，将在下半年减少。数据来看，北京5月二手房市场明显回暖，链家成交量环比增长18.7%，房价上涨4.3%，但上升主要集中在西城【点击查看西城二手房】区、海淀【点击查看海淀二手房】区、东城【点击查看东城二手房】区等学区，而其他区表现平平，亦庄开发区【点击查看亦庄开发区二手房】等仍在下降。许小乐指出，根据带看量、新增供需等指标判断，5月份的市场高点不可持续。
此外，多位受访人士均表示，根据北京去年的土地出让情况，下半年预计将有大量限价房推出，将会显著分流二手房的市场需求。张大伟表示，限价房供应将在2018年下半年迎来井喷，有望入市2万套以上。
而上述同策研究院则指出，由于北京等一线城市调控政策不放松，需求端限购、限贷政策阻碍了需求释放，客观上拉长了本轮楼市周期，这些城市或将在2018年3-4季度，迎来本轮房价周期的谷底，部分城市房价或将迎来实质性下降。
本文来源：21世纪经济报道
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