站在风口 长租公寓能否“常驻”

北京的二手房交易市场平淡无奇，但租赁市场却风生水起，除了租房价格步步攀升之外，一个新的业态正在慢慢改变着市场格局，即长租公寓。6月6日，华润置地宣布，正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，并且进驻一二线城市。同一天，长租公寓运营商“蛋壳公寓”同时对外宣布，已完成7000万美元B+轮融资。至此长租公寓的品牌已经有千余家，开发商纷纷深度介入。在政策的利好以及资本的自持下，长租公寓此次无疑是站在了“风口”上，但由于盈利模式上的模糊不清，其是否能在未来万亿级的市场规模中分得一杯羹，还有待市场和时间的验证。

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房企试水 运营商获融资

又一家房企宣布进军长租公寓了，而早在华润置地之前，不少房企已经开始纷纷布局长租市场。龙湖地产计划布局16个一二线城市，未来公寓将达5万间，进入行业前三名；万科泊寓业务已覆盖21个一二线城市，明年万科长租公寓规模将达15万间；旭辉领寓的目标是未来五年达到20万间，进入行业前五，完成国际化布局，同时实现IPO上市。

而就在华润置地宣布试水的当天，长租公寓运营商“蛋壳公寓”同时对外宣布，已完成7000万美元B+轮融资。而就在今年2月底，蛋壳公寓刚完成1亿美元B轮融资。

而目前已经有约1000家品牌运营商进入租赁市场，约30家房地产企业开始深度介入，约10家地产中介进入市场，此外还有约20家酒店在集中式公寓开始布局。

市场规模

未来租赁市场达数万亿

什么是长租公寓？作为最近两三年才有起色的新兴业态，其主要是运营公司将房东房子租过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的年轻群体。租赁时间一年起步，并提供管家等多项服务。

记者看到，长租公寓运营主体主要分为四类，一类是以万科、龙湖、远洋为主的房企通过自身业态打造的长租公寓品牌；我爱我家等传统中介公司；专业购房租赁机构，比如魔方、you+通过前期租赁房源，然后统一进行装修、招租以“二手房东”来 运营。还有一类就是酒店集团，比如泊涛、如家，通过对于酒店的改建成长租公寓进行租赁。

根据链家《租赁崛起》报告显示，未来中国将有3亿租赁人口，市场规模达5万亿元。随着购房年龄的推迟和房价的攀升，租房需求呈现上行趋势。蛋壳公寓创办之初，经过详细的市场调研和科学计算。公开数据显示，到2030年，房屋租赁市场的规模会达到4.6万亿元左右，而2017年，这一数字为1.3万亿元。

解读行业

政策助推 开发商转售为租

“总的来看，去年楼市调控与历年相比，最大的不同就是住房租赁市场获得前所未有的重视。”业内人士表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房画等号，但是随着房价高涨以及限购政策，导致更多的市民不得不回到租赁市场。

另外，目前住房租赁市场结构并不健全，服务式公寓的客群集中在外籍或高端商务人士，虽然品牌及运营较为成熟，但租金价格高企且受众规模有限，成熟的机构和品牌打造的长租公寓成为“蓝海”被越来越多人发现。

在政策上，2014年，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。而就在6月1日，银保监会发布通知，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式。换句话说，险资获准进入长租公寓市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，限价令或使得房企的项目销售面临价格的限制，这个时候转售为租反而是比较稳妥的，从实际情况看，不排除部分房企采取此类比较保守的销售策略。

资本青睐 未来或将有独角兽

除了蛋壳公寓外，本月一家叫做乐乎城市青年公寓的长租公寓也完成超亿元B轮融资，2018年已经有8家长租公寓品牌获得融资。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖在接受《法制晚报》记者采访时表示，市场对于以互联网方式改变传统住房租赁行业的模式比较认可。

这一点亦得到了深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国的赞同，“规范经营、安全、有特色、年轻人聚居，这样的租赁房源会是未来很多人的选择。长租公寓适合一二线城市，三线城市及以下消费能力还不够。”

“我们认为长租公寓已经是风口了。”对于这一点高靖没有避讳，他说，未来三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽。

盈利困局

成本太高 投资周期长

不过记者发现，同一个小区内的长租公寓要比普通房源租赁价格贵50%左右。对此自如相关负责人表示，运营方除了要重新装修之外，同时由于年轻群体的消费升级和工作繁忙等原因，还会配有租期内的管家、保洁、维修等服务，投入非常重，因此出租成本会相对较高。

服务虽好，价格却贵，让消费者陷入两难的境地，也让长租公寓的盈利并不明朗，在严跃进看来，长租公寓目前赚不到钱，是一个不争事实，因为投资周期会比较长。

高靖坦言：“总体盈利还不是我们当下最需要考虑的问题。”他认为，让业主和租客都满意，盈利是水到渠成的事情。“我们会特别布局几个领域，让企业结构、盈利点、财务模型等更加科学合理。”

对于这一点，王大国认为，如果只作为稳定收益，长租公寓是个不错的选择。“做长租公寓有几个收入来源，一是长线租金收益，只要控制好，稳定的现金流，稳定的收益；二是不动产在未来十年是持续升值的，这一块也是一个不错的收益；三是长租公寓一般都是整体一栋楼，是优质资产，如果需要融资可以质押再融资获取利差。”

“不过在这方面，国家的相关政策配套还没有跟上。”王大国说，比如给予土地优惠价、金融方面给予优惠政策等。

解决之道

品牌扩张 与规模赛跑

严跃进表示，虽然长租公寓目前并不赚钱，但如果此类产品形成真正的平台，那么未来的潜在资源或商业价值就会比较大。“比如说租赁品牌在所有企业中做到第一，那么从装修采购方面看，此类地产企业就能获得相应的定价权。”

显然，长租公寓品牌也深谙此道，从2015年初创立至今三年时间，蛋壳公寓已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场，管理超过12万间公寓。在北京，蛋壳公寓大约6万间房源，平均每间房的租金在2500元左右。关于房源的问题，高靖称，大部分都是通过老业主的推介、合作平台的推广等而来。

第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕女士表示：“来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。预计未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场、成为行业内的服务标杆。”

严跃进指出，长租公寓成功的关键在于真正让租赁成为住房消费的主流模式，而不是过渡模式。“房企要积极投入资金，树立良好的品牌。”