二手房租赁纠纷存“四大陷阱” 特别约定要量力而行

海淀【点击查看海淀二手房】法院提醒消费者在签订租赁合同前，一定要确认房源真实性和房东身份，对特别约定要量力而行

近些年，因为二手房租赁引发的纠纷案件日益增多，北京海淀法院法官通过对类似案件的梳理总结，在“3·15”当天，向消费者发布了防范二手房租赁四大陷阱的风险提示。

陷阱1

二房东转租房屋致租赁合同无效

2015年10月，二房东迟某在未经过大房东魏某同意的情况下，将海淀区北三环中路一套房屋主卧租予马某，租赁期限为一年，月租3400元，按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末，大房东魏某将房屋出售，并责令马某立即搬离。马某向迟某索要剩余9个月的房租、押金，但遭到迟某拒绝。法院经审理认为，迟某未经房主同意将所租的房屋转租，属于无权处分的行为，其与马某所签订的租赁合同应属无效。鉴于马某所交费用超过了其实际居住期间应当承担的费用，因此对于多余部分迟某应当返还。

【法官支招】 为避免遇见假房东或无权转租的二房东，承租人在签订租赁合同前，一定要确认房源的真实性和房东身份，应要求房东出具身份证件、房屋所有权证书或房屋租赁合同等租赁凭证。

陷阱 2

小中介人间蒸发 租客退房租费周折

曾某通过某中介公司承租位于海淀区椿楸嘉园房屋一套，并将半年租金付给中介公司，曾某租住3个月后，房主李某告知其中介公司并未向房主交纳房租，要求曾某立即腾房。曾某随后才发现中介公司已人去楼空。在诉讼过程中，中介公司难以联系，法院通过公告送达的方式送达开庭传票和判决，虽曾某最终拿到了胜诉的判决，但整个过程耗时耗力。

【法官支招】 法院在审理案件中发现某些中介公司虽然不收取中介费，但是租房合同到期时，他们会找各种理由拒不退还押金。因此承租人在租房时需多方核实中介的经营信息和资质，把中介公司的承诺落实到书面合同中。

陷阱 3

签租量力而行 看清特殊要求与约定

蔡某承租张某位于海淀区玉树临风小区的房屋一套，并签订书面租赁合同，签约前房主张某表示房屋内有一个大鱼缸，鱼缸搬不走，如要承租该房屋需帮忙清洗鱼缸、给鱼换水，蔡某因喜欢鱼所以答应了。

入住房屋后蔡某发现鱼缸太大，并且自己年事已高，无力养鱼，蔡某只好提前退租，但张某表示提前退租是蔡某违约，因此索要一个月房租作为赔偿。蔡某和张某无法达成一致意见，故诉至法院。经审理，法院判决解除双方之间的房屋租赁合同，张某仅需退还蔡某剩余房租。

【法官支招】 房屋租赁合同是出租人与承租人之间明确权利义务的重要依据，因此签订租赁合同时要考虑自身履行能力并对特殊的情况进行特别约定。北京市房屋和城乡建设委员会网站可自行下载房屋租赁合同范本。租赁合同一般包括房屋基本情况、租赁期限、租金和押金、房屋维修和维护、合同解除以及违约责任等条款。

陷阱 4

迟交租金两个月致押金无法退还

2016年7月11日，力田公司将位于西城【点击查看西城二手房】区展览路房屋出租给陈某并约定租金支付方式为押一付三，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滞纳金。陈某按时交纳了前两期房租及押金。第三期房租则推迟了两个月缴清。

合同到期后，陈某要求力田公司退还押金，力田公司则认为陈某延迟交纳第三期房屋租金构成违约，应支付滞纳金和违约金，用押金冲抵。

法院经审理认为，陈某未按合同约定交纳第三期租金构成违约，应按照合同约定支付滞纳金及违约金，对力田公司要求扣除押金冲抵滞纳金和违约金的主张予以支持。

【法官支招】 很多承租人都遇到过租房合同到期后中介公司或者房主找各种理由不退押金的情况。为避免上述情况的发生，承租人应注意：按时足额交纳房租；初次入住房屋时要记录好房屋内的水电表和燃气表的表数和使用字数，形成书面清单，请房主或中介机构签字确认；承租人入住时需根据房屋现状书写物品交割单，记录好房屋物品并拍照留存；退房交钥匙时请房主或中介公司出具退房确认单，以证明退房时间。