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“炒房时代”终结 差别化调控发力楼市供给端

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李克强总理在政府工作报告中再提“房住不炒”,可以视作是为2018年的楼市调控定下了基调。。

国务院总理李克强在5日的政府工作报告中指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

李克强总理在政府工作报告中再提“房住不炒”,可以视作是为2018年的楼市调控定下了基调。本轮调控自2016年开始,随着楼市调控政策强化,房地产交易的成交量和成交价逐渐回归理性,市场出现明显降温,“炒房时代”也面临终结。

投资客正加速离场

楼市降温的一个明显信号是,房价回归理性。据统计局2018年2月24日发布的数据,2018年1月,一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降,二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落,1月比上月回落0.5个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点;三线城市同比涨幅分别回落0.4和0.3个百分点。

这与严调控的基调不无关系。本轮调控遏制投机炒房的方向是明确的,表现在政策上,则是一系列限售、限购政策的实施和加码。据中原地产研究中心统计,包括广州等城市,2017年全国限售城市扩大到50个,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限(2~10年不等)后才可以再上市。

进入2018年,调控的政策也并未放松。3月1日,昆明市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出,将调整昆明新建商品住宅限售政策,部分热门区域新建商品住宅拿证三年内限制销售。

打击“炒房”的另一个利器是严控资金违规进入楼市。今年1月底,银监会2018年全国银行监督管理工作会议明确打击挪用消费贷款、违规透支信用卡、严控个人贷款违规流入股市和房市作为今年工作部署重点,同时继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类房地产融资行为。

监管部门今年已经针对资金违规进入楼市开出了数张罚单:1月19日,天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款被用于购房遭到天津银监局20万元罚款;2月9日,中原银行郑州分行因个人综合消费贷款被挪用于“购房首付”吃监管罚单等。

进入楼市的资金也已经逐渐减少。人民银行2月12日发布了1月信贷数据显示,个人贷款尤其是个人住房按揭贷款占新增贷款的比例均大幅下降。2018年1月,住户部门贷款增加9016亿元,占新增贷款的比重从去年12月的56%降至31%。

此种背景下,投资客正在加速离场。深圳中原研究中心数据显示,截至2017年年底,二手房投资客比例已经大幅度下降至4%,远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例,自住需求达到73%。

差异化调控的推进

2017年底,住建部部长王蒙徽公开表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

多地纷纷出台限购政策,保障首套房需求。以北京为例,当前是首套房首付不低于35%,首套非普通自住房不低于40%;二套房“认房又认贷”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%;贷款最长期限25年。

不少城市也开始完善租赁房、自住房市场的建设。如南京保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上;此外,广州市去年开始以“限地价、竞自持”方式增加市场化租赁住房供应,截至目前已出让“竞自持”住宅用地4宗,总用地面积约24公顷,企业自持总建筑面积超过15万平方米。今后5年,广州市计划供应租赁住房用地825公顷,建设租赁住房15万套。

部分二线城市则开始相应地调整购房政策。如南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政,降低外地人才落户和购房门槛,以保障合理住房需求。此外,一城多策地调控政策也正在逐步显现,如兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易,但取消部分区域住房限购;同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,差别化调控、一城多策,因城施策等举措体现了政策的稳定性和连续性,也为2018年的楼市调控定基调,后续预计各地调控中会持续抓“地方主体责任”的内容;在去库存和控房价的导向下,不排除部分城市会有“郊区去库存+限售”、“市区做租赁+控房价”的差别化调控思路。

建立健全房地产长效机制也被频繁提及。中国城市发展研究院投资部主任刘澄向《每日经济新闻》记者分析称,住房长效机制包括对房价的管理调控、对供需的同步调控政策以及金融系统对房地产业的支持政策等多个方面。“当前的重点在于完善供应体系,使住宅回归居住的本质功能。为了满足居民的多层次需求,达到购租并举的长期发展目标,在土地供给模式上进行了一系列调整,完善了公租房等多元化供给方式。住房长效机制的建立也是推动棚户区改造快速稳健推进的有力保障。”

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