二手房市场预期逆转 通州个别房源议价空间超百万

业主大面积下调报价，北京二手房【点击查看北京二手房】市场预期正在发生逆转。截至5月底，成交均价经历了连续17个月上涨之后出现了连续2个月的下跌。

近日，《证券日报》记者在实地走访调查过程中发现，带有“北京副中心”名头的通州【点击查看通州二手房】二手房正在降温，成交均价进入下行通道。不少业主可接受的议价空间在10万元-30万元之间，甚至个别房源以低于业主报价100余万元的总价成交。

据链家研究院向《证券日报》记者提供的数据显示，近两个月来，在各城区调价房源中，降价房源占比均在70%以上，其中，外围城区降价房源占比较高，学区房降幅明显。

值得关注的是，另有业内人士向《证券日报》记者表示，目前来看，北京二手房成交量大面积下降，但从价格来看，业主报价在大面积下降，但实际成交价格下降比例并不明显，虽有部分成交价跌出市场预期的案例，但买卖双方仍在博弈阶段，成交价格并未出现大面积“跳水”。不过，市场预期已经转变，二手房价大部分进入下行通道。

通州二手房均价下跌

“实际上，通州二手房房价自4月份以来就在下降，这2个月一直处在下行通道中。”北京市通州区果园附近的一家链家门店中，一位资深经理向本报记者透露，最近2个月看房人数和成交情况都不理想，有些自住比例较高的小区，1个月可能都成交不了1套房。

该经理进一步称，从成交价格来看，整体上，通州二手房房价每平方米大概下跌2000元-3000元，不少房源总价下跌10万元-30万元之间。“与此前待价而沽的态度相比，最近，不少业主转变思路，开始调整报价，议价空间明显增加，且出售意愿更为强烈”。据了解，积极调价的业主主要包括投资客和换房的刚需人群。

《证券日报》记者在另一家链家门店也发现，与过去2个月几乎少有人踏进中介门店相比，现在开始有客登门咨询，但交易欲望并不强烈。

“交易情况并未好转，价格也还在继续下降。”上述门店一位经理向《证券日报》记者透露，通州区一套135平方米房子，之前业主报价675万元，且这一报价属于正常的市场价，前几天，该套房以总价570万元成交，降价幅度高达105万元。“据我们所知，这套房的业主着急用钱，因此降价幅度很大，但即使这样，也确实出乎我们的意料”。

值得注意的是，这套“跳跌”105万元成交的房子，已经成为通州二手房门店人人皆知的成交案例。据了解，该房接盘者是投资客，并不是自住需求。不难看出，对于大幅降价的房源，投资客仍旧看好，接盘速度迅猛。另外，即使这是个案，但也确实反映出一个市场信号，即市场预期正在发生变化。

购房预期逆转

事实上，据链家研究院表示，3月中旬以来，北京市出台了一系列楼市调控政策。到5月底，北京楼市已经经历了2个月有余的政策发力期，市场出现明显地变化。链家成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

分城区来看，近2个月来，各城区调价房源中，降价房源占比均在70%以上。其中，门头沟【点击查看门头沟二手房】区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平【点击查看昌平二手房】、顺义【点击查看顺义二手房】等两个外围城区降价房源占比紧随其后。这和历史上在抑制性调控政策下外围区域的“领跌性”开始凸显较为符合。

另据链家研究院提供给《证券日报》的数据显示，在通州二手房市场中，2017年4月份第三周(4月17日-4月23日)成交28套，成交均价为56620元∕平方米，为最高值;5月份最后一周(5月29日-6月4日)成交37套，成交均价为50407元∕平方米，为最低值。

简言之，这样对比的话，下降空间达12.3%。不过，链家研究院也强调，因为成交对比的楼盘不全一致，所以价格不具备绝对参考意义。

但通州多家二手门店均向本报记者表示，整体上来看，降价已经持续了2个月时间，尽管不同小区降价空间不同，但呈现出普遍下调趋势，调控后2个月内，与地铁房相比，非地铁房平均降价幅度更大。同时，多数中介人士认为，未来房价还有继续下行空间。

某业内人士直言，“今年调控政策实际上是针对二手房的，因为新房市场在限价一环上就已经卡住了房价，而针对二手房方面，则是通过多种手段抑制上涨，预计二手房房价将会回到2016年10月份的水平上，即降价15%左右”。