“2018年以来，我们能明显感觉到法拍房相关的业务多了起来。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人、律师郭韧告诉法治周末记者。
郭韧的日常工作之一，是帮助银行处理房产相关纠纷。一旦借款人无力还款，银行就会委托郭韧团队起诉借款人，不少情况下，法院会拍卖借款人抵押在银行的房产进行还款。
郭韧的这一感受，跟阿里拍卖显示的数据基本一致。
阿里拍卖数据显示，2018年全年，全国共有23.82万套法拍房，这一数据在2017年是18.62万套。
断供致法拍房数量激增
在法拍房供应量上升的情况下，房地产大数据公司诸葛找房统计了阿里拍卖上的成交数据发现，2018年12月，10大重点城市(北京、上海、深圳、杭州、郑州、无锡、成都、苏州、重庆、长沙)线上拍卖市场共计成交2453套房产，环比上涨28.03%。
郭韧判断，由于法拍房的价格相对市场价要低，这个市场可能会越来越火。
在北京工作的法科生陈晨近两年来一直在关注房产市场，由于北京的房价始终较高，她也考虑过购买价格偏低的法拍房，迟迟没有下手的原因是，怕风险不可控。
郭韧近期帮助银行处理的法拍房纠纷，主要由于购房者断供引起的。
有的案子是，购房者在买房时使用了过高的杠杆，比如有月收入8000元的人，购买了一套月供两万元的房子，本身还贷的难度就比较高;有的人是生意失败了，无力还贷;还有的人是赌博输了很多钱，欠债过多导致月供无法正常支付。
北京市京师律师事务所合伙人、律师王琮玮在接受法治周末记者采访时也总结，法拍房主要有四个来源：一是按揭违约产生;二是民间借贷违约产生;三是司法没收;四是无主房产。
“房地产行业的杠杆率过高，在市场整体不景气的环境下，容易出现房子断供现象。一旦断供，卖房成了解决债务危机的选择。”王琮玮说。
央行发布的中国金融稳定报告(2018)显示，2008年年末，我国住户部门(又称“居民部门”)杠杆率为17.9%，至2017年年末已经达到49%，10年间上升31.1个百分点。
北京市东元律师事务所合伙人李松告诉记者，法拍房的供应量上升，还跟法院加强了生效法律文书的执行力度有关，这使得有更多的房屋进入到法拍领域。
“司法拍卖相关的法律法规也在不断完善，比如最高人民法院先后发布了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《关于进一步规范人民法院网络司法拍卖工作的通知》。”王琮玮补充道。
购法拍房者或多为投资客
法治周末记者在阿里拍卖司法频道上查询发现，参与司法竞拍通常有三个流程：账号注册、报名交保证金、参与竞拍。保证金的额度通常较高，通常为评估价的20%左右。
北京市朝阳区的一套正在进行司法拍卖的房产，评估价约1100万元，保证金就需要缴纳200万元。
这样的资金占用额度并非一般购房者所能承受。
王琮玮和李松都判断，购买法拍房的人群主要是投资者。
李松告诉记者，有些地方的法拍房需要全款购买，刚需人群一般资金能力有限，没有全款支付的经济能力，而且法拍房容易存在法律上的纠纷，刚需人群购买房屋是为了居住，不想买房之后还牵扯上其他的麻烦。而投资客购买房屋是为了投资，手头有资金，可以全款支付，购买之后不担心不能立即入住，反而更关注于房屋的价格等因素。
法治周末记者看到，阿里拍卖上可贷款的法拍房都会明显标注，有些房屋可以做到“一键申请贷款”，而有些房屋则只能全额付款。
2月24日，法治周末记者查询阿里拍卖的数据发现，北京市目前正在进行司法拍卖的住宅类房屋有5055套，可贷款的有2394套，可贷款的房屋占比不足一半。
王琮玮同意李松的观点，她补充道，虽然北京等城市要求自然人参与竞拍时，应符合限购政策，否则将不予办理产权登记手续，这在一定程度上限制了炒房客，但是法拍房对资金的要求，使得当前法拍房购买群体多数均为投资者。
“法拍房的价格一般略低于市场价格，在房地产市场调控的环境下，投资法拍房也成为了投资者逆市场赚差价的选择之一。”王琮玮说，有很多人把倒腾法拍房当作一门生意，市场上甚至出现了专门的法拍房处理公司。
法拍房看似便宜亦有风险
随着法拍房供应量的增多，阿里拍卖等拍卖平台也在和金融机构合作，为部分购房者提供贷款服务。
这样一来，由于法拍房的价格比市场价低，可贷款的法拍房还是吸引了包括陈晨在内的部分刚需人群的关注。
诸葛找房统计显示，2018年12月，北京线上拍卖成交的房屋均价为每平方米46957元，而链家地产网站显示北京市二手房在去年12月的均价约每平方米6万元;诸葛找房亦统计，2018年12月深圳线上拍卖成交均价为45099元/平方米，当年12月份深圳市二手房挂牌价为63878元/平方米。
这样的价格差，也的确在吸引着部分人群去司法拍卖市场“捡漏”。
王琮玮处理过不少法拍房相关的纠纷，结合实践经验，她建议购房者一定要在参与司法拍卖前查明相关信息，这其中包括房屋原业主的身份背景、房产的实际居住情况、房产的属性关系等，否则可能会在拍得房屋后还要处理各种麻烦。
王琮玮和李松都处理过这样的纠纷：A通过司法拍卖获得房屋后，原房主B却不予腾房，或者原房主B的债权人C以B欠自己钱为由占有房屋，使得A无法实际使用房产。
“购房人应当在有条件的情况下对法拍房进行实地勘验，了解原房主的背景，不然后期有可能产生原房主的闹事行为，不搬迁、不配合等情况也时有发生。”王琮玮解释道。
王琮玮补充，实地看房的另外一个重要意义是，了解房屋是否有长期租赁关系，交接腾退是否很复杂，都要有一个心理预期。
“如果房屋里存在长期的租赁关系，且租金是一次性长期支付的。依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人即使取得房屋所有权，也不能对抗租客的租赁权，无法实际入住。”王琮玮说。
郭韧在接受采访时也告诉记者，每一套法拍房正式拍卖前，法院都会贴出拍卖公告，拍卖公告中会有房屋详细的情况，购房者要着重看一下法院是否有相关房屋的钥匙、房屋是否是清空后拍卖等信息，如果房屋是为清空的状况下拍卖，购房者仍然拍下了房屋，购房者就需要承担不清空拍卖的后果，比如租客长期使用，比如原房主不腾房。
“这些情况不影响房屋的所有权归属，但会影响购房者的使用。”郭韧说。
王琮玮建议详细了解的房产属性关系则主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。
“很多法拍房存在水电、物业等欠费，还有一些额外的税费，如未满两年、五年等情况，这些税费都需要买方一并承担，因此有意参与司法拍卖的人需要进行实际估价，不然有可能导致实际购买价格高于市场价格。”王琮玮补充道，此外还要查一查房产上的户口问题，尤其是竞拍人有购买学区房的要求时，应避免房内户口无法迁出的情况。
如果购房者在拍卖后发现，拍得的房屋并非自己想要的，能否悔拍?
“悔拍代价亦很大，一定要了解了再拍房。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”王琮玮提醒到。
本文来源：中国经济网
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