楼市字典（1月）：租金趋缓，二手回暖

1月，全国租金增速继续趋缓且分化；一线北京、广州租金回暖，上海、深圳租金继续下探，但上海跌幅收窄；重点城市二手房房价回暖迹象明显。

摘要

1月全国租金继续分化，租金增速环比转负的城市增加，且跌幅扩大，与此同时租金环比正增速不断趋缓。在我们监测的33个城市中，1月有16个城市的租金环比负增长，17个城市租金环比正增长。在16个租金环比下跌的城市中，温州、南京、杭州环比回落最猛分别达到-7.00%、-5.28%、-3.84%。租金环比涨幅前三的城市分别是天津2.06%、银川1.95%、北京1.76%。

在我们监测的36个城市中，2019年1月重点城市二手房房价回暖迹象明显，相较2018年12月有21个城市环比下跌，2019年1月环比下跌的城市只有17个，且多数跌幅收窄。二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚13.83%、大连3.31%、太原2.76%；跌幅前三的城市分别是南昌-4.30%、重庆-3.33%、长沙-3.32%。全国二手房房价2019年1月有6个城市二手房房价出现同比下跌，相较去年12月的4个城市多了2个。跌幅前三的城市分别是：郑州-6.24%、厦门-5.93%、石家庄-4.77%；相比去年同期，二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚43.00%、呼和浩特35.25%、西安32.60%。

北京租金回暖，昌平和西城区迹象明显。2019年1月，北京租金回暖迹象明显，相较2018年12月的6个区域租金下跌1月只有2个区域，分别是东城区-1.82%和顺义区-1.22%，且昌平区和西城区租金回暖迹象最明显。

上海租金继续下跌，但跌幅收窄。在我们有数据的样本中，2019年1月上海租金继续下跌，但是跌幅收窄，其中跌幅最大的是黄浦区-3.78%和静安区-3.72%。

深圳租金继续下跌，且跌幅区域和程度均扩大。2019年1月，深圳租金继续下跌，且比2018年12月多了2个区域出现环比下跌，跌幅最大的区域是福田区-5.94%和罗湖区-2.27%，盐田区和宝安区租金环比由正转负。

广州租金继续回暖，郊区租金涨幅大。2019年1月，在我们监测的广州9个区域中有3个区域租金环比出现下跌，分别是越秀区-3.36%、番禺区-2.15%、黄浦区-2.05%，其他区域租金继续回暖。推荐：（1）行业龙头具备明显的资金和资源优势，品牌溢价最为明显，推荐万科A、保利地产、招商蛇口等；（2）一旦政策和资金出现明显的边际改善，二线蓝筹将优先受益，推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展等；（3）园区开发仍然能够通过招商引资的能力获取土地增值收益，盈利能力较强，推荐华夏幸福等。

正文

1.1月全国租金环比增速继续趋缓

1月全国租金继续分化，租金增速环比转负的城市增加，且跌幅扩大，与此同时租金环比正增速不断趋缓。在我们监测的33个城市中，1月有16个城市的租金环比负增长，17个城市租金环比正增长。在16个租金环比下跌的城市中，温州、南京、杭州环比回落最猛分别达到-7.00%、-5.28%、-3.84%。租金环比涨幅前三的城市分别是天津2.06%、银川1.95%、北京1.76%。

但是相比去年同期，租金依然大幅上涨，1月同比涨幅前三的城市分别是宁波48.22%、济南38.28%、呼和浩特37.70%。一线城市的租金同比增幅也在趋缓，北京依然是全国租金绝对值最高的城市达每月每平米93.82元，一线租金同比涨幅最多的是广州达到21.49%。

[1]月度人均房租=单位平米住房月租金*36.6㎡

（2016年全国城镇居民人均居住面积为36.6㎡）

1月全国房租收入比维持在高位。12月33个样本城市中，全国房租占比月收入最高的前五城市分别是北京61.8%、三亚60.9%、深圳60.4%、上海50.0%、杭州46.90%。房租占比月收入最低的三个城市分别是呼和浩特21.2%、银川23.2%、长沙23.9%。

[2] 备注1：月收入多为2018年第三季度城镇居民人均可支配月收入，其中深圳为第三季度居民人均可支配月收入，厦门、大连、温州、宁波、成都、青岛、贵阳、杭州、西宁为第四季度城镇居民人均可支配月收入。

备注2：月度人均房租=2018年12月单位平方住房月租金*36.6㎡ （2016年全国城市人均住房面积为36.6㎡）

2. 重点城市二手房房价回暖迹象明显

在我们监测的36个城市中，2019年1月重点城市二手房房价回暖迹象明显，相较2018年12月有21个城市环比下跌，2019年1月环比下跌的城市只有17个，且多数跌幅收窄。二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚13.83%、大连3.31%、太原2.76%；跌幅前三的城市分别是南昌-4.30%、重庆-3.33%、长沙-3.32%。

全国二手房房价2019年1月有6个城市二手房房价出现同比下跌，相较去年12月的4个城市多了2个。跌幅前三的城市分别是：郑州-6.24%、厦门-5.93%、石家庄-4.77%；相比去年同期，二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚43.00%、呼和浩特35.25%、西安32.60%。

3. 北京和广州租金回暖，上海和深圳租金继续下跌

3.1.北京租金回暖，昌平和西城区迹象明显

2019年1月，北京租金回暖迹象明显，相较2018年12月的6个区域租金下跌1月只有2个区域，分别是东城区-1.82%、顺义区-1.22%，且其中昌平区和西城区租金回暖迹象最明显。从租金同比增速来看，这些区域都是上涨的，1月租金同比涨幅度最大主要在三环外：昌平区26.25%和丰台区9.52%。

3.2.上海租金继续下跌，但跌幅收窄

在我们有数据的样本中，2019年1月上海租金继续下跌，但是跌幅收窄，其中跌幅最大的是黄浦区-3.78%和静安区-3.72%。1月，上海各区域的租金同比涨幅继续收窄，租金同比涨幅前三的分别是浦东新区12.05%、黄浦区10.80%、虹口区10.55%。

3.3.深圳租金继续下跌，且跌幅区域和程度均扩大

2019年1月，深圳租金继续下跌，且比2018年12月多了2个区域出现环比下跌，跌幅最大的区域是福田区-5.94%和罗湖区-2.27%，盐田区和宝安区租金环比由正转负。同比数据上来说，深圳各个区域租金上涨都很明显，同比涨幅几乎都在两位数以上，1月同比涨幅最大的是龙岗区25.72%和盐田区18.31%。

3.4.广州租金继续回暖，郊区租金涨幅大

2019年1月，在我们监测的广州9个区域中有3个区域租金环比出现下跌，分别是越秀区-3.36%、番禺区-2.15%、黄浦区-2.05%，其他区域租金继续回暖。1月租金同比涨幅前三的区域分别是白云区20.01%、荔湾区19.64%、黄浦区18.18%。

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谢皓宇、白淑媛