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“首付贷”死灰复燃 买房人千万要小心

2018-12-05 10:18:48 来源: 理财周刊(上海)
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在二手房市场上,依然能够发现“首付贷”活动的痕迹。有重庆的购房者在某论坛上询问,有中介公司向他推荐“首付贷”产品,可以弥补首付款不足部分,不知该不该用。

变相“首付贷”再现

曾一度销声匿迹的“首付贷”,又开始以其他形式出现。

据媒体报道,目前有少数开发商又开始私下推出“首付贷”来吸引购房者,其中还出现了排名在前20位的大型房企。此外,还有开发商推出了首付分期优惠,比如恒大集团在今年秋季促销活动中,首付分期成为其标配。

在二手房市场上,依然能够发现“首付贷”活动的痕迹。有重庆的购房者在某论坛上询问,有中介公司向他推荐“首付贷”产品,可以弥补首付款不足部分,不知该不该用。

此外,包括苏州、南京等城市的购房者在某房产信息类网站上发问,买二手房首付款不够,还能借到“首付贷”吗?便有不少房产中介的业务员给予其肯定答复:可以。

业内观察人士也注意到了这种变化。上海易居房地产研究院总监严跃进告诉记者,最近一段时间,不断有人向他咨询与“首付贷”有关的问题,同时与之探讨类似话题的业界人士也明显多了起来。

“首付贷”等杠杆资金死灰复燃,从侧面反映出开发商资金吃紧。由于房地产市场监管政策持续高压,加之流动性环境紧张,债券市场信用事件爆发,房地产开发资金来源中国内贷款规模累计同比快速下降。数据显示,2018年上半年,国内贷款累计同比增速为-7.90%,接近2016年2月-9.50%的近年来最低增速。

此外,房地产业大规模偿债期限临近,这也一定程度上加剧了房企对资金需求的迫切程度。来自券商的研报数据显示,房地产债券发行经历了2015年~2016年的扩容后,进入到相对平稳的平台期,而由于地产债的期限多为3~5年,所以2018~2021年是地产债的偿还高峰期。

数据显示,2018年9月1日至12月31日,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元,近期的地产债到期压力增大,已是不争的事实。

“首付贷”曾遭打压

然而,“首付贷”已经成为过街老鼠,遭到监管部门严厉打压。

“首付贷”为何会遭到严厉打压?其深层次的原因在“首付贷”会引发系统性金融风险。近年来,居民购房使用杠杆资金的现象频繁发生,如果放任自流,一旦市场行情发生变化,极有可能出现大面积违约现象,并引发金融风险。因此,央行屡次强调要严控加杠杆。

就在11月初,央行发布《中国金融稳定报告2018》,也提到了我国居民购房存在违规加杠杆情况。这一现象的出现部分原因在于,有部分购房者利用短期消费贷款等渠道,违规加杠杆绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为、房价过快上涨问题。

早在今年6月底住建部等七部委就联合印发通知,决定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动其中明确提出要打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等违规现象。在政策高压下,“首付贷”以及“某某宝”等各类杠杆资金一度销声匿迹。

此外,在今年7月份,住建部联合央行、银监会发文,要求严禁违规“首付贷”,坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为,并提出一系列有针对性的实质性惩罚措施。

而早在2016年8月,住建部、发改委、人民银行等七部门就曾联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求房地产中介不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。此后,2016年10月,国务院办公厅公布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》又明确指出:严禁各类机构开展‘首付贷’性质的业务。

空麻袋背米不现实

靠“首付贷”实现买房,其逻辑在哪里?用这种方式买房现实吗?其实,背后没有那么简单。

首先是市场环境已经发生巨大变化。在楼市黄金10年里,即2003~2013年间,多数时间内成交异常活跃,同时政策对住房转让行为限制也很少,资金在楼市能够实现快速周转,因此利用杠杆资金即便是碰到暂时性周转失灵情形之后,也能通过抛售住宅而很快获得资金,从而缓解资金困局,避免资金链断裂风险。

然而,时移世易,目前市场环境已经巨变,调控使得交易速度大幅下降,同时房价处于相对高位也使得购买者数量大幅减少;同时,“限售”政策也导致卖出受到一定的限制,这些变化,都对使用“首付贷”等此类杠杆资金极为不利。

其次,买房归根结底还是消费能力的体现,如果超过自己的承受能力,将会对自己的财务状况造成不可忽略的压力。通常情况下,买房需要达到两个要求,其一是自己必须凑够首付款,按照目前的标准,必须攒够一套住房总价的30%。

比如在一线城市,首次置业门槛在300万元左右,意味着必须先攒够90万元的首付款,这是先决条件。其二是必须具备相应的还款能力,家庭收入达到一定的水平。以上述案例为例,假定贷款期限为30年(等额本息还款法),按照目前贷款基准利率4.90%计算,每月还款额为15921.80元。按照目前市场惯例,以不超过50%的家庭收入作为住房消费支出标准来估算,购买这样一套住宅,家庭月收入应该达到3.2万元左右。

而对广大普通购房者来说,想要在两三年内,攒足首付款其实并非易事。比如上文中提到,在一线城市购房,凑够90万元的首付款,即使有父母帮忙,自己至少也要积攒一段时间,不会少于5年。可见买房时,如果首付款还差个三五万元,倒可以向亲朋好友借点;如果差得太多,希望通过靠“首付贷”来解决,显然是不现实的。

那么,开发商提供变相“首付贷”,其目的又是什么呢?真的是替购房者着想?恰恰相反,开发商采用“首付贷”方式为购房者提供资金,是为了让自己的利益最大化,是为了加快产品去化速度。

此外,利用“首付贷”以及其他类似金融产品,如不慎落入“套路贷”圈套,便更加得不偿失了。目前,各种深陷“套路贷”的投资案件层出不穷,有人因此背上巨债,苦不堪言,这应该引起充分注意。

乔羽 本文来源:理财周刊 责任编辑:乔羽_B7068
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