新兴租客将如何改变租房方式？

随着最后一拨“90后”步入成年，住房问题逐渐成为了他们的“头等大事”。《2018年轻人租房大数据报告》指出，“90后”和“95后”已经以70%的强势占比，成为租房市场新生代主力军。而据《中国90后家居消费趋势调查》数据显示，50.51%的“90后”还是租房的状态，只有19.88%的人有自己的房子。

与此同时，“90后”和“95后”与众不同的租房观念，带来的是租房市场上潜在的巨大商机和难以预测的消费变量。

住房租赁市场需求巨大

为完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力，国务院前不久印发了《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》。

值得一提的是，此次意见就租赁市场提出了相关建议。意见中指出，住行消费方面，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。同时，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

业内人士普遍认为，加快培育和发展住房租赁市场应成为新的消费动力。特别是当前的“互联网+”时代，衣食住行中，“住”应该是最后一个被移动互联网和消费升级改造的领域，也是消费者体验最差、提升空间最大、需求最迫切，同时也最难被改变的领域。

贝壳研究院报告显示，从市场供给来看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万平方米的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体、增量开发并行的住房租赁供给市场。从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。

在政府主导的多主体供给、多渠道保障、租购并举的“新租房”时代，“90后”和“95后”在租房市场消费市场的崛起引人关注。

有数据统计，近5年来，我国20~34岁的人口占比维持在24%以上，年龄在18~32岁之间的租客占比高达95%，到2030年还有将近3亿人进入租房市场，规模可突破4.6万亿元。国内住房租赁市场需求十分巨大。

“90后”和“95后”对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于“70后”和“80后”，对于租房最关心的问题已不只是租金，还有良好的生活品质。调查数据显示，17.55%的大学毕业生愿意拿薪资30%至50%去租房。不少年轻人表示：“如果有房子能让我稳定地租一辈子，又何必买房呢？”

租房市场迎来新变化

长期以来，国内住宅市场一直行进在“重售轻租”的轨道上，这也使得目前机构化管理的房源在租赁市场里占比仍然较低。据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%~30%的比例，差距非常大。

在日前举办的“2018中国独角兽峰会”上，谈到消费升级给房屋租赁市场带来的改变时，巴乐兔租房联合创始人成笑君表示，租房本就是消费行为，在消费升级背景下，行业、平台必须满足租客群体，尤其是年轻租客的住房需求和体验追求。“租房作为消费品在过去一直没有被服务好，存在这样那样的痛点。归根结底，原因在于没有产品被标准化。”

在消费升级大背景下，租房市场的消费升级也在发生，主要表现为，租客希望能得到更好的住房体验和服务。

而传统的房屋租赁模式下，不管是线上还是线下，都很难获取真实信息，导致租客找房困难，在管理上也还存在安全隐患、租赁关系保障等问题。如今，住房直租平台正在租房市场中慢慢崛起，这种模式免去了高昂的中介费用、信息更透明、成交周期更短，受到年轻人的追捧。

“互联网租房平台可以利用交易的数据完成信用体系的沉淀，保障租客以及房东的权益，让整个生态链的人群得到体验的升级。”在成笑君看来，现在的年轻人经历了近20年的互联网教育，他们有能力在网络上进行比较和筛选。只要满足舒适、安全等需求，保证房屋信息真实、有租后保障等，租房客甚至在线上就可以完成这个产品的选择，这一点在传统模式下，根本得不到满足。

调查显示，和整体租客人群相比，年轻人租房做决策更果断。近七成的“95后”只看一次房就会决定是否租房，九成的“90后”“95后”后会选择在看房后一天以内签约。“95后”平均只需要0.72天就会建立租约，而整体租客人群则平均需要0.95天。

有专家认为，在大中城市，住房租赁市场作为年轻人日常刚需生活的一环，本身具有价值潜力和巨大市场。在消费升级和经济转型的大背景下，深挖服务是企业发展的核心。

长租公寓寻求新的着力点

近年来，伴随“租购并举”“租售同权”等各项政策逐步推进，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司，纷纷试水长租公寓。有报道显示，近两年已有10多家房企相继进入长租公寓市场，包括万科、绿地、龙湖、旭辉、深业、金地、招商蛇口及上海地产集团在内的多家企业。

据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间。仅北京目前已开业的集中式长租公寓品牌就有20多个，若加上小品牌，总数则可达到70多个。

相对于传统租房市场，“90后”“95后”更加偏爱集中式长租公寓。行业调查报告显示，在北上广深等经济发达地区的租房市场，长租公寓成为不少年轻人的首选，不少品牌公寓的入住率达到90%以上。

长租公寓除了独立私享的卧室、卫浴等，基本都配备了社区共享的书房、会客厅、厨房、健身房、影音厅、娱乐室等功能区域。多数长租公寓还建立了管家负责制，即每家门店都配有一位管家进行租前或租后服务。

在一些租房品牌频现甲醛超标事件之后，对于重视装修装饰的“90后”“95后”新兴租客来说，以“信用租房”免押金的长租公寓未免不是一种理想选择。

不大的院子里，活动空间、健身场所、影音区、小餐厅、咖啡室和小超市俱全。通过实地走访北京欢乐谷7号工场的一栋长租公寓，记者发现，公寓的租住者几乎都是年轻人，而其房间内部loft式的设计，也满足了不怕“登高爬梯”的青年人对于狭小空间内功能分区的要求。令人印象更为深刻的是，由于年龄和社群相近，又同为租客，通过共享公共空间，长租公寓中的居住者彼此之间也较为熟络。多位受访者都对记者表示，除了租金相对低廉以外，可以满足部分年轻人的社交需求也是所在公寓的一大亮点。

“长租公寓作为一种租房产品，必须抓住‘90后’一代年轻人的新特征。”相寓副总经理张多指出，从租房市场新产品运营的角度来看，“90后”已经成为社群的主力，如果不从他们的个性化需求入手，那么长租公寓发展就失去了应有的活力。不可否认的是，在学习西方公寓提供“社交圈”模式后，业界在不久之前还期待着长租公寓的万亿蓝海空间改变租房市场的现有格局，但随后爆发的一系列负面信息，却使各界陷入了长租公寓是馅饼还是陷阱的争议之中，并使其面临着拉高租赁市场价格的指责。

中国社科院在今年9月完成的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬动更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。但也有业内人士认为，品牌房企和中介经营的长租公寓，通常有丰富的管理经验，租金在长期合同的约束下相对稳定，长期作用下可以对市场价格起到平抑作用。

虽然当下长租公寓的发展前景尚不明朗，但是不论资本运作模式如何操作，不可忽视的是，以“90后”的社交消费需求为着力点，长租公寓的发展模式正在对租房市场新一轮的消费升级产生影响。

刘洋 徐潇