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哪些二手房买卖属于无效

2016-01-05 11:10:12 来源: 理财周报(北京)
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在二手房买卖过程中,如卖家对问题房产未能如实告知甚至采取欺诈手段,买家可行使合同撤销权利保障自身利益。但专家同时提醒,相比事后追责,买方还可采取事先预防措施,以降低成本。

在二手房买卖过程中,如卖家对问题房产未能如实告知甚至采取欺诈手段,买家可行使合同撤销权利保障自身利益。但专家同时提醒,相比事后追责,买方还可采取事先预防措施,以降低成本。

房产买卖可能无效

近日,记者接到读者来电,询问在卖家未能如实告知的情况下,买卖合同是否有效。

读者魏先生表示,在2015年上半年他购置了一套位于上海市虹口区的二手房,因为装修时间不长,于是办理完过户手续之后便直接入住。但入住不到一个月时间,发现屋内居然有白蚁。于是聘请专业机构进行仔细检查,才发现屋内不少地方已被白蚁啃食一空。而魏先生通过细致查看之后发现,屋内有部分装修重新更换过,如门套等。而令魏先生感到气愤的是,卖家在跟他签订买卖合同之前,并未告知住房内有白蚁,因此他想通过法律途径来讨回公道。

对于魏先生的遭遇,法律界人士认为卖家存在过错,构成了欺诈。上海联业律师事务所主任律师王展分析指出,房屋内有白蚁,会影响到居住,一般人避之不及,不会主动购买这类房产。因此房屋出卖人在出售此类房屋时,负有信息披露义务,应该如实将所售房屋有关信息特别是瑕疵如实告知买方,并在买方愿意接受的情况下再进行交易。但该卖家刻意隐瞒了屋内有白蚁的事实,违反了诚实信用原则,已经构成了欺诈。

记者发现,在过去一些已经判决的案例中,如果卖家在出售房产过程中没有尽到如实告知义务,法院往往支持退房并赔偿相应损失。如北京张女士在2014年花了280万元为儿子购买婚房,但在装修过程中得知该住宅曾发生过火灾,原来的男主人未能从火灾中脱身而在房间内身亡。但卖家并未如实告知,因此张女士将对方告上了法庭,要求退房并赔偿装修、利息等损失。法院认为火灾并致人死亡虽然不会影响使用功能,但与张女士买房之前的真实意愿有很大出入,会影响到其心理感受,支持张女士的诉讼请求,判处退房并赔偿相应损失。此外,记者还发现,包括上海、南京、济南等地,也都有卖家因隐瞒房屋质量问题等败诉的案例。

五类情形可以退房

对于购房者来说,碰到哪些情况可以退房?

专家表示,退房涉及到《购房合同》的撤销。那么,在哪些情况下可以撤销合同呢?根据《合同法》规定,合同的撤销,必须符合以下几个条件:1.因重大误解订立的合同;2.在订立时显失公平的合同;3.一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立合同;4.一方以胁迫的手段,使对方在违背真实意思的情况下订立合同;5.一方乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同。房产买卖合同撤销,也属于此范畴,所以如果涉及到退房,则必须满足合同撤销条件。

此外,我国《中华人民共和国城市房地产 管理法》还规定符合以下条件的房产,不得转让:1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;2.依法收回土地使用权的;3.共有房地产,未经其他共有人书面同意的;4.权属有争议的;5.未依法登记领取权属证书的。

由此可见,如果以欺诈手段欺骗买家信任并签订买卖合同,或者出售不具备转让条件的房产,可以退房。那么,具体到二手房买卖过程,哪些情形可能会撤销合同并退房?王展根据实际发生的案例,主要列举了以下5种类型:

第一种是出租过程中的房屋。通常情况下,承租人具有优先购买权,因此如果卖家在出售房屋之前并未事先与承租方协商,则很有可能会因为承租人行驶该权利而导致房屋买卖无法继续进行。此外,根据“买卖不破租赁”规定,如果房屋租赁合同未到期,也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。

第二种是被查封或者作为抵押物的住宅。被司法机关查封及作为抵押物的房产,如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意,并取得同意出售相关证明,或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。

第三种是房屋权利人众多,但未取得所有权利人同意而出售的房产。如共有住房的同住人,以及共同财产等,尤其是有些房产涉及到未成年人,如果分割方式未能协商一致,也无法顺利交易。

第四种是房屋存在质量问题。如前文中提到被白蚁侵袭的住宅,尤其是砖木结构房屋,很有可能会因被白蚁噬咬而倒塌。此外,如果存在建筑质量问题会影响到居住,以及因为建设年代久远而影响到贷款申请,如未如实告知,可以撤销合同。

第五种就是存在违章建筑的房产。如果房屋结构被更改,而且被政府部门限期整改,但卖家在并未恢复原状的情况下便出售房产,买家也可以考虑要求对方退房。因为此类房产可能在改动过程中破坏了承重结构,存在安全隐患。

买家也须多加小心

虽然买家可以通过事后追责来维护自身权益不受损害,但如果做好预防工作,也能够降低风险。因为这么做,相比事后追责,提前预防能够降低不少成本,比如时间、精力等。

从法理角度来说,不管是卖家,还是房产中介,都应该履行如实告知的义务,比如房产的权属状况、质量问题,以及发生在房屋内有可能会影响到居住者心理的突发事件等等。但由于售房心切,或者因为业绩压力,卖家和中介往往会选择“利己”,从而导致出现隐瞒不报、避重就轻的做法。为了规避风险,买家不能寄希望卖家的良心发现和中介具有很高的职业素养,而是自己也要做一些预防工作。

律师提醒,为了规避风险,一方面,买房人可以在买卖合同中约定补充条款,就质量、权属、“凶宅”等问题约定违约责任;另一方面,签订合同之前,还可以通过社区、周围邻居等渠道了解房屋情况,以避免买到质量差、存在权属纠纷的住房甚至“凶宅”。

此外,签订合同时需要留意。有些卖方为了推脱责任,往往会辩称在签订《买卖合同》时,是在买家知情的情况下进行的。因此不排除个别卖家为了实施欺诈行为,刻意隐瞒不报,但在协议中却包含类似的内容,如果购房者自己大意而签了字,很有可能会“吃药”。

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金鑫 本文来源:理财周报 责任编辑:金鑫_B5252
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