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如何准确评估二手房价格 需注意哪些因素

2015-12-08 11:13:03 来源: 网易房产
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二手房价格评估既是一个市场化行为,也是一个非常专业化的房产研究行为,涉及到的因素很多,过程也比较复杂,是目前房产交易双方极其关心的问题。

一、如何准确评估二手房价格

二手房价格评估既是一个市场化行为,也是一个非常专业化的房产研究行为,涉及到的因素很多,过程也比较复杂,是目前房产交易双方极其关心的问题。目前,房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法三种方法,但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。

所谓的市场比较法是指,挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中,修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%-6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3层至4层为准,底层减5%-6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,最多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2%-5%,明间与暗间又有区别;同时,得房率的高低与加减系数也是密切相关的。

二、二手房评估需要注意哪些因素

进行二手房价格评估,既要考虑市场供求关系,更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面:

第一要素,区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大,尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域,房屋的需求量大,价格也就相对较高。

第二要素,房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等,旧房都要大打折扣。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%,小区环境对房价的影响,没有物业管理扣减5%;小区没有单独封闭,也减5%;属于重点中小学区域的房子要加15%。

第三要素,房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例,建筑年代为1995年,楼层为20/25,有小区和物业,朝向为南、双气、普通装修。折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即10年×(-2%)=-20%。楼层:房子所在的楼层不同,价格不一样:一层为-2%;二层为0;三四层为2%;五层为1%;顶层为-2%。高层:一层为-3%;二层为-2%;三层为-1%;四五层为0;六层及六层以上为1%;顶层为-3%;本套房屋应该是+1%。朝向:朝向也会对价格产生一定的影响,东向为0;南向为+2%;西向为-1%;北向-2%,因此这套房屋应该是-1%。重点中小学区:+15%。以当地商品新房的房价约为6000元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980(元/平方米)。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

第四要素,房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显,但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中,主要考虑两个因素,首先,判断材料价格和人工费必须依据当前的价格,而不是装修时的价格;其次,按照市场惯例,装修折旧一般要按5年制计算,折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修,其价格可以忽略不计。(本文来源法邦网)

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金鑫 本文来源:网易房产 责任编辑:金鑫_B5252
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