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砖家说|张大伟:细数2015年北京楼市八大怪

2015-11-06 15:25:18 来源: 网易房产
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房价没有地价贵,五环进入五万加!二手爆发超新房,拿地必须联合体!顶豪签约二百套,公寓成交也疯狂!自住即将进尾声,供需悬殊恐未来!

砖家说|张大伟:细数2015年北京楼市八大怪

本期专家:我爱我家市场部 张大伟

感谢时代,在2015年,北京楼市进入了一个畸形的时代:掐指一算怪事颇多,总结就是“丑八怪”!

房价没有地价贵,五环进入五万加!

二手爆发超新房,拿地必须联合体!

顶豪签约二百套,公寓成交也疯狂!

自住即将进尾声,供需悬殊恐未来!

1、土地均价3.7万,房价只有2.9万 

2015年北京供应的住宅土地合计32宗,其中大部分属性都是非居住类,实际住宅部分按照对应的楼面价计算,高达3.7万,而目前市场成交房价只有2.9万。

砖家说|张大伟:细数2015年北京楼市八大怪

2015年最后2个月,虽然土地价格对房价影响已经趋弱,但依然会释放促涨影响,房价有可能出现明显上涨。在2013年开始,北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象,各地出现了很多地王,这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。

2、五环成交进入5万+时代 

砖家说|张大伟:细数2015年北京楼市八大怪

2015年北京商品房住宅五环内签约为4315套,签约均价达到了52499元/平米,从最近6年的五环内商品房均价可以看到,整体市场一路走高,从2010年的3万,上涨到目前的5万+,未来北京五环内市场已经进入高端化。

北京土地供应郊区化,城区土地供应比例越来越少,这使得北京的五环内存量越来越少,从过去几年变化看,五环内可售商品房住宅已经从过去的2万套以上下调一半到现在的1万套左右,剔除其中的部分无效库存,实际五环内可售住宅非常少!

3、拿地必须联合体 

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截止11月3日,北京成交32宗商品房住宅用地,但这32宗土地中,有15宗为综合体拿地,合计占比高达46.9%,相比2014年的30%,2013年的22%,均有非常明显的上涨。

土地市场激烈,以最近成交的多宗地王为例,基本一宗地块都有5个以上企业竞争,这种情况下,单个房企已经不太可能竞争到土地。

地价太贵,在目前市场情况下,北京已经很少见到楼面价5万以下的土地,这种情况下,房企为了降低风险,提高竞争力,只有联合拿地,可以减少竞争对手,另外也可以提高资金实力。

产品优势,在目前市场情况下,顶豪遍地,这种情况下,大部分房企的在局部市场没有完全的竞争力,多家房企合作,可以取长补短,提高产品的竞争力。

4、二手爆超新房  

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北京2015年截至日前成交二手房套数已经高达15.8万套,远超去年全年,也是商品房住宅的接近3倍。

5、顶豪成交创记录 

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2015年,北京10万+顶豪成交爆发,整体签约套数达到了创造历史纪录的203套,即使剔除盘古集中签约的96套,也达到了107套的历史最高纪录。已经是之前历史最高成交年份28套的4倍!

而之前北京最高的历史单年度成交也只有28套,在2015年之前北京历史上,合计签约10万+住宅只有113套。

预计全年,北京10万+签约有望达到250套的爆棚成交量。

6、公寓成交均价涨

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2015年截止日前,公寓成交也达到了280亿,13721套,整体看,远远超过了2014年。

7、自住房剩余不多

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自住房高峰过去,未来供应将进入平稳减少阶段。2015年土地结构中,自住房比例明显降低。

8、供需结构1:4

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北京商品房住宅进入顶豪化,预计未来售价预期在10万的项目在2016年将接近50个,目前已经入市的项目接近25个,这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地,整体入市的顶豪套数有望达到3000套以上

2015年全年截止日前,住宅土地成交32宗,但其中实际商品房住宅面积只有188.56万平米。

按照平均120平米单套计算,只能供应1.6万套左右。

过去5年,供应的土地中,纯商品房住宅土地为1670万平米,合计可以供应商品房住宅在14万套左右。而从成交看过去5年已经成交商品房住宅32万套,也就是供需结构超过1:2以上。

2015年更是高达1:4左右,大量的住宅类土地成为保障房、自住房等,未来的商品房地王将愈加高端化。

(本文来源:我爱我家市场部 张大伟)

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金鑫 本文来源:网易房产 责任编辑:乔羽_BJS2022
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