本期专家：我爱我家市场部 张大伟
感谢时代，在2015年，北京楼市进入了一个畸形的时代：掐指一算怪事颇多，总结就是“丑八怪”！
房价没有地价贵，五环进入五万加！
二手爆发超新房，拿地必须联合体！
顶豪签约二百套，公寓成交也疯狂！
自住即将进尾声，供需悬殊恐未来！
1、土地均价3.7万，房价只有2.9万
2015年北京供应的住宅土地合计32宗，其中大部分属性都是非居住类，实际住宅部分按照对应的楼面价计算，高达3.7万，而目前市场成交房价只有2.9万。
2015年最后2个月，虽然土地价格对房价影响已经趋弱，但依然会释放促涨影响，房价有可能出现明显上涨。在2013年开始，北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象，各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。
2、五环成交进入5万+时代
2015年北京商品房住宅五环内签约为4315套，签约均价达到了52499元/平米，从最近6年的五环内商品房均价可以看到，整体市场一路走高，从2010年的3万，上涨到目前的5万+，未来北京五环内市场已经进入高端化。
北京土地供应郊区化，城区土地供应比例越来越少，这使得北京的五环内存量越来越少，从过去几年变化看，五环内可售商品房住宅已经从过去的2万套以上下调一半到现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际五环内可售住宅非常少!
3、拿地必须联合体
截止11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，但这32宗土地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明显的上涨。
土地市场激烈，以最近成交的多宗地王为例，基本一宗地块都有5个以上企业竞争，这种情况下，单个房企已经不太可能竞争到土地。
地价太贵，在目前市场情况下，北京已经很少见到楼面价5万以下的土地，这种情况下，房企为了降低风险，提高竞争力，只有联合拿地，可以减少竞争对手，另外也可以提高资金实力。
产品优势，在目前市场情况下，顶豪遍地，这种情况下，大部分房企的在局部市场没有完全的竞争力，多家房企合作，可以取长补短，提高产品的竞争力。
4、二手爆超新房
北京2015年截至日前成交二手房套数已经高达15.8万套，远超去年全年，也是商品房住宅的接近3倍。
5、顶豪成交创记录
2015年，北京10万+顶豪成交爆发，整体签约套数达到了创造历史纪录的203套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了107套的历史最高纪录。已经是之前历史最高成交年份28套的4倍！
而之前北京最高的历史单年度成交也只有28套，在2015年之前北京历史上，合计签约10万+住宅只有113套。
预计全年，北京10万+签约有望达到250套的爆棚成交量。
6、公寓成交均价涨
2015年截止日前，公寓成交也达到了280亿，13721套，整体看，远远超过了2014年。
7、自住房剩余不多
自住房高峰过去，未来供应将进入平稳减少阶段。2015年土地结构中，自住房比例明显降低。
8、供需结构1：4
北京商品房住宅进入顶豪化，预计未来售价预期在10万的项目在2016年将接近50个，目前已经入市的项目接近25个，这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地，整体入市的顶豪套数有望达到3000套以上
2015年全年截止日前，住宅土地成交32宗，但其中实际商品房住宅面积只有188.56万平米。
按照平均120平米单套计算，只能供应1.6万套左右。
过去5年，供应的土地中，纯商品房住宅土地为1670万平米，合计可以供应商品房住宅在14万套左右。而从成交看过去5年已经成交商品房住宅32万套，也就是供需结构超过1：2以上。
2015年更是高达1:4左右，大量的住宅类土地成为保障房、自住房等，未来的商品房地王将愈加高端化。
（本文来源：我爱我家市场部 张大伟）
本文来源：网易房产
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