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砖家说|张大伟:四季度楼市走向神解析

2015-11-06 15:19:10 来源: 网易房产
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10月全国主要的54城市,合计住宅签约达到了27.1437万套。环比上涨了10.5%,而从2015年的前10个月看,累计成交套数也达到了240.5万套,同比上涨达到了16%。

砖家说|张大伟:四季度楼市走向神解析

本期专家:我爱我家市场部 张大伟

10月全国主要的54城市,合计住宅签约达到了27.1437万套。环比上涨了10.5%,而从2015年的前10个月看,累计成交套数也达到了240.5万套,同比上涨达到了16%。

虽然金九成色不足,但银十住宅市场成交明显上涨,市场成交水平仍处高位,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势, 受益于大势好转,重点房企今年以来销售业绩好于去年同期,但购地销售比却处于低位。然而,9-10月房企在土地市场发力,购地量飙升,购地金额创2014年以来新高,但市场不可对10月乃至四季度成交表现过于乐观。预计今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平,比今年三季度有所增长。

经济走势平稳,房地产后续依然需要刺激。

三季度GDP增速不足7%,在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视,因此住房消费受到政策的全面鼓励。

从投资数据看,特别是其中的住宅投资,其中的西部地区1-9月首次出现了投资增涨的同比下调。政府预计在四季度仍将继续维持宽松的房地产行业政策。

住宅库存连续2个月下调,但商业上涨。

8月住宅待售面积减少194万平方米,9月住宅待售面积减少387万平方米

从统计局公布的70城房价来看,房价环比增长的城市数量正在逐月递增。按照这样的趋势,四季度70大中城市中,大部分一二线房价回暖复苏。

销售回暖,中原监测的24个重点城市而言,多数城市的库存面积有细微的降低,从另一个指标——库存消化周期可以看出,这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头,部分城市的消化周期已经小有回落。按当前市场趋势,重点城市销售市场的活跃仍可维持。

但整体看住宅市场库存压力缓解,但商业地产库存压力依然非常大。风险分化。

房地产销售面积同比增长7.5%,商品房销售额56745亿元,增长15.3%。

整体看,市场的刺激政策持续影响改善需求,一二线占比增加及改善占比增加,导致了销售额涨幅远远超过销售面积。主要原因在于信贷层面的整体放松,加上公积金、营业税等实质利好政策出台,有利于解放购房者负担的,释放潜在购买力。同时改善了购房者对未来楼市走向的预期,提升了楼市成交量。

第四,整体市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看,一二线市场升温,库存降低,但很多三四线城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。

分城市来看,一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市,楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高,这种情况下,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

在银十之前,再次出现一系列救市政策,说明了房地产对整体经济的影响较大。整体市场已经企稳的基础上,再次出现了连续的降息。包括之前认为不会变化的一线城市,政策也出现了再次宽松的趋势。

从全国看,很多城市也将有可能在四季度继续出台房地产的救市政策。楼市政策继续宽松。

(本文来源:我爱我家市场部 张大伟)


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金鑫 本文来源:网易房产 责任编辑:乔羽_BJS2022
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