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那些你要懂的房产名词

2014-09-25 15:54:40  跟贴 0 手机看新闻

导读:都说买房要验五证二书是否齐全,那这证书到底有什么用?楼盘资料上写的容积率、绿化率、绿地率又代表什么,听说还跟居住舒适度有关?房子的各种面积让人眼花缭乱,到底哪个才是最真实的面积?怎么这得房率和实用率又不一样啦,两者有啥区别呢?在全民拖延症的今天,你的房产证办齐全了吗?买房前,先跟着小编一起来学习一下房产的各种名词吧,不做菜鸟,拒绝被忽悠。

五证二书是什么?有什么用么?

买房时,总有人会先让开发商拿出“五证二书”?五证二书到底是什么?有何用呢?今天吉屋小编就为你讲解这些名词的意义和作用,让你明白买房。

五证”——《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

购房者签合同前应看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。

二书”——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“两书”《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

业主认为主体结构质量不合格的时候,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。

房屋产权证VS土地使用权证VS房地产权证三者有何区别

买房要有房产证,可是你知道房产证其实分两部分么?你以为土地使用权证就不重要么?还有房地产权证书又是什么?

房屋产权证

房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》,但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权,没有产权证的有些权利得不到保。如果没有办理房地产权证,买房人即使交了房款,办了入住手续,但从法律意义讲,房子还是不属于买房者所有

土地使用权证

又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用权面积、使用年限和四至范围。

房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权,势必会给住宅地产购置及交易带来风险

房地产权证

在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定,颁发房地产权证,即大产证。 对新建商品房,法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后,由购房者取得的房地产权证。

房地产权证将《房屋所有权证》和《土地使用权证》合二为一,为房屋买卖交易、租赁、变更必不可少的文件。交房后请及时向开发商有关部门索要房地产权证书,谨防开发商一房两卖或将其抵押再贷款,为自己以后的房屋带来不安全因素

容积率、绿化率、绿地率三者之间的不同处

容积率

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的大小直接涉及到居住的舒适度。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。

绿化率

绿地率=绿地面积/土地面积

绿化率的高低可以用来衡量楼盘的环境与居住环境是否宜居舒适。

绿地率

绿地率是在一个范围内的(例如一个城市、一个社区或一块建筑用地)的一种规划指标,指该范围内各类绿地面积占用地总面积的比例。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

绿地率=(社区各类绿地总面积÷社区总面积)×100%。

绿地率的比例数可部分反映一地区的居住环境品质。地表覆土一般达不到3米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。

建筑面积VS使用面积VS公摊面积VS赠送面积VS套内面积

建筑面积

建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积

使用面积

住宅的使用面积,是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算公式:使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积

计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

通常部分人容易把使用面积和有效面积混淆。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积,也就是说是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,再减去厨房、卫生间等辅助用房所占净面积所剩下的面积;而有效面积才是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,这个面积才包含厨房、卫生间所占面积。

公摊面积

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

计算公式:各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。

以下不属于公摊范围内:

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

赠送面积

赠送面积一般是开发商为吸引购房者而打出的让利手段,将阳台、飘窗等地的面积全赠送或半赠送,不计入最终的价格核算。

计算公式:以开发商的赠送额度为准。

赠送的一部分面积,可以减少购房总价。关于赠送面积,可以与开发商签订合同,标明赠送的地方,面积大小;同时,购买前请多了解楼盘,谨防楼盘以赠送为借口,暗中提高单价,以免上当。

套内面积

套内面积,全名套内建筑面积,是由以下三部分组成的:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

计算公式:套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。

实施按套内面积卖房后,因为公摊面积的成本完全被转移到套内面积的价格上,造成两个影响,一是套内面积的定价与其他按建筑面积计价的楼盘相比,缺乏可比性,二是开发商容易故意把公摊面积做小,以降低成本。

竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时,按合同约定的方式处理,合同未约定或者约定不明的,当面积误差比绝对值超过3%的,购房人有权退房。

得房率VS使用率

得房率

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

计算公式:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。

计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

使用率

使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标,使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。

计算公式:板楼:80%(大约);塔楼75%(大约);写字楼70%(大约);商场65%(大约)。

使用率可以反映出商品房使用面积的大小。使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。

胡子
  楼盘名称 当前价格 所在区域
1 V7·西园 新盘 近郊
2 万科幸福汇 114万 房山
3 北京ONE 27000 通州
4 绿堤香廊 20000 怀柔
5 廊坊孔雀城 7500 周边
6 凤河孔雀城 11500 周边
7 中冶·蓝城 推新 房山
8 丽景长安 28000 京郊
9 华业东方玫瑰 19000 通州
10 东林苑 20000 昌平
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