探访海珠区二手房洼地：首付70万买东南向两房

编者按：近一年来，在限购、限价等政策的影响下，广州楼市真是“怪象”频出。“市区房首付比郊区低”，“刚需扛得起总价却给不出首付”，难道整个广州都要抛弃刚需了吗？刚需还能以较低首付上车吗？

网易二手房联合中原地产重磅推出“广州二手房价洼地”系列策划，为了广大预算有限的置业群体，搜罗全广州低总价二手房源。第二期，工业大道南板块。

做人没梦想，跟咸鱼有什么区别？

其实，做楼盘也一样，不能只盯着外表，“老破小”可能有一天也会翻身！

就好比图中这个楼盘，看它老土的马赛克外墙“平平无奇”！

但当你看到另一面能望着小蛮腰、珠江新城CBD时，你只能感叹——原来是“平平无奇古天乐”啊！

在如今一手房惊人的门槛之前，百万上车盘变百万首付，相比之下，二手房低首付的优势就凸显出来；而要找二手洼地淘房，海珠区显然是必不可miss的必看区域，原因其实也显而易见！

三大“地王”傍身 广纸新城加持

近几年的海珠区，称得上是广州地价纪录的保持者，同时也是旧改的急先锋！

首先，当前广州最高的单价土地纪录——海珠区广纸轻工地块地价高达55437元/平方米的楼面价，未来楼价十分令人期待！

同时，经过100多轮报价的万宝旧改地块，算上保障房建安成本，折合楼面价也可达44211元/平方米，楼价走高也不可避免！

翻到更早的2013年，海珠区南洲路1026号地块，折合楼面地价达到36361元/平方米，也维持了广州单价“地王”的纪录好长一段时间。

三大身娇肉贵的高价地块傍身，加上广纸新城和如今沥滘村即将旧改的加持，海珠区二手的预期可谓是相当强烈了！

地王旁有名校 这个洼地笋盘名副其实

在海珠众多洼地中，工业大道南板块于海珠区四大热门板块之一，而保利红棉花园，则是不得不提的典型代表。

马赛克外立面已经基本出卖了年龄，这个1997年底开盘的小区，距今也差不多正好20年的楼龄，主要由9层左右的楼梯楼构成。

从便利度上看，小区出门步行5分钟就是广佛线燕岗地铁站，距离二号线江泰路站步行也在15分钟左右；无论是小区内还是江燕路，基本生活配套已经非常成熟，而小区内较为重磅的配套则为市一级的红棉小学，可对应直升广东省一级学校广州第四十一中学。

这个学位配套，也是促成众多买家追捧红棉花园的主要原因之一；另一个原因，自然是这里近乎是周边最低洼的价格。

据了解，保利红棉花语在2018年以来尽管交投有所放缓，但楼价可没有降低，去年红棉花园总体售价在27000-30000元/㎡，而今年普遍楼价升至32000-35000元/㎡。

随着近期部分单元开始加装电梯，红棉花园单价依旧有很可观的上涨空间（目前大部分单元未加装电梯）！

相比之下，同类型靠近江泰路地铁站的楼梯楼价格在35000-40000元/平米，价格也还要高出不少。

大招还在后边，保利红棉花园对面，正是折合楼面价高达44211元/平方米的中冶万宝旧改地块，有这样一个“准地王”的傍身，买了不吃亏、买了有得赚是可以预见的未来。

而与周边广纸板块几大一手新盘最低48000元/平米起的售价相比，保利红棉花园更是片区名副其实的洼地了！

一街之隔，价格差距大得惊人！

中原地产介绍，红棉花园片区目前“老换新、小换大”仍然是片区最主要的成交需求，投资客相对较少！

但并非代表这里买房“无利可图”，什么是淘二手笋盘的最佳路径？

对于没有太多资本的刚需而言，中介会告诉你“老换新、小换大”是最常规的打怪升级操作。

而在一个成熟地段，旁边还有一个“准地王”加持，无异于拿了家门口的红蓝buff，再加一个神队友助攻，买房基本等于走上半条开挂的路！

从富力顺意花园向外看，图为万宝旧改地块

这里一街之隔，几个项目在档次和价格上的落差，则让刚需、换房客都有了更多的选择。

除了万宝地块未来必定会在楼价突破新高外，目前保利红棉花园与相邻的富力顺意花园、海棠花园在价格和档次上，形成了明显的梯度。

富力顺意花园这个2004年的小区，则是层高在20-23层为主的电梯楼，小区花园、配套档次更高，其学位同样是市一级的红棉小学，小区内设有红棉小学4-6年级的校区。

总体而言，富力顺意花园在小区管理、配套、楼龄、户型、价格，主要是针对换房客更加。

目前，富力顺意花园放出总价最笋的一套单位是61㎡的一房两厅两阳台户型，总价约268万（可议价）；小区两房面积段则为75-83㎡，总价区间在330-360万，平均单价约43000元/㎡。

这个楼价也与一旁的万宝地块基本持平，而与之相邻的海棠花园，放盘价格更是要超出顺意花园约5000元/㎡。

一街之隔，几个楼盘单价相差轻松上万元，其价格差距简直大得惊人！但另一个层面，这也提供给了客户更多的选择与想象空间，托市效应明显。

优质笋盘：首付70万买东南向两房

保利红棉花园不缺笋盘，目前小区门槛最低的单位是约20多㎡的极小户型，总价60多万起；另有50㎡左右的两房，总价约160-170万。

综合性价比较高的一套单位，则是位于7楼的63㎡东南向两房，一梯六户楼梯楼，户型方正，采光通风也非常良好，两个卧室空间宽敞、明亮有窗，阳台面对小学小区，视野开阔、采光良好，卫生间有小窗，不是彻底的暗厕。

重点是目前总价只要217万，未来还能加装电梯，属于“满五不唯一”单位，税费不高。

富力顺意花园一套总价较低的单位，据说，这是整个小区仅有的一套在售小户型！

这套位于12层的电梯楼，2梯8户，面积为61.2㎡一房两厅一卫两阳台，东南朝向，厅出阳台，总价268万！

这套房源比较明亮，户型方正通风采光都较好，重点是有两个阳台，一个房间、一个厨房空间也非常宽敞，卫生间也有窗户，租金可达到3300元/月！

这套房源也是满五年不唯一的物业，税费不高，重点是还有议价空间！