2017广州二手市场大盘点 全靠"刚需"市场撑大市

中心城区二手占主导。

据广州中原研究发展部监测的数据显示，2017年12月“阳光家缘”中介网签量（不含南沙、从化）共5689宗，同比11月同期微幅下降0.4%，成交基本与上月持平，较11月整月减少18%；网签均价为23559元/m2。从月度成交量来看，2017年，除3月成交猛增创历史新高外，其他月度成交均维持在高位稳定状态，月成交量基本维持在7000~8000宗水平，可见市场总体需求仍在。广州中原研究发展部分析认为，3月调控政策出台后，不少改善客因购房名额受限、首付提高，推迟置业计划，“刚需”客受调控政策影响相对较小，购房需求仍在，而广州“刚需”购房需求较大，支撑着整个市场，因此，新政后，受刚需市场的支撑，穗二手住宅月度成交量仍维持在高位稳定状态。

一房两房小户型、楼梯楼和低总价房源成交占比增加

据广州中原研究发展部监测，2015、2016年，政策支持改善需求，加上“二孩”政策开放，2015~2016年三房、四房成交占比整体呈上涨趋势，而一房、两房成交占比呈下滑趋势；2017年，一房、两房小户型房源成交占比分别为14%、46%，较去年同期分别净增2%、6%；三房、四房房源成交占比分别为32%、8%，分别较前一年同期净减6%、2%。广州中原研究发展部分析认为，2017年政策收紧，部分改善需求被误伤，而“刚需”客户则受新政影响不大，购房需求仍在，新政后市场主要客户群为“刚需”客，致使一房、两房小房源成交逆势增长。而楼梯楼成交占比为43%，环比大幅增加14%，成交占比接近电梯楼；15年以上的老旧房源成交占比为63%，较2016年（47%）大幅增加17%，成交占比首超15年以下的二手房。

番禺、增城、花都成交占比提升 位列前三

2017年二手住宅成交TOP3分别为番禺、增城、花都，成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%，分别较2016年净增1.4%、1.2%、5.7%。其中值得注意的是，花都成交大涨九成，占比大幅增加5.7%，跃升至第三名；番禺成交占比进一步提升，稳居首位；增城成交占比在2016年大幅增加后，2017年进一步增长，提升至第二名；而天河则由前年的第二大幅下滑至今年的第六名。广州中原研究发展部分析认为，随着中心区房价走高，区域市场分化明显，成交热点区域转移，不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业，如番禺、增城、花都等区域，促使全年二手成交TOP3均为外围区。市场形势变化快，榜单排名变动大

其中，天河区珠江新城板块受政策影响严重，客户观望情绪高，全年成交活跃度大幅下降；向来受“刚需”客欢迎的东圃板块，因价格高企，加上受新政影响，不少客户转移至增城、黄埔萝岗等区域置业，促使成交降温显著。海珠区赤岗板块、荔湾区康王路板块全年成交活跃度提升显著，成为2017年活跃板块的黑马，新上榜至活跃板块的TOP10。

外围大社区配套成熟低价房成交活跃

数据显示，2017年二手住宅成交活跃盘TOP10中，有70%位于外围区，且大部分为均价较为低洼的楼盘，如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等，2017年中原成交均价约20000元/m2；中心区的活跃楼盘，也是价格较低的大型社区楼盘，如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园，2017年中原成交均价分别为35443元/m2、19952元/m2、23977元/m2。

2017年，番禺区整体成交活跃，再次问鼎全市二手成交榜首。从2013年起，番禺区二手成交占比呈现逐年上涨趋势。分析人士认为，一方面，中心区受新政调控冲击影响较大，不少置业者转向社区生活配套成熟、价格相对低洼的番禺区；另一方面，思科智慧城和万博CBD的规划打造利好，大大提升了番禺区整体价值。

交易难度增大压价成交已成必然

来自链家数据分析显示，2017年3月下旬的广州调控政策“加强版”实施已达九个月，本地二手房市场交易活跃度明显下降，在此期间，新增挂牌房源量缓慢增加，而同期的新增有效客户量则逐步缩减，整体“新增客盘比”从高峰期的2.78:1下降至12月的1.04：1。同时，经纪人“带看成交客次”（带多少台客户看房才有机会成交）的监控指标也呈现严峻态势，2017年3月该指标值为16.4，即经纪人平均带16台客户看房，便有机会促成一宗买卖交易。而到了12月，该指标值为33.1，经纪人需储备数量翻倍的客户量，在成功约出客户看房后，才有机会达成交易。

根据广州链家研究院统计，2017年初客户整体成功压价幅度为2.1%，到12月下旬，整体成功压价幅度为4.0%。

广州链家研究院对2017年第四季度该公司促成的所有二手住宅买卖个案进行面积区间划分，并对各个面积区间内的客户压价幅度、成交占比、一次性付款比例进行分析风险，在12月的客户压价幅度出现明显变化的是60~90平方米之间的大两房物业及144平方米以上的大单位，分别是3.6%和10.3%。但这两个区间的表现各不相同，其中60~90平方米区间的物业在12月的成交比例低于前两个月，只有45.2%，一次性付款客户比例却明显增加至15.7%，显示这个“刚需”面积区间的客户在年底前因银行信贷收得太紧，不得不在积极压价的同时，尽可能动用自身储备资金入市，或者干脆选择等待。

广州链家研究院院长周峰认为，高总价、大面积的物业，在市场处于调整通道内，面临客户做再次选择的几率要更低一些。无论是“享受型”抑或“换房型”客户，本身已有自己的居所，他们皆很享受跟业主压价的过程，只要有足够的时间，确实可以达到“从贵到笋”的结果。不过考虑已到年底，向银行申请贷款也有机会在2018年第一季度获得审批，故这些准买家即使在资金相对充裕的前提下，仍旧想借助一下贷款的辅助力量入市。

中心城区二手房已成交易主力

一季度买家入市态度仍趋谨慎

据广州市住建委网站公布的数据显示，2017年前十个月二手住宅共成交115905套，在一手住宅供应减少以及价格高企的市况之下，购房需求逐步流向二手房市场，带动一二手成交占比出现变化：2015年二手成交占比仍低于一手，而2017年前十个月二手成交量已明显超过一手，一二手成交占比变为4:6。

来自中原地产的统计数据显示，2017年，广州全市存量房交易登记数为133175宗（1~10月来源“阳光家缘”，11~12月为广州中原研究发展部监测），环比微幅上升3%，基本与前一年持平；中原成交均价（不含南沙、从化）为31223元/m2。受调控影响，2017年一手住宅成交大降三成，但二手成交仍维持高位稳定，成交总量是新房的1.5倍，成交差距进一步扩大，广州进入存量房飞跃发展时代。

合富研究院高级分析师梁燕明表示，预计2018年调控政策放松的可能性不大，二手住宅市场仍将受到限购、限贷、限售政策的影响，购房者入市门槛仍相对较高，一季度购房者入市态度仍趋谨慎，买卖双方的博弈仍将持续。天河、海珠、荔湾、越秀、白云等区域以二手住宅成交为主力的格局已成型，2018年这些区域的二手交投活跃度有望仍超过一手。

五区二手成交占比均超八成

数据统计显示，2017年前十个月海珠、越秀、白云这三个区的二手住宅成交量分别为16639套、12771套和13749套，区域内楼市成交当中，二手房占比均超九成以上，而2017年前十个月天河、荔湾两区的二手住宅成交量，分别为12841套和9370套，二手房成交占比也高达八成以上。梁燕明预计，2018年中心城区一手楼市供应放量的可能性不大，中心城区二手房占成交主力的格局料将延续下去，不过，中心城区楼价相对较高，购房的入市门槛不低的现状，可能将进一步带动“刚需”购房需求外溢到外围受轨道交通利好的区域。

近期，花都、黄埔等受新地铁利好的区域，二手住宅交投热度均有所增加。据市住建委网站公布的数据统计，花都、黄埔两区在2017年1~10月的二手住宅成交量分别为11256套和3799套，均已超过2016年区域全年成交总量。

买家减面积应对入市高门槛

据合富大数据统计，2017年前11个月广州二手住宅市场中成交个案的购房总价段分布与2016年差不多，超过七成的个案购房总价落在300万元以内，其中，总价在150万元以内的低价房源仍最受购房者青睐，成交占比达38%。在调控加码和实际利率上升之后，购房者的入市门槛有所升高，为了能尽快实现购房计划，有部分购房者在购房面积和户型上做出让步，令中小户型物业更受市场青睐。据合富大数据统计，2017年前11个月在90平方米以内的物业成交占比达61%，较2016年的54%增加7个百分点。