商业地产视为“救命稻草”的“商改住”日前终于有地方细则出台，佛山市住建局于8月18日在网上挂出《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知（征求意见稿）》。这一重磅的“商改住”细则其中最引人注目的一个条款是：改建后的租赁住房，10年内不得转让。相信这一条款将引起坊间热议，“锁房”10年长期出租，这个“不动产”你愿意持有吗？
说实在，商业用房持有10年也不算长。商铺等物业起租期通常是3年，而市面上一些整租给“大包租”的大型商用物业，没有15年都不足以分摊巨额的改造成本。但另一方面，住宅租期相对较短，通常都是租期在1年左右，因此很多住宅业主在计算租赁回报时都会预一个月作为空租期。
除了业主愿意持有10年“不动”之外，该征求意见稿也明确落实，申请“商改住”需要经过6个步骤，“商改住”的房屋按民用标准收取水电煤气等费用，相信对市场也算是一个好消息。从6个步骤来分析，前三个步骤属于改建，后三个步骤属于验收和备案登记。对于市面上一些在建设时已设计为居住用房的商业公寓来说，前三个步骤有点多余，不知道到时候政府相关部门会不会予以通融？
“锁房”10年不得转让，对市场产生的直接影响是租赁房源多了，买卖房源少了。不过据二手房人士透露，商业用房因其转让税费重，本身在市场上的交易量就不多，如果有业主愿意“商改住”自愿“锁房”10年，对市场产生的影响也不算大。至于租赁房源增加的情况，商业用房转让少，因此势必是用于出租，除非实在租不出去才会空置，因此租赁盘源是客观存在的事实，不会因为“锁房”10年而改变。不过，由于“商改住”，用于居住的房源增加了，可能对住宅租赁市场产生一定的影响，尤其是中小户型房源将增加供应，这对于租房人群来说是个利好消息，因为不少商业公寓是“拎包入住”，面积又小，他们不再需要与人合租，而且可租到配套更好的房子，相信这类的小户型商业公寓在租赁市场上更有竞争力。
对业主来说，无论房屋如何难以变现，但总有可出售的可能性，“商改住”一锁就是10年，而且貌似在政府文件中没有“退出机制”，如果中途个人有变故，需要出售房源，也不知道如何申诉。各地商业用房和住宅房屋，租金各有高低，并非“商改住”就可以获得高租金，故此如果地方落实推出“商改住”的文件，业主或者准买家的确要仔细算算一笔账才行。
本文来源：广州日报
作者：李凤荷
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