遇到奇葩租客 业主能做什么？

租客不告而别，留下一屋垃圾的场面。（资料图片）

近日，一则《婚房出租四月变“垃圾场”，房东网上“追逃”两名租房女孩》报道引发热议：一男子把自己装修好的婚房出租给两个女孩，结果四个月后，女孩们欠租失联，打开房间一看，婚房变垃圾场，狗屎满地，窗子被卸了，冰箱里面放的东西生了蛆，停车位也被转租给他人。据悉，近日租房女孩终于现身，给房东转账支付了拖欠的房租和补偿费用，房东自行垫付房屋清洁费用及家具修理费用，双方达成和解。

事件之所以引发关注，因为此类典型的“不靠谱”租客并不少见，租客和房东发生矛盾纠纷在租房过程中也相当普遍。近期，租售并举、租购同权等提法，显示房屋租赁市场还会得到进一步发展。那么在房屋租赁过程中是否有办法避免碰到不靠谱的租客或房东呢？业内人士表示，在租房过程中通过正规途径签订合同，备注信息齐备，可尽量降低此类风险。

专题文/图： 广州日报全媒体记者 刘丽琴

区区押金保障有限 订明细则登记备案是关键

不少房东都遇到过类似的事情：将装修漂亮的房子租出去，合同到期却见家具电器损毁、房屋面貌大变，再出租还要重新花费不少的费用整修房子。或者租客在房子里从事不被允许的活动，或养宠物，将房子搞得乌烟瘴气；说好租给一个人，结果住进一群人……碰上这么不靠谱的租客，业主如何保障自己的权益？

业内人士表示，通过正规途径租房，是有一些把关措施和条款规定以保障租赁双方权益的。中介与租赁双方签订租赁合同前，应与租赁双方一同到物业查勘和了解物业情况，确认物业中是否存在墙体损坏、漏水等异常情况，并备注在租赁合同中。签订租赁合同时，提醒租赁双方提供真实有效的身份证明文件及物业产权证明文件、授权委托公证书等，由双方查看并由中介方复印留底；提醒租赁双方须办理租赁登记备案手续，并充分理解合同中约定的权利义务及违约责任。如租赁物业内有家私电器的，应签订家私电器清单，明确约定家电的牌子、型号、数量、是否正常运转等细节情况。如有其他情况，租赁双方可以签订补充协议约定。

哪些行为租客需担责？

据合富置业相关人士介绍，一般签约当天承租方必须支付租赁保证金及首月租金给出租方，若承租方违约造成出租方的经济损失或提前退租的，出租方有权从保证金中扣除或没收保证金。租赁合同约定承租方承担的责任，不得擅自改变房屋结构和用途；需对房屋进行扩、加、改建的必须经出租方书面同意，并双方签订书面协议；因承租方过错延误维修或使用不当造成他人人身伤亡、财产损失、房屋损坏的，应负责修复或赔偿；承租方未经出租方书面同意，不得擅自转租或分租给他人使用或调换使用等。另外，出租方可以根据实际需要，与承租方协商保障条款。

中原地产华苑分行资深营业经理莫建国表示，在租赁过程中，中介通过房产证以及长期租赁的经验等对于房东的身份通常会有把关和鉴别，对租客则主要是查看其身份证。由于租客是付钱的一方，除非是特意隐瞒有违法的行为或图谋，一般都是没什么问题的，所以对于租客身份的甄别并不严格，身份证信息真假也难由非专业人士鉴别，通常是通过租客的言谈、肢体语言透露的信息来进行判断。广州链家鹤洞分店店长林裕华则表示，建议出租房屋要到街道进行登记备案，不少街道居委会会定期走访租房的租客，对业主的权益也是一种保障。

不过，即使收取押金有时也难敌不靠谱的租客。据广州链家金钟分店店长陈春言介绍，他们碰到过房东将房子租给一家人，在半年不交物管费，并欠下几个月水电费、拖欠房租不交之后，租客不告而别，此时押金早已经不足以支付欠费。因此，提醒业主要注意的是，出现欠费情况需要立即处理，否则容易遭受更大的损失。如果房屋装修家电等价值较高，可以要求多支付几个月的押金，有些业主要求租客按季度或半年交租，也是保障自己权益的办法。

最常见的押金退还纠纷

目前，在租赁过程中，房东主要通过收取押金来避免遭受损失的风险，退还押金也容易产生纠纷。

广州链家鹤洞分店店长林裕华告诉记者，他们近期就处理过一个比较特别的租赁纠纷。一位有些洁癖的女租客租住了带家具家电的房子，不过很快，租客提出因为睡了房东家的床和床垫出现皮肤瘙痒等不适症状，要求退租并退还押金，房东则不认可这一说法，而且也没有任何条款涉及到此类问题，双方爆发激烈冲突，最后找到社区民警来协调解决，通过民警调和，最终业主让步，退还了押金解除了租赁合同。由此可见，纠纷产生的原因和状况常常出人意料。

据悉，最常见导致押金退还纠纷的通常是租客在合同约定的租期内提前退租；租客遗失押金收据；租客拖欠租金及管理费、水电费达到一定时间；存在不被房东同意的分租、转租现象；房屋卫生状况或家具家电有损毁等状况。

最齐全的合同备注条款

业内人士表示，为了保障租赁双方的权益，最好在签订租赁合同时将容易发生分歧和纠纷的问题通过条款备注在合同上。如租赁物业内有家私电器的，应签订家私电器清单，明确约定家电的牌子、型号、数量、是否正常运转等细节情况。租赁双方可按需进行拍照留底，如有需要可打印照片由租赁双方签名确认。

租赁双方对在意及关心的问题，如过往是否存在意外发生、非正常死亡事件、可否作为员工宿舍、可否合租等问题，应及时提出并双方协商一致签订补充协议约定。此外，关于租客的性别、人数；如果房东欲出售或再出租租客是否答应配合看房；能否养宠物；租赁期结束后，房屋是否需要经过打扫再交房，租客个人物品清理期限过后是否视为自动放弃处理权等，都最好能事先约定好。

如果发生违约情况，业主可以解除合同没收押金，事先设想周全的条款和协议能降低碰到不靠谱租客的风险。