网易房产讯 2017年上半年广州二手房成交了超6万套，可见二手市场的需求度和活跃度。在二手房买卖中，楼龄成了一个大家容易忽略但又十分关键的因素。楼龄高低关系着房子本身的质量、产权年限、贷款期限等等问题。
有鉴于此，近日，网易房产特别邀约美联法务顾问郭绮雯和美联物业资深经纪人戴经理就《置业遇上高龄二手房 怎么搞定贷款？》这一话题为我们作出讲解。
（图左：美联物业资深经纪人戴经理；图中：美联法务顾问郭绮雯；图右：网易房产美女小编小瑜）
【以下为采访实录】：
1、【网易房产】：如何界定二手房的楼龄？
【郭律师】：楼龄问题，一般银行参考产权证上登记的建造年代、查册表上显示的建筑时间和第三方机构出具的评估报告而确定楼龄，那如果三个时间不一致的话，按哪一个为准呢？一般是按最长的那个日期而定。
2、【网易房产】：楼龄超过30年还能贷款吗？最高可贷款楼龄是多少？
【郭律师】：公积金贷款，二手楼最长可贷20年，楼龄+贷款年限小于等于40年。商业贷款，二手楼最长可贷30年，楼龄+贷款年限小于等于45年。
所以如果楼龄越长，贷款年限和金额就越少。但是，因为房产也是具有折旧的，所以银行出于规避风险的需要，房龄超过三十年的商品房是很难进行贷款购房的。
3、【网易房产】：对于高龄房源，如何进行银行贷款？
【郭律师】：并不是所有老房子都有机会贷到款，还需要满足以下条件：第一，贷款年限不超过房屋剩余使用年限；第二，“贷款期限+楼龄” ≤50年，且贷款年限不超过30年；第三，贷款年限+年龄≤65岁。
4、【网易房产】：公积金贷款和商业贷款条件有何不同？
【郭律师】：申请商业贷款的，年满18周岁且满足购房资格的可申请：贷款年限+年龄≤65岁。
申请公积金贷款需近一年内连续缴满6个月以上才可以申请公积金贷款，一人最高可申请60万，两人最高可申请100万，公积金可贷款额度计算方式：公积金账户余额×8+月缴存额×退休年龄月数。
二手楼最长只可贷20年，男性：贷款年限+年龄≤60岁；女性：贷款年限+年龄≤55岁
【戴经理】：公积金的利率3.25%，商业贷款利率4.9%，两者利率不同，但是公积金放款时间较长，所以实际交易中，我们多是建议买家公积金和商业贷款组合贷款。
此外，并不是每个人公积金贷款都能申请到60万，两人都可以申请到100万。以近期遇到的一个事件为例，两个夫妻都是公务员，两夫妻按理可以贷到100万，但因为工作年限不长，所以公积金管理中心只能给他们两个人贷到80万。这是基于，贷款额度还要根据公积金的余额、缴款基数来限定，所以夫妻两人最终做了组合贷款。
5、【网易房产】：同样的楼龄，不同类型房源申请贷款是否有所不同，比如学区房、豪宅、别墅、私宅（东山小洋楼）等？
【郭律师】：不同类型的房源申请贷款会有所不同，例如混合结构、砖木、非住宅等类型不能申请公积金贷款。
具有购房资格的，在广州市无住房同时无住房贷款记录的，最低首付款比例30%不变。同时在广州市无住房但存在有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房(单套建筑面积≥144平方米)最低首付款比例70%。
所以大家在看房的时候，一定要向经纪了解清楚房屋的面积、类型以及贷款比例是多少。
6、【网易房产】：由于楼龄过长，无法贷款导致交易失败的案例不少见，如何避免并保护自己的权益？请举相关案例，并讲述解决办法。
【郭律师】：那先举个例子吧，今年5月胡先生看中的一套二手房房龄32年，是一个老单位的“房改房”。地段很好，交通便利，还是学区房，小孩上学方便，虽然是老房子，但房价并不便宜，单价近3万/平，整个办下来需要200多万。”
因为孩子上学急需，胡先生在看房后一天就和业主签订了合同。签订合同后，胡先生先后走访了多家银行，得到的回复均是“楼龄过老，不能放贷”。合同一旦签订，如果买方因为贷款问题无法付清购房款，按合同约定订金和中介费可能都无法退回，会造成不必要的损失。
如果购房客户在买“高龄二手房”签订合同之前要了解清楚房屋的楼龄等相关情况和贷款规定，在与业主签约时，如果楼龄未明确时，最好和双方协商好在合同内约定如因楼龄不能放贷时应如何解除合同事宜，免得不能贷款产生的损失。
7、【网易房产】：购买高龄二手房在交易环节还要注意什么问题？
【郭律师】：大家在看房的时候，一定要向经纪了解清楚房屋的楼龄以及可贷款金额同年限；在与业主签约时，如果楼龄未明确时，最好和双方协商好在合同内约定如因楼龄不能放贷时应如何解除合同事宜，免得不能贷款产生的损失。
高龄二手房一般都存在户口问题，要在合同中约定好户口的迁出时间，最好留底一定的保证金，待业主迁出户口之后再给业主，以免过户后，业主不办理户口迁出手续。
【以下为法律顾问解答网友提问实录】：
【网友】：中介给买卖签订了三方合同，但是里面没有明确付款时间，首付和尾款几个月一直不支付，现在房价已经上涨，卖家是否可以违约，卖家需要怎样赔付？
【郭律师】：要看这个房子有没有约定过户的时间和其他时间，如果是还没过户的情况下，要看合同里面有没有约定一些违约的条款。如果没有约定的话，律师建议可以和买方谈，要买方协商和解。如果买方不同意和解和支付房款，你可以以违约的方式单方面解决合同。
【网友】：买楼的时候，如果卖家需要买家赎契，风险大吗？有什么办法可以降低风险？
【郭律师】：现在还会有一些存在这样子的情况，这个问题，会存在一定的风险，有可能业主要买家还了贷款，他用了这笔钱做其他事情，或者买家还了以后，业主不肯过户这种情况。所以一定要在签合同的时候，约定这笔款项不能挪作他用，偿还贷款以后要多少天做过户的手续，对违约条款也可以作出更严格的约定，以规避风险。
【网友】：如果夫妻离婚，婚房是双方父母一起给的首期，其中男方出得较多，另外女方较少，那么离婚的时候要卖掉房子分割财产如何分配？
【郭律师】：这要看父母给的首付的转账凭证的证据，如果当时都留有各自的证据，可以按照当时所付的凭证比例来看。如果要避免以后出现这种情况，最好当时去签订协议以及做公证的情况。
【网友】：过户后，原业主不迁走户口怎么破？
【郭律师】：这个问题在法律上是没有规定要强硬迁出，建议在签合同的时候说明签户口的时间，最好再留一笔保证金，迁出后再支付。这个确实是比较棘手的问题，最好在前置签合同的时候就做好约定。
【以下为戴经理推荐的市区低楼龄笋房】：
①百灵路附近1楼的一套，虽然是一楼，但地基很高，64平，价格2.5万/平，同地段基本是2.8-3万/平。
②金花苑位于荔湾区光复北路781号，老城区地带，周边配套成熟，3房2厅92方380万，西座目前有一套92方三房两厅单位，380万。
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本文来源：网易房产
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