“持房待租”房东增多 热门区域二手房租金下降

7月份以来，市场观望情绪依然浓厚，二手楼市成交量仍处于低位徘徊，不少业主转售为租，等市况明朗后再出售房产。此外，由于日前广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（以下简称《通知》），明确积极支持租赁住房方式，也让更多房东“持房待租”。据悉，由于供应量加大，不少热点区域租金呈现下降趋势，租金回报率也因此拉低。

中心区二手房转租增加

  租金回落5%～10%

此前一直在同学家中借宿的小张，终于在上周搬到一套出租房中，小张高兴地表示：“我在琶洲工作，所以就在8号线沿线看房，但毕业季租房并不容易。前一阵子在网上认识了一个不错的合租伙伴，打算一起在赤岗一带租房。看了周边的几个小区后，下定了赤岗华怡花园的一套小两居，新装修带家私2800元/月，6月初同小区的两房租金要3100元/月，楼层还比较高。”而家住番禺的王先生日前将自己在越秀解放南濠畔街大院一套小两居挂盘出租，据王先生介绍，这套房子虽然楼龄近40年，但当时出于投资的考虑还是买下了，并花费3万元重装。一个多月前，他以102万元的价格放售，但一直无人问津。王先生无奈地说道：“当初办理商贷十年，月供约7400元/月，现在租金一个月大约2300元，出租回报率才2.76%。”

根据房天下数据研究中心数据监控显示，自进入6月以来，广州二手房周成交量最高为（6.5~6.11）1862套，相比于5月周均2025套成交量下降8%，上上周（7.10~7.16）二手房成交量仅为1659套，同比去年同期（2016.7.11~7.17）1822套下降8.9%。从区域看，进入7月以来，中心区二手成交量继续回落，7月第1周（7.3~7.9）天河成交量环比上周下降22.35%，越秀成交量环比上周下降20%，黄埔成交量环比上周下降16.67%。

房天下广州二手房高级分析师李超表示，受调控以及二手市场进入传统淡季的双重影响，目前二手业主转售为租的情况逐渐增多。如市二宫、江南西、西门口、车陂、沙河等板块，部分楼龄较高的石米楼总价在100万～200万元之间，业主会将两居改小三房或高楼层改阁楼后以新装修名义出售刚需户型，但随着市场转冷，不少此类房源出售情况不佳，业主也开始进入租赁市场。

李超建议，现在租房族在后毕业季有了更多选择，相比租住外围村屋，住在中心区高楼龄小区压力也不会过大。目前，海珠、天河、越秀、荔湾仍然是主要承租区域，区内楼龄相对较高的小区租金价格小幅下滑。如江南西附近的杏园小区两居室租金由6月的3400～3600元/月回落到3000～3300元/月；赤岗附近的赤岗一、二街散盘两居价格由6月初的2800～3300元/月回落至2500～3000元/月。

外围区进地铁利好兑现期

  与中心区租金收益差距缩小

市民李女士手头有一笔100万元的闲余资金，在朋友的建议下打算购买二套房并放租赚取收益，以100万做为50%的首付，依李女士的购房资格最多可以购买200万元预算的房产。李女士介绍，“最近分别看了市中心和外围区的二手房，其中对天河员村的一套房子和增城地铁口附近某小区的一套房子都挺满意。前者是一居室小户型，后者是三房大户型，在投资收益上感觉不相上下。”李女士认为，天河的物业可能更容易放租，而且便于打理；而增城荔城板块在年底地铁21号线通车后当地二手房租售热度可能会进一步升温。因此，李女士始终拿不定主意。

有中介人士表示，天河员村和增城荔城大道南都是较为热门的二手房租赁板块。天河员村位于中心城区，由于临近天河北、珠江新城等写字楼扎堆的商业板块，而且拥有地铁线路，同时属于天河区的房价和租金洼地，因此一直以来都是广州白领热选的租房地段。按照李女士的情况，根据房天下数据研究中心数据显示，2017年7月天河员村二手房均价为40967元/㎡，7月份员村一居室的租金均价约2537元/月，因此租金回报率为1.52%；7月增城荔城大道南二手房均价为16783元/㎡，7月荔城大道南3居室的租金约2460元/月，因此租金回报率为1.47%。两者几乎相差无几。

李超也表示近年来花都、增城、南沙等外围区域在地铁进驻与开通的利好影响下，当地租房市场日渐成熟，而房价又相对实惠，因此租金回报率不比市中心低。相对而言，中心城区近一两年内的租金并无明显上涨，而房价则居高不下，使得租金回报率增长有所回落。

热租地段变冷门

  租金回报率降至2%以下

周先生是广州本地人，在白云新市从事个体生意，几年前他在新市附近入手了一套两房单位并放租。周先生认为，当时房产总价为150万，这几年房产升值了不少，但租金回报方面跟房价走势并不成正比周先生表示，虽然去年以来楼市交投两旺，房价也经历了一波上扬，但是房子的租金回报率不升返降。他算了一笔账，五年前房子市价为150万，当时房子租价是3300元每月，租金回报率为2.64%；目前房子市价约为250万，租金为3800元/月，租金回报率降到1.82%，“虽然回报率下降了，但附近小区仍有房子在不断放租，租客会倾向于选择交通便利的地段，离地铁口1公里以外的房子较难放租。”周先生介绍，为了避免空置，有房东把租金下调到3500元/月，如此一来租金回报率进一步下降到1.68%，对比五年前，下降了近1个点。

房天下广州二手房电商白云区总监刘平介绍，白云区新市板块的电梯楼如云逸苑、元邦苑、白云骏景家园等都是热租小区，目前两房月租金约为3300～3900元；楼梯楼两房租金约2200～2600元，三房是2800～3000元。有不少经商个体户在此租房，但今年由于批发生意疲软导致这一带租赁市场转冷。不少业主为了避免空置，放缓了租金上涨幅度。

同样北京路板块的泰康路、大同路一带批发商城周边小区由于租客来源较单一，租价也出现了滞涨。房天下广州二手房电商越秀区总监黄文锋指出，年后一般是业主调整租金的时机，但今年以来，越秀北京路等批发商城板块的租金不升反降，例如一德路批发城周边小区泰康城广场平均月租金同比下降了200～300元左右，以往热租的北京大厦附近半年来租金也几乎没有上调。

据房天下数据研究中心监控的租房数据显示，7月份以来广州各热门板块的租金涨跌不一，五羊新城、客村板块租金分别环比上涨6.3%和8.7%；而淘金、洛溪、珠江新城等板块分别环比下跌8.5%、3%和1.7%。租金下滑而房价相对坚挺，使得不少热租地段的租金回报率大幅下滑。如越秀淘金一带去年有不少学位房投资客，但今年以来小区月租金下滑了600元左右，投资回报率也从2%以上降到1.58%。有业内人士指出，如果下半年房价不回调，租金回报率或会进一步下降。

不仅是广州，租金回报率下滑已经成为一线城市普遍的现象。据悉，6月份北京、上海、深圳三大一线城市平均租金回报率分别为1.47%、1.52%和1.56%，同比去年下降了0.2～0.3个点。而相比之下，国债类理财产品的年均收益率在3%左右，不少银行理财产品年回报率突破5%，可见一线城市平均租金回报率水平目前低于无风险理财产品。而在十年前，一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当。

趋势

  租赁市场需求回落

  住房投资属性进一步弱化

每年的五六月份是租房市场的旺季，广州天河岗顶、员村因为近地铁交通方便，离上班地点近，所以是较受“毕租族”欢迎的地段。进入第二季度，这些板块的求租客增加了两成左右。但同比去年来看，今年租房市场的热度并不及往年。有中介透露，一方面在市区工作的年轻人会更多考虑番禺等外围区，如在番禺南浦附近租房，人均月租500元左右，而在天河合租也要人均每月1000元以上，因此外围区对毕租族有较强吸引力。另一方面，以往多数毕业生都希望留在广州工作，而近年来不少二线城市的毕业生会选择回家工作和定居，这也使得市区租房需求日趋回落，这在一定程度上抑制了租金上涨。有业内人士称，预计下半年租房市场会进一步降温。

从租金方面来看，今年的涨租现象也明显减少。房天下广州二手房电商番禺区总监黄留庆表示，番禺洛溪、市桥至番禺广场是租房热门板块，去年六七月份租房旺季时，番禺广场附近的房子供不应求，有地铁旁的小区业主一个月涨租200元；而今年这一带放租的房东比往年有所增加，但涨租的现象却明显减少了。

以番禺广场为例，地铁旁二手小区均价在2.2万/㎡，一套总价180万元的两房物业月租金约3000元，租金回报率在2%左右。记者了解到，番禺广场及市桥北一带是市内租金回报率相对高的地段，但2%的租金回报率意味着如果通过租金来获得投资回报，需要50年的租金收入才能收回购房成本；而部分冷门地段的租金回报率仅有1.5%左右，如祈福中区的房子因交通不方便租不起价，上半年来小区平均月租金从3000元下调到2600元，租金回报率仅有1.6%，这意味着靠租金回本的时间需要63年。李超认为，在市区租房投资显然不是理想的选择，租金回报率下降也使房子的投资价值弱化。

住宅与商铺价格倒挂

  商业项目租金回报率高于住宅

今年上半年以来，市中心热租地段租金下滑，使不少以转售为租的业主以及投资客的租金收益缩水。据悉，越秀区东风东板块、天河珠江新城、汇景新城一带的学位房，以及白云京溪、番禺市桥、黄埔萝岗一带的地铁口物业，一直以来都是投资客看好的黄金地段，租金回报率一般在2.5%～3%左右，但今年以来这些板块的租金回报率普遍达不到这一水平。例如天河汇景新城是带省一级华阳小学学位的热门学位房，小区平均租价12000元/月，二手房均价约7万/平方米，租金回报率为2.06%。业内人士分析，租房供给增加和需求减少使得热门地段的租房市场也趋于饱和，而近年来房价增速明显高于租金上涨，这也造成租金回报率持续下滑，即使在市区热租地段的租金回报率也只有2%左右。

而对比不同业态来看，商用项目似乎没有受到明显冲击。据悉，商铺的价格一般是住宅的2～3倍，但就目前来看，不少地区住宅和商铺的价位趋同，尤其在房价高企的市中心地段甚至出现住宅和商铺售价倒挂的现象。例如白云万达广场附近商铺售价约为3.3万/㎡，而周边不少高档小区均价去到3.6万/㎡左右。

李超分析，从租金回报收益来讲，一般是商铺高于写字楼，写字楼高于住宅，在交通配套成熟、商业发展完善的地段，商铺的租金回报可以达到7%左右，而目前普通住宅的租金回报率一般是2个点左右。李超认为，今年以来的楼市调控主要针对住宅交易市场，对商铺、写字楼等商业项目限制不多，这也使得商业项目的租金回报率没有明显下滑。

建议

  租金收益难追房价步伐

  转售为租需因地而异

市场转淡使不少业主陷入“租售两难”，近两个月来市场价格回调，不少业主转售为租，但其实租金回报并不理想，“两三百万的房子月租金才两千多元，租金回报比率仅1点多，并不成正比。”有中介表示，但如果出售的话又面临着市价回调，因此不少业主转售为租是观望期的权宜之计，并不是冲着高租金回报。

李超表示，去年的楼市进入一个火热期，但租金滞涨使租金回报率难以跟上房价攀升的步伐，目前即使在热租地段，住宅的租金回报率也普遍在2%～3%之间，投资客以此赚取租金收益的话，投资回报并不理想。他建议处于观望期的业主，到底是出租还是放售要因地而异。如天河岗顶、员村，白云永泰和京溪板块，以及番禺市桥附近都是上班族的热租板块，而越秀小北、荔湾区陈家祠、芳村一带，也有不少家庭租户以及名校附近陪读家长的租房需求。这些板块的租金回报率能达到3%左右，且租房需求相对畅旺，不用担心空置。此外，“冷门”地段转售为租的业主可以考虑置换一套地铁口或学位房地段的小户型，如果以出售房款一次性支付二套房款并不会造成经济负担，同时还可能获得更高的租金收益和房产增值。