网易房产7月19日报道 近日，广州市住建委相关负责人透露，广州正组织实施老城区人居环境整治行动，开展城市修补、完善小区功能、完善人居环境，到2020年要重点推进全市779个老旧小区微改造。其中大力推进老旧住宅加装电梯是老旧小区微改造的重要举措之一，未来将出台专门的政策指引。
在广州老旧小区即将批量加装电梯焕新生的背景下，教育作为家长及各界关注的重中之重，目前老城区又有哪些优质学位洼地？今天，网易房产特意邀请到广州中原大越秀区区域营业总监钟冠荣女士为我们作出分享。
（广州中原大越秀区区域营业总监钟冠荣女士）
【以下为采访实录】：
1、【网易房产】：您认为，有无电梯是影响业主出手置业的关键性因素吗？
【钟冠荣女士】：是会有一定影响的，特别是和老人一起居住的。随着他们年岁渐长，考虑到今后行动不便的问题，有无电梯不仅会影响业主是否出手置业，同时也会导致部分家庭考虑由楼体房置换到电梯房。
2、【网易房产】：一般而言，广州市中心紧邻的电梯楼及楼梯楼，房价及租金差价区间大概是多少？
【钟冠荣女士】：这个问题要分两个方面考虑。
第一，单体电梯楼与楼梯楼的价格及租金约相差5%左右。因为单体电梯楼的实用率没楼梯楼的实用率高，令它们的价格差额不大。
例如，“五羊八景”为五羊新城的中档社区，分别由美景、豪景、汇景、华景、愉景、晖景、鸿景、怡景等大厦及价格稍低的如五羊新城小区、东兴小区等楼梯楼组成。其单体电梯楼4.6-4.8万/平之间，楼梯楼单价4.3-4.4万/平之间。
（正在放售当中的实例）
第二，小区电梯楼与楼梯楼的价格及租金会相差30%以上。
例如，电力设计院及梅花路散盘，单价约在6.5万/平左右，而锦城花园电梯楼8-10万/平。电力设计院及梅花路散盘与锦城花园只有一路之隔，交通、教育配套是一样的，不同的是锦城花园小区绿化非常好，小区内部会所、泳池、活动空间充足，小区保安严密，安全、畅适性高。
（近期刚售出的案例）
（电力设计院实景图）
3、【网易房产】：加装电梯以后，广州市中心物业含金量大概会溢价多少？有相关有可较为典型的例子可以分享一下吗？
【钟冠荣女士】：大概会溢价15%-20%之间。
例如，东环路大院，没装电梯的价格4.5-5万/平之间，加装电梯后价格会在5.8万/平左右。
（东环路4号大院实景图）
项目位于环市东路与东环路交界，该路段基本是以房改为主，少有放盘，周边也配有较多的学位资源，如省一级东风东东路小学、育才小学、铁一小、省第二幼儿园、市第二幼儿园等，生活配套十分醇熟。
（实例对比）
4、【网易房产】：加装电梯能为物业带来一定的增值率，那么，你觉得老越秀这一带，目前有哪些置业热度较高的小区，比较有可能会加装电梯？
【钟冠荣女士】：我觉得一些有大院的房改房，或环境比较好的散盘比较受到客户的青睐。比如中山一路、东风东路、福今路、水荫路、五羊新城这带的大院，无论交通、居住环境、学校都相当不错的。加上居住群体整体素质也比较好，成交自然多。
比较有机会加装电梯的要从几个方面去观察：
1、具备加装电梯的位置；
2、对低层的影响比较小的；
3、同一单位的房改房，大家多出自同一单位，相对容易协调，统筹工作易取得成功。
（水荫路13-15号大院）
例如，水荫路13之一、15之一大院，是电力系统房改房，共有4栋，其中3栋已加装电梯。水荫直街有几十栋，估计有三分之一左右已装上电梯。东环路大院也有很多装了电梯，有些正在筹划中。金羊花园、电力设计院、梅花村、福今路也有部分已装电梯。楼梯楼加装电梯会是今后的一种趋势。
（水荫直街图片）
5、【网易房产】：在一些学位优势比较突出的区域，如老越秀、老荔湾，你有较笋的楼体楼可以为我们推荐一下吗？
【钟冠荣女士】：因为我主要负责的是越秀东区，这边整体环境、学位、交通及居住群体素质，还是比较好的。只要价格适中，一般1-2周就可以卖出，特别是小两房和小三房，面积比较小，而总价比较低的，出售会更快一点。例如，业主正在置换中的房子，价格都比较合理，也会卖得比较快。
以下是正在出售，价格比较适中的房源。
①地质局房改92㎡三房两厅，售价488万（实用面积达120㎡）
②水荫横路93㎡三房两厅，售价310万
③五羊明月路94㎡三房两厅，售价385万
④福今东路52㎡两房一厅，售价270万
⑤水荫路34号大院，101㎡三房两厅，售价450万
6、【网易房产】：关于近期倍受热议的“租购同权”，可以谈谈您的看法和观点吗？
【钟冠荣女士】：关于租购同权这个问题，我觉得有以下几个方面注意及考虑：
1）其监护人在本市无自有产权住房，才能满足这条件
2）其租房的学位、是否与能入读该房子规定的路段学位相同
3）合同是否需要签6年？使用后，是否要6年才能给下一个人使用？业主是否愿意租给你6年，只要租了出去，用了这个学位，会影响出售的。
4）租金会提高多少，这也是个问题。太高了不划算，涨少了业主不愿意。
我觉得购买越秀这边房子的客户一般都会持有其它物业，叫他们卖了所有的房子来租房，这是否现实？可能针对一些经济条件不太好，在广州市没房的，可能会带来好处。主要看细则落地才会有结果。
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本文来源：网易房产
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