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周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

2017-07-07 09:33:54 来源: 网易房产
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本期案例

小蝶,29岁,自称小资生活MIX文艺青年派,喜欢小动物、喜欢花艺,单身,工作几年有些积蓄,看着最近广州房价猛涨,才动起了要买房的念头,想“先上车”让资产保值。目前在海珠区西边上班,发现自己约200余万出头的预算只能勉强买个周边的超小户型,不想蜗居,还是想住在环境较好素质较佳的园林小区,过上远离尘嚣的生活,但又不要距离公司太远,求助买买君支招。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
这是买买君想象中的小蝶,哈哈

买房的过程就是一个不断深化自己需求的过程。

诚然,在限购之下,在高房价之下,买房不易,大家都想尽可能地“一步到位”,寻找在各方面都能贴合自己需求的“全配套”好房子。可是,现实状况是,预算真的有限,而要用存钱的方式去追赶理想的房子不大现实,不少人均会选择“上车盘”先上车,再后期置换。

这个时候,挖掘房价“洼地”就显得相当重要,要知道,这些“洼地”往往就是一路之隔,或者是2-3个地铁站的距离,但是房价可以减少一半甚至更多,以一半的预算能享受附近的高端配套,这也不失为一个明智之选。

这一期,买买君就发现了这样的一个“洼岛”——紧邻广州两大老城区海珠区和荔湾区,地铁二号线直达,岛上生活环境较好,基本配套齐全,安静宜居。关键是周边的各种“新城”在售新房报价已上5-6万元/平,甚至直逼7万元/平的价格,但岛上的二手房单位2万出头起就有交易!

这个岛就位于海珠区以南,叫南浦岛。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

很多人说起到番禺买房,第一个想到的就是华南板块,因为有华快和新光两条快速路直达广州区,交通上很便利,加上板块内大盘云集,板块的置业关注度高。

实际上,南浦岛位于番禺西北部,广州中心区域以南,与海珠、荔湾仅一江之隔。而从距离看,两大板块距离体育中心的距离和十分相近,实际上,从南浦站到珠江新城站,在地铁上的时间也仅约半小时。

可以说,在距离上,南浦岛与华南板块距离广州市区不相上下,从临近老城区看,南浦岛更具有优势。

不过如果从房地产的发展史看,南浦岛却发展得更早些。早在90年代中后期,南浦岛与沙窖岛一起统称为“洛溪-南浦板块”,便开始了早期商品房住宅的开发。

当然,那时大多数广州人普遍没有要居住在番禺的概念,但是由于这里距离海珠区非常近,楼价低,吸引了不少有番禺情结的广州个体户、经商者、事业单位员工等置业,而他们的目的也是作为周末节日小住、回乡度假、投资、养老等目的。

而这从侧面上也可以看出,南浦岛这边生态环境佳,居住密度较低,由于发展早,目前板块内的配套也相对完善,有比较浓厚的居住氛围。买买君翻查资料,从早期(2007年)番禺的政府报告中,南浦岛就已经被定义为高尚居住生活区,曾提出要重点保护南浦岛的生态环境,发展高档生态社区。

如今南浦岛的居住环境和氛围又如何?这期买买君带大家探访这个小岛吧!上岛咯~~

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
南浦岛风光图

从照片上看,南浦岛四面环水,岛内高层建筑不多,居住密度不大。

来,我们说说如何上岛吧!(虽然这不是马尔代夫,不过确实除了水飞之外,还是可以通过过桥、水巴、地铁等多种方式~)

交通方面,目前出行有三条桥,西北面的东沙大桥,可快速直达荔湾和海珠区,东北方向有两条桥,南浦大桥和丽江花园桥,可以直达洛溪板块,然后经洛溪大桥到海珠区或者番禺区的其他地方。预计在今年年底会开通一条新桥——南浦三桥,在东南端,可以直通番禺大石以及其他区域以及周边城市。

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周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
东沙立交上的高速路牌

公交方面,目前有地铁二号线南浦站,在岛的东端,可以直达海珠区(江南西)、越秀区(北京路)以及番禺(广州南站)等。根据最新规划有地铁22号线(荔湾白鹅潭-番禺广场),设站西三站,在南浦岛的西端。计划工期为2017至2021年。大致位置就是在锦绣半岛小区附近的西三村,但目前还没有看到具体施工地点。

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另外,岛内也有公交车311路直达天河公交总站,以及番57接驳至地铁三号线厦滘站。在南浦岛的西端,有水巴可直达黄沙。

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买买君为大家制作了一张图,看懂南浦岛内主要的商品房小区。从图可见,岛内的商品房基本沿着珠江而建。买买君感叹下,都是江景小区呢!

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至于岛中央的地方,还保留了不少原始村落,因此也可以看到不少村屋、农田、果林、厂房等。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

通过以上的介绍,应该大家对南浦岛这个板块有个初步的印象。简单说这里能成为“洼地”的原因主要还是岛内商品房开发较早,岛内整体开发规模不大,交通和配套还有待完善。

不过,对于预算有限的买家,像案例中小蝶手持约200万出头的预算,却能在南浦岛选择一个临江近地铁的园林宜居社区两房,也不失为一个适合“先上车”的选择。

首先,买买君在这里简单介绍一下这些楼盘的基本情况:

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

根据中介介绍,洛溪-南浦岛板块这边的商品房开发比较早,因此板块内的楼盘80%多为楼梯楼,电梯楼仅占约20%。楼梯楼的小区虽然没有电梯,不过楼栋都不高,因此户型的使用率比较高,居住密度也比较低,售价相对也较低。之余电梯楼,当然就是方便家有老小的家庭,高层视野开阔,居住舒适度高,自然价格更高。

至于具体小区怎么选,相信有了上述的小区一览表,还是比较清晰的。买买君的建议是,优先到配套最全的小区淘房,其次是,在价位相当的小区之间,优先选择关注度较高的楼盘。

岛内配套最齐全的小区要数丽江花园,项目横跨南浦岛和沙窖岛,其中部分位于南浦岛东部。项目占地面积81万平方米,规划建筑面积150.03万平方米,规划居住人口4.3万人。距离项目最近的地铁站是2号线南浦站,大概步行需要15分钟左右。小区规模大,据介绍,有11个组团,最早一期建于1995年,最新一期是如英居,建于2014年。整个项目二手房的价格在2.1-3.8万元/平。作为81万平的大社区,丽江花园内部配套非常齐全,银行、超市、咖啡厅、健身房等设施齐全。

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丽江花园实景图

根据中介介绍,丽江花园中“丽字楼”算是比较早期的单位,也可以说是小区里面价格最便宜的单位,单价约2万出头起有交易,多数为楼梯楼,部分后期加装了电梯,不过缺点也是很明显,港式设计,无外阳台。

而根据中介介绍其他单位报价可参考如下,康城居(建筑年代1999年),楼梯楼,低层单位103平的3房两卫,报价275万,折算单价接近2.7万元/平;左岸(建筑年代2006年),电梯楼,二手放盘均价约3-3.5万元/平。

在地铁南浦站周边的三个楼盘——广州碧桂园、南浦海滨花园和海龙湾,几乎共享一样的商业大型商业配套,也常常被置业者进行比较。广州碧桂园关注度最高,也是规模最大的小区,建筑年代为1999-2000年,全为楼梯楼设计,优点是小区学位配套可以共享华南碧桂园的幼儿园和小学,还有接驳巴士,小区门口有个大型公交总站,交通便利,小区内部没有商业配套,比较安静;另外,近期附近的中大附小(私立学校)已经建好并将于2017年9月正式投入使用,对业主小孩而言多一个选择,南浦三桥也在广碧附近,可以直通番禺大石,虽然说对于部分单位而言会面临更大的交通噪音,但是对于岛上的交通而言,则是更加便利。至于小区的洋房二手单位,户型以两房和三房为主,68、80平两房,102、106平三房(带主套),目前参考报价为2.5-2.8万元/平。两房总价210万起有交易,三房约270-280万起。比如说在广碧小区中,有些一楼带私家花园的户型,就尤其适合小蝶这种文艺青年,种花种草,经营私人小天地的需求了。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
广州碧桂园实景图(图二为小区内接驳巴士、图三可见楼栋前方为停车位、图四卫会所和公交总站)

南浦海滨花园和海龙湾建筑年代均为2003年,这两个小区规模相对碧桂园要小很多。其中南浦海滨花园小区园林绿化非常好,居住舒适程度也比较高,二手放盘单位户型多为80平两房,98、100多、128平的三房,错层设计,放盘参考价为2.4-2.6万元/平;海龙湾全为11层高的小高层电梯楼,居住密度低,户型主要为80平两房、100多、130多平的三房,放盘价也比相对较高,约3.1-3.3万元/平。这两个小区本来规模就比广碧小,加上小区内业主以自住为多,放盘单位相对也较少,经常就是一套单位放出很快就被消化了,因此整体关注度比广碧也小,不过也算得上是综合素质不错的小区。还有,买买君在这里补充一点,关于这两个小区的学校配套为题,根据中介介绍,南浦海滨花园的小学要到沙窖岛洛溪板块那边的洛溪新城小学,而海龙湾则是对对岸的大石小学。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
南浦海滨花园园林实景,小区园林精致舒适,业主自住多放盘相对较少

简单说,南浦岛上优质的教育配套相当缺乏,这也是不少业主为何一到小孩读书时便计划换房的原因。

如果预算充足,还是希望购买电梯房的物业,也有自驾车计划的买家,岛上还有选择,那就是在岛上另一端西端的物业——锦绣半岛和敏捷金月湾,实际上这一片的三个管理相对独立的小区均为敏捷地产打造的楼盘,也可以简称为锦绣半岛西区、东区和金月湾(南区)。二手房的放盘情况目前以西区最为活跃,户型为87-195平的单位,其中部分如109、129平双证(一个单位两个房产证)大三房。由于存在单证和双证的问题,报价上也有很大的差异,西区的单证单位3万元/平,而双证单位则2.4-2.6万元/平,差价可达5000元/平!以最近成交为例,87平低楼层两房总价220万起。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
锦绣半岛小区内部配套实景图

对于“双证”单位是否买得过?买买君先算一笔账,在如今严格的限购新政下,需要使用两个名额,如果双方还没登记结婚,那么则可以将其当做分别首套单位置业,首付三成后办理贷款购房,影响不算大,还能以相对较低的单价入手较高素质的单位,但是如果需要在日后换房,则需要先将物业出售再置换;但如果是夫妻双方以家庭为单位购买,如果双方均为无房无贷则可以享受一个房产证首付3成,第二个房产证首付7成,以一套100平(50+50平双证)为例计算,首付比例高达5成!好处是可以省下144平以上的豪宅税,纠结之处在于在严格限购政策之下,面临较难转手的风险。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
锦绣半岛实景拍摄,岛内少有的电梯楼小区,小区楼龄较新,园林和环境不错

最后说说买买君对南浦岛的感受,位置和环境确实不错,如果在荔湾、海珠或越秀区上班,这里还算方便,不过这里同样拥有不少“岛居”生活的困扰——交通不便、岛上配套缺乏、没有特别有优势的名校学位、以及靠谱的医疗配套,整体商业档次不高,虽说四面环江,但是江景也不算特别美。跟番禺政府拟规划“高尚住宅区”的愿景还是有比较大的距离,不过对于部分预算有限的买家,却又想住得享受住得舒适一点的小区,这边小区的环境和价位相对周边确实也是“洼地”,也是个可以考虑的“上车婚房”的选择。毕竟地铁接驳十余分钟可以去江南西、20分钟可以去北京路、30分钟可以去珠江新城,比起自驾车还是靠谱得多,哈哈。

周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛
买买君从锦绣半岛某高层单位拍摄的珠江实景图,大家感受下

杨旭 本文来源:网易房产 责任编辑:杨旭_LSK0231
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