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月薪1万如何月供7千买房?

2017-06-19 11:28:36 来源: 网易房产
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本周案例

小杨,首次置业,月薪1万,看中市区1套1995年的楼梯房,总价160万。

目前有50万首付,但银行评估价只有120万,而且只能贷20年,这样算收入流水也达不到要求,怎么办?

月薪1万如何月供7千买房?父亲节后拼爹指南 

二手房买卖不仅容易踩雷,申请房贷也特别扎心。按3成首付来准备买房钱,如果入手的是新房,通常没问题,但如果看中的是二手房,分分钟就可能扑街。

毕竟就算无房无贷,身家清白,按政策规定首付最低3成,银行也未必能给你批到7成的房贷。所以要弄清楚,二手房的贷款额度怎么算?

▲评估价≠成交价

首先要区别「成交价」和「评估价」。

「成交价」是你真正买到房子交给买家的钱。

「评估价」是办理贷款业务时,银行对房子的地段、装修、质量和楼龄等进行评估后,认定这套房值多少钱。

银行审批贷款的时候,会先由第三方公司进行评估。银行工作人员告诉买买君,这个价格相对市场价可能滞后,所以最后银行会根据评估公司的结果,结合成交价,给出一个恰当的评估价。

近1年来,广州房价涨得太猛,大多数人的二手房其实都“买贵了”。所以做好心理准备,评估价要在成交价基础上打个折扣。

比如小杨看中的这套要价160万,银行的评估价只有120万,如果按首套贷7成计算,小杨只能贷到84万。

剩下的坑小杨只能在首付里填,也就是一下子要付76万,已经接近总价的5成了。

▲楼龄影响贷款年限

影响评估价的因素里,楼龄这一项,可以单独拎出来展开讲讲。

一般来说,二手房楼龄最好不要超过20年,否则贷款额度和贷款年限都会受到影响,因为这种房子升值空间小,变现能力差。

楼龄如何影响贷款额度并没有量化的标准,但贷款年限通常可以用公式算,一般来说,贷款年限=50年-楼龄。

不过不同银行的规定也不同,像招商银行的客服就表示,30年楼龄以内的房子,在招行都能贷到30年,但其他银行可能只会给到20年。

▲贷款年限低 流水要求高

楼龄影响还贷年限,而还贷年限如果太短,意味着要拼还贷能力。

继续以小杨为例,假设能贷到总价的7成,也就是112万,按基准利率计算,30年期的月供为5944元,贷20年期的月供就要去到7330元。

也就是说,如果是20年期,按规定,月供不能超过收入1/2,如果月供7千,小杨月薪要1.4万才能拿下这笔房贷。

显然,月薪只有1万的小杨,有点笑不出来。这样一来,银行只能砍贷款额度,按20年期月供5千来算,他能拿到的房贷只有大概75万,也就是首付要85万……(请问有这么多钱谁还买这种古董级的老房子?!)

所以,小杨的问题到底出在哪里?

① 房子评估价低。

② 还贷能力太弱。

知道得的是什么病(穷癌?),再来对症下药。

评估价太低怎么办?

第一,挑选二手房时注意楼龄,最好不要超过20年;第二,要选对银行,各家给出的判断不一定相同,另外对贷款年限的标准也各异。所以,小杨可以考虑换家银行。

另外,因为成交价是银行的一个考量因素,所以网上有个流传的“偏方”:买卖双方私下协商,把成交价做高,拿到更多的贷款额度。

举个例子,通常评估价是成交价的80%,200万的房子,按80%算就是150万,如果双方协商在合同里写成250万(实际仍按200万成交),80%就可以去到200万。

这种方法可行吗?

买买君咨询了中介,对方表示以前确实有买家这样操作,但两房的评估价撑死也就做高出10万左右。而且现在房子总价那么高,银行其实都不敢高评,所以基本上是按市场价。不会受成交价的影响有大波动。

而且这样操作的风险极高:1、在合同里把总价做高,如果产生纠纷,买家非常被动;2、二手税费是按评估价来计算,这样操作意味着交易成本变高。

买买君认为,得不偿失,还是不要搞这种小动作。

流水不够怎么办?

如果还贷能力弱,评估价高也是“虚不受补”。所以大家还是老老实实搞定收入流水更靠谱,别最后连评估价的7成都贷不到吧。

科学的方法是:月收入不够,爹妈来凑,由直系亲属(父母或子女)提供担保。

以小杨为例,如果贷款112万分20年还清,要求月收入接近1.4万,而他的月薪只有1万。另外4千的缺口可以用父母的收入作为担保。

但是有两点需要注意:

1、不能借名买房。

比如子女有购房名额,还是在读生,明显没有收入来源,这种情况让父母担保就会被认定为借名买房,需要按父母的名下房产和贷款情况来认定首付比例。

2、需考量担保人债务情况。

对担保人的收入要求,具体计算公式如下:

(贷款人+担保人)收入总和≥双方债务的两倍

也就是说,如果小杨的父亲目前有1套房在还贷,月供5千,小杨月供7千,那么父亲收入要达到1.4万才能为小杨担保。当然,如果父母没有房贷,收入只要4千就够帮小杨担保了。

符合条件的情况下,小杨的父亲只要带上身份证、户口本、结婚证、收入证明和银行流水,跟小杨一起去银行签约就行。

如果是铁粉,应该会记得买买君曾经推过1篇文章介绍接力贷(没看过的请戳↓↓↓)

购房名额不够 接力贷来凑 父贷子还买买买

亲人担保和接力贷是两件完全不同的事情!

说白了,接力贷就是借名买房,在新政出台后,首付比例已经受到影响。

月薪1万如何月供7千买房?父亲节后拼爹指南

如果有名额,完全没必要通过接力贷买房。所以,接力贷适合没有名额又想买房的人,而亲人担保适合有名额但暂时还贷能力弱的人。

本期的两个知识点就是:

1、选对银行,评估价高还能多贷几年。

2、流水不够父母来凑,月薪1万买买买。

说到底,世上只有爸妈好。

你可能还想问这些问题:

Q:如果贷不到足够的钱,但已经签了购房合同,算违约吗?

A:这属于因买家原因导致的无法交易,不仅房子买不成,已经给出去的定金也拿不回来。另外根据具体条款,可能还要付中介费,简直闻者落泪……

Q:父母担保,需要多长时间的银行流水?

A:半年。父母担保需要的资料跟贷款人一样,所以照着自己那份帮爸妈准备一份就行了。

Q:成功率高吗?会不会容易被误判为借名买房?

A:招行个贷的工作人员告诉买买君,像案例里小杨,只要证明有稳定的工作,只是暂时收入不达标,基本没有问题。

伍俏倩 本文来源:网易房产 责任编辑:伍俏倩_LSK0046
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