房屋买卖未成交 中介费或要照给

二手房交易中，不少消费者认为，只要房屋未完成交易手续，中介费无需支付。其实，中介方只要促成买卖合同成立，如非该方过错导致合同解除的，委托方应依约支付中介费，否则中介方可主张权利，向委托人追讨中介费。这是近日记者从广州市房地产中介协会发布的行业纠纷案例中了解到的。

案例1

买卖双方解除合同 仍要给中介费

2015年6月15日，买家卢某通过某中介公司与业主陈某签订了三方《房屋买卖合同》，购买位于越秀区某物业，并约定全部交易税费由卢某承担。同日，卢某与该中介公司签订了《中介服务收费确认书》，承诺在签订买卖合同当天支付中介费3.8万元。但是，由于卢某现金不足，当天仅支付了中介费1.9万元，剩余费用下次支付。买卖双方在履约过程中，卢某发现上述房屋非陈某唯一物业，此次交易需缴纳个人所得税，卢某认为是该中介公司隐瞒信息，导致其面临比预算多交数万元税款。于是，卢某在权衡利弊后，与陈某协商解除合同，并认为交易未完成，余下的中介费无需支付。但是，某中介公司认为卢某拒付余下中介费1.9万元的行为，损害了企业利益，经多次索要未果，诉至法院，要求卢某支付中介费1.9万元及违约金1万元。

法院认为，业主陈某、买家卢某与居间方某中介公司所签订的《房屋买卖合同》、《中介服务收费确认书》系各方真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的相关规定，应属合法有效，各方应按照合同约定全面履行合同义务。卢某并无证据证明该中介公司故意隐瞒了房产交易过程中存在的税费问题，而该中介公司也全面履行了居间服务，最终促成合同成立，卢某应当按照约定支付中介费。最终，法院判决卢某向该中介公司支付中介费1.9万元及违约金1万元。

专家解读

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师介绍：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬（即俗称的“中介费”、“佣金”）的合同。本案例涉及两个合同关系，第一个是居间合同关系，当事人是某中介公司与卢某。根据合同法规定，按照《服务收费确认书》中居间合同条款的约定，在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》后，某中介公司的居间行为就已经完成了。

另外一个是《房屋买卖合同》，当事人是陈某和卢某。本案中，《房屋买卖合同》中的居间合同的签署方是买卖双方和居间方某中介公司，在没有某中介公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下，买卖双方自行解除的仅仅是《房屋买卖合同》中的买卖合同关系，居间合同关系并未解除，买卖双方的行为，对某中介公司并不具有约束力，某中介公司收取中介费的权利并未丧失。

案例2

客户没有购房资格 买卖合同仍有效

在限购区域内，不符合购房资格的买家签订了《房屋买卖合同》，合同是成立生效的。主张合同无效或要求继续履行的请求，将会被法院依法驳回；相反，主张合同生效或要求依法解除的请求，将会被法院依法支持。

2016年5月3日，外地户籍的买家杨某通过某中介公司的介绍，看中业主李某位于天河区的某房屋，并于次日双方签订《房屋买卖合同》。在签约后，杨某发现自身在广州未连续购买3年社保，按照当地现行的限购政策，不具备购房资格，故认为李某与某中介公司故意向其隐瞒该限购内容，诱使其签订合同，该合同违反有关限购政策应为无效，且李某明知限购政策，不履行告知义务，对合同无效存在严重过错，应无条件返还已经收取的定金10万元。

业主李某认为杨某更有义务查清自身的购房资格，不应将该义务强加于自己身上，拒绝向杨某返还已收取的定金。买卖双方争执无果，最终杨某一纸诉至法院，请求判定《房屋买卖合同》无效及要求业主李某返还定金10万元和利息。法院经审查，杨某经某中介公司的介绍，与业主李某就涉案房屋买卖签订了《房屋买卖合同》。签约的买卖双方均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。杨某没有取得广州市购房资格等事实均不能成为合同无效的依据。并且，因杨某没有取得广州市购房资格，导致合同客观上无法履行，杨某与李某已于2016年5月28日达成一致解除涉案合同（李某无需返还定金）,并签订了解除涉案合同的协议，该协议对杨某和李某均具有法律约束力。现杨某又以合同无效为由要求李某返还10万元及利息的诉请，欠缺理据。最终，法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。杨某随后又向上一级法院提起上诉，二审最终还是维持了一审判决。

专家解读

张旭锋律师介绍：按照《合同法》的相关规定，就房屋买卖合同而言，在当事人签字盖章后自然就成立生效了。不过，根据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”但是国务院的“限购令”和广州市政府的限购政策，都属于中央政府、地方政府调控房地产市场的政策文件，并非国家的法律（全国人大和全国人大常委会制定）、行政法规（国务院根据法定程序制定），所以不会导致合同无效。

买卖合同虽然有效但是无法履行，这种情况下产生的经济损失该由哪一方承担呢？合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在司法实践中，除非有充分证据证明一方有明显过错，否则基本上是无责解除合同、无息退订退款。