共有产权房如何计算个人产权份额比例?

网易房产 2018-10-03 08:50

来自市民飞着飞着:


贝壳博士答:

首个由自住房转化的共有产权房项目锦都家园,单套住房的购房人产权份额比例为50%,由北京市朝阳区住房保障事务中心(政府产权份额代持机构)持有剩余50%份额。这个比例是怎么确定的呢?

一、共有份额比例怎么确定?

摇号、选房时共有产权房项目周边同地段、同品质普通商品住房价格,以这个价格来计算,共有产权房供地时定的价格占多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。

某个共有产权住房,供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米,在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话,那么购房人占有的产权份额就是四分之三,也就是75%,另外25%则是政府占有的产权份额。

二、共有份额比例怎么评估?

共有产权房项目销售均价和共有份额比例,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由市住建委会同相关部门共同审核后确定。

那么如何评估呢?

北京市房地产估价协会编制了评估技术指引,指导估价机构对共有产权住房项目销售均价和共有份额比例的评估。评估的是同地段、同品质普通商品住房价格,高品质商品房不在评估范围内。

代持机构委托房地产估价机构进行评估;在评估确定了普通商品住房价格后,会在这个价格的基础上打个九折,确定出计算产权比例的“分母”;用该共有产权项目的销售均价除以这个“分母”,就得出了该项目个人产权份额的比例。

以锦都家园为例,评估机构评估出来该项目周边同地段、同品质普通商品住房目前的价格是5.6万元/平米。打9折之后,是5.04万元/平米。当初确定的销售均价为2.2万元,用2.2万元为分子,5.04万元为分母,计算出的个人份额比例为43%44%之间。如果个人份额的计算结果略低于50%,那么会按照50%最终确定。

需要注意的是,评估技术指引只是作为参考,最终各区会根据实际情况来确定最终的比例。

例如,另一个由自住房转化的共有产权房项目金隅大成˙金成雅苑二期, 20171027日开放申购。

该项目申购前,燕顺投资公司已经委托房地产评估机构完成对购房人与政府共有份额比例的评估,根据《办法》及评估报告,最后确定该项目单套住房的购房人产权份额比例为40%,燕顺投资公司(政府产权份额代持机构)持有剩余60%份额。

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