“深房理”被七部门联合调查 代持购房常陷纠纷

“深房理”留下的最后一条微博停在了4月9日，此前一天，深圳市住建局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告，之后他删除了很多条微博内容。而“深房理”此前已被多次举报，在被调查前他还曾表示，“关于网上近期流传的不实内容与相关报道，已联系律师通过法律途径处理”。

此次舆论的关注，来自微博用户“深房理装修队003”发出的102张“深房理”摇篮会员合伙炒房的材料。这些举报材料是微信聊天截图，内容多为“代持人招募股东”。在“深房理”的平台上，一些投资者可以通过数十万元“入股”近千万元的房产，引导投资者通过代持、假结婚、高杠杆等方式购入房产，但风险也与之同在。

《中国经营报》记者梳理裁判文书发现，合伙买房、借名购房即代持的方式早已存在，主要是基于信任关系在亲属、朋友间发生。北京市立方（深圳）律师事务所律师刘庆涛告诉记者，大部分的代持是为了规避限购政策，通过代持人购房后，如果实际购买人最终取得了购房资格，也可以实现平稳过渡，出现法律纠纷的概率较小。但若是炒房投资团体，代持的规模比较大，一旦受政策影响资金链断裂，则会带来一系列诉讼纠纷。

“深房理”模式

4月8日，深圳市住建局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。据通告，“深房理”涉嫌的违法行为包括：“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为；“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为；“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题。

4月4日，在微博用户“深房理装修队003”发出102张“深房理”摇篮会员合伙炒房的材料后，引发轩然大波。这些材料多是去年上半年的微信聊天截图，内容主要为“代持人招募股东”。“深房理装修队003”类似的举报已持续近1年。

此前“深房理”装修队003”转发了其去年6月的举报材料。这些微信聊天截图中，有人自称是代持人招募“股东”，并说明自身情况，例如，5%代持、三成首房首贷资格、可投资什么价格的房产、分享信用贷和抵押贷。一位曾经的“摇篮会员”说，代持人获取收益的方法是分享经营贷、消费贷的5%~10%，或是在出售房屋时分5%~10%的卖款。还有人要求“入股资金至少30万~50万元”。招募者大多居住在深圳，在结尾，他们还会附上一句“全程理总、小渔把控”。

“深房理”微博信息显示，其本名为李雪峰，毕业于西安交通大学，是辽宁大连人，拥有146万粉丝。他介绍中称自己是房产专家，“深圳资深房产投资人”“做最客观的房产投资和人生导师”。“深房理”所教授的是，“限购限贷的情况下还能怎么买房”，“用银行的钱圆自己的梦”。

同时被举报的还有“深房理”的合作伙伴“美妈陈小泉”。深圳人民银行发布了《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》当天，“深房理装修队003”即举报了微博用户“美妈陈小泉”，称她于2019年9月18日通过中信银行(5.240, 0.06, 1.16%)深圳福田支行申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。

美妈陈小泉是微博上的情感类博主，同时也为“深房理”引流。据“大湾区楼市观察”，2013年“深房理”开始活跃于微博，2018年开通新浪微博“V+会员”，通过付费问答、会员群变现。2019年与美妈陈小泉合作后，大量引入了以单亲妈妈为代表的女性群体，也在这时“深房理”开始发展摇篮会员。加入摇篮会员需要12780元的会费。

“深房理”传播的技巧游走在楼市政策的边缘。他具体的操作手法是，通过落户、代持、假结婚等获得购房名额。之后，找公司代发工资制造银行流水、会员之间依次轮转转账做假流水，以此申请大额信用卡并套贷。凑齐三成首付后，剩下的房款通过贷款公司垫资，付清房款后将房产过户。接着注册公司办理经营贷，从银行换取总房款的70%归还前期借款，同时办理“装修贷”等消费类贷款还月供。

有原摇篮会员表示，“深房理”会推荐贷款事宜可以联系的公司，这家公司提供落户、垫资、办理经营贷等一条龙服务。

“深房理”的“房理”小程序中有“股份大厅”“帕累托值”等功能。如果买房钱不够，在“帕累托值”里，会员可以借钱，也可以把钱存在里面获得利息，“深房理”从中赚取息差。“股份大厅”中可以转让自己的股份，每人出资数十万合伙凑齐首付款，房价上涨后出售分红，中途退出则在会员中找人接手，按最新市场价转出份额。

“深房理”也曾宣扬如何买到包赚的房产，而包赚的秘密或许就是控盘。据《南方日报》报道，有业内人士表示，“深房理”会要求会员购买指定楼盘，以二手房挂盘价或者更高的价格购入，层层累加后实现房价上涨，但是一旦房价波动，后来的会员实际就是前期会员的“接盘侠”。

在此过程中，还会出现资金断裂的问题。2020年，曾是摇篮会员的魏静就为此维权。她称，在“深房理”的指导下，通过假结婚以及贷款等手段获得深圳的购房名额及购房首付，成功以728万元购入深圳市南山区一套建筑面积为49.36平方米的商品住宅。之后因为深圳企业贷的收紧，魏静无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产被深圳市罗湖法院查封拍卖。

炒房者的纠纷

借款购房后，因资金链断裂产生的纠纷在深圳并不少见。据中国裁判文书网公开的一份判决，杨某琪在购房时，发现房屋投资人、实际产权人、代持人之间纠缠不清，且在资金链断裂后，实际持有人陷入了十多起诉讼。

2018年底，韩某以陈某斌的名义，通过中介与杨某琪签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定杨某琪通过中间方购买陈某斌深圳的一处总价款为1990万元的房产。在交付了首笔定金后，杨某琪发现了此处房产产权存在问题，没有再交付后续款项。

杨某琪决定与陈某斌见面核实涉案房屋产权问题。但见面时来人自称是房屋实际控制人的黄某和邱某，双方交涉未果。其他房产中介也告知杨某琪，该房屋产权有问题，陈某斌仅是代持人，实际产权人是李某某，陈某斌通过代持房屋取得代持报酬。李某某是专门拉投资炒房的炒房客，而黄某、邱某、韩某是李某某资金断裂时拉进来的第二批投资人。陈某斌的房产交易没有得到实际产权人李某某的认可，投资人、实际产权人、代持人之间意见有分歧。

据杨某琪了解，陈某斌背后是一个炒房团伙，该团伙从他人处借来首付，再采取高评高贷的方式取得银行贷款，该炒房团伙因2017年房地产调控政策出现资金链断裂，有涉诉并导致房屋被查封的风险。从深圳不动产登记中心查询得知，涉案的房产2018年4月9日转移登记至陈某斌名下，为其单独所有，第二天即办理了抵押登记。

2019年初，杨某琪本欲购买的房产被法院轮候查封。杨某琪从公开渠道查询得知，2018年开始，李某某因债务纠纷涉及十几起诉讼，其中16个案件正在被申请强制执行，三次被列为失信被执行人，四次被限制高消费。陈某斌作为涉案房屋的代持人也因涉案房屋被用来担保实际产权人李某某的对外债务，涉及多起诉讼。

刘庆涛说，对炒房客来说，资金链断裂的主要原因就是政策的变动。炒房团体发生的法律风险除代持人和实际持有人外，资金链断裂还会涉及贷款公司、银行等。关于因代持产生的纠纷，法院并没有明显的倾向性，但一般如果可以证实是代持关系，则会认为房产属于实际产权人。

根据2021年最高人民法院公布的判例，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。

此外，在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

北京大成（深圳）律师事务所律师徐进初向记者表示，实际持有人与代持人之间有明确的约定，房款也全由实际持有人出资，如果前者有购房资格则可过户，没有购房资格也可指定第三人。对于若干人出资购房并获得房产“股份”，徐进初表示这是违规的，已不是以购房为目的，法院可能会界定为投资行为，扰乱了市场秩序，对国家房产宏观调控政策产生影响，会判决合同无效，这样的行为超过一定的界限则涉嫌非法吸收公众存款。