新房难去化、二手房难流通 三四线楼市如何破局？

今年以来，上海、深圳、杭州、南京等多个热点城市楼市调控持续收紧，甚至一些热点三四线城市也开始纳入调控行列。

不过值得注意的是，自棚改退潮以来，不少非核心三四线楼市的需求侧在近两年明显萎缩，土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

而且，由于购房需求萎缩，加之不少房企在这些非核心三四线城市的布局明显减弱，造成这些城市的房地产市场面临土地难出让、新房难去化、二手房难流通的困局。

有城市二手房价跌回2007年

国家统计局今年3月70城房价数据晃示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%，二线城市分别上涨4.8%和3.3%。

反观三线城市数据，3月新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.3%，是各级别城市房价中最为安静的存在。

据国家统计局发布的70城二手房和新房价格指数，2020年35个三线城市中13个城市二手房价格下跌，即使今年一季度有局部“小阳春”行情，部分三线城市房价下跌的势头并没有止住。

历经了2016年以来的涨价去库存、棚改红利、返乡置业等多重因素的刺激，大量三四线城市的房价地价已被推至高位，近两年继续上行的动能明显减弱。

贝壳研究院监测的100城中，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升，三四线城市整体新房价格指数也仅回到两年前的水平。

以牡丹江为例，在不考虑通胀的前提下，2020年其二手房房价跌回5年前的价格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。而且，这仅是官方口径一小部分三线城市的样本，更多未被纳入统计发布范围的非核心都市圈三线以下城市的情况，并不比发布的乐观。

此外，三四线城市的土地市场也不容乐观。2019年和2020年，三四线城市超过三成的土地溢价率低于5%，其中不少城市土地以底价成交成为常态。

2020年全年，贝壳研究院统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中（10城）、东北（6城）、广东（5城）以及云贵桂地区。除了传统印象中发展相对落后的内陆腹地，靠近大湾区的广东其他三四线城市也遭遇了地产市场冷却的情况。

值得注意的是，不少房企似乎也“抛弃”了一些前景并不明朗的三四线城市，他们更为看重的是区域的经济发展能力。一千亿房企相关负责人刘石告诉《每日经济新闻》记者：“三四线城市的状况也不能一概而论，我们还是看重城市的GDP总量，按照GDP的水平来布局项目。”

“实际上还是要看城市本身的产业结构和人口分布，一些长三角的三四线城市，完全不逊色与一些地区的二线城市。”刘石表示。

三四线楼市如何“破局”？

随着棚改逐步退潮至今，缺乏产业、人口等基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩。另一方面，不少曾受益于土地出让的地方政府仍然沉浸于既往的模式，试图继续通过新建住房和基建投资来吸引人口。简言之，需求已然回落，但供给还在持续增加。

目前三四线城市有关部门对市场冷却的应对依然停留在对新房销售的刺激上，例如购房补贴、开发商降价、鼓励农民进城购房等等。例如在张家界购买中心城区新建商品住房或公寓每套可享受不超过2万元契税补贴，公积金缴满6个月后最高贷款额度可至60万元；四平出台了鼓励农民进城购房政策，新房和二手房契税全额补贴和消费券补贴，可加入城镇社保和公积金，子女享受城区入学、转学政策。

与一二线城市相比，普通三四线城市政策环境本就宽松，居民购房杠杆率远高于热点城市。统计显示，三四线城市的贷款资金率要普遍高于一二线城市。如开封、咸阳、中山、临沂的贷款资金率分别达到了52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，而北京、上海、广州、深圳则分别为24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

“这些措施实际上治标不治本，结构上会加剧新房二手房积压的恶性循环，总量上或许能对短期去化有一定效果，但这样的效果建立在对更长时期居民购买力的透支之上。”

贝壳研究院认为，“对于趋势性下行的市场，刺激居民继续增加杠杆，既撑不起市场基本面，脆弱的高杠杆还容易伴随资产价格下跌，借由信贷市场的‘抵押品效应’和‘财富效应’造成金融系统不稳定，引发地方金融风险。”

三四线城市如何改变这种状况？在贝壳研究院看来，首先是要控制低质低效的土地供给；其次是盘活存量、打通新房二手房流通链条，通过项目改造针对性地解决老旧小区的问题，提升老旧小区的居住体验。同时，可以在政策上对“卖一买一”的本地换房群体进行倾斜，从而更好满足人民群众对美好生活的向往。