4月26日，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)。这也是自蛋壳公寓暴雷事件发生后，监管层发布的首个有关租赁行业的顶层设计文件。
顶层监管
从内容上看，《意见》在稳定租赁市场、防范风险方面的意图十分明显。文件称，近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场运行总体平稳，租金水平稳中有降，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业(以下简称住房租赁企业)，利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。
在具体措施上，《意见》表示，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。当住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
同时，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。
此外，住建部将与金融机构共享有“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。
《意见》还指出，积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
自监管层于2014年首次提出“租售并举”以来，租赁市场进入快速发展期。但由于缺乏规范，行业出现恶性竞争，一些问题开始累积。2020年，在新冠疫情的直接影响下，行业的风险爆发，蛋壳公寓出现暴雷，自如也遭遇维权纠纷。
去年年末以来，监管层多次提及租赁市场。今年的政府工作报告指出，“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。”
多管齐下
针对六部门此次发布的文件，贝壳研究院认为，此次指导意见在举措上强调多管齐下：
一是管入口，要求从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套(间)以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，跨区域经营的设立独立核算法人实体，向所在城市主管部门推送信息，能够管得住，防止一些企业脱离政府监管之外。
二是管行为，住房租赁企业应接入所在城市住房租赁管理服务平台，报送房源信息、交易信息等，做到信息全部监管。要求单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付业主的租金原则上不高于收取承租人的租金，这些举措是为了防止长租公寓企业长收短付、高进低出的行为。此前北京对轻资产租赁企业租金已经提出了收付周期匹配的要求，已经落实并产生了一定效果，本次将在全国范围进行推广。
三是管资金，住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户，企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。这一举措将会杜绝长租公寓企业挪用客户租金来扩张规模。去年，成都、南京、重庆等城市已推出了针对超3个月的租金监管政策，取得了效果。此次在六部委联合推出政策，将此项措施逐步在各地落实。
四是管贷款，租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。这是针对过去一些租赁企业通过引诱消费者签订租金贷合同获取资金的行为，意味着租赁企业未来不得从事金融业务。
该机构指出，对于长租房市场来说，这一指导意见是对过去粗放发展的纠偏。本次政策将倒逼轻资产租赁企业规范化经营，降低企业资金杠杆率，减缓业务扩张速度，专注提高企业的精细化、专业化经营能力，未来还将倒逼轻资产企业探索出更有利于发展的经营模式。
过去大量缺乏专业运营经验和能力的企业凭借资本的力量进入长租公寓领域，结果导致行业投资过热，蕴含了大量风险。在上述新的监管要求下，未来长租市场的市场主体会进一步出清，让真正从事长租房运营的企业获得更加稳定的市场竞争环境，才能有利于长租房市场规范健康发展。
本文来源：21世纪经济报道
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