刚需学区房炒作蔓延至三四线城市

2021年，春节“就地过年”的号召让不少布局三四线城市、专注开发返乡置业产品的地产商着实捏了一把汗。清明假期，返乡人口数量出现年内高峰，多数地产商提前布局清明假期促销活动，增加房产项目优惠力度。买房送车位、买房赠送面积、买房打折、买房满减、买房领数十万优惠券、买房送礼品等活动层出不穷。

不过，中国证券报记者调研发现，“花式”降价之下，售楼处外地人口成交比例并不高，多数成交房源还是要依靠当地刚需人口消化。值得一提的是，三四线非热点地区学区房成交、炒作热情并不输于一二线热点城市，带有学区房字眼的楼盘明显好卖很多。

降价促销力度大

中国证券报记者了解到，买房赠送面积、买房赠送车位、买房满减成为不少开发商的标准动作。在不少地区的火车站站牌背景墙上，中国证券报记者都能看到类似“领券立减11万”“9折优惠购买现房”的打折信息。

这一活动不止是针对清明假期。

多位销售人员向中国证券报记者证实，很多优惠活动春节就有，一直持续到现在，且未来一段时间很可能持续下去。“疫情让三四线城市的销售陷入了困境，主要是没有新增人群看房、买房，吸引不到外地人来购置。”多位销售人员指出。

举例来看，清明假期，香河【点击查看香河二手房】富力新城项目清明推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。该项目售楼处相关负责人告诉中国证券报记者，8000元/平方米的房源从大年过后就一直有，清明假期只是增加了供给力度，拿出一整个单元和其他尾盘房源在做优惠。即便不做优惠，楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。

据项目销售人员介绍，目前入驻香河的开发商一共有8家大型房企，万科、富力、鸿坤、荣盛、孔雀城等知名开发商在香河的销售都受到限购和疫情的双重影响。

学区房炒作蔓延

“学区房不管是升值空间还是租售比，都比其他房源要高很多。无论哪个城市，孩子要上学，都需要凭借当地学区房才能有上学资格。这种现象当然不止是一二线城市才有。”山东省临沂市购房者黄亮(化名)对中国证券报记者表示，“临沂知名学区房均价已经到了每平方米2万元以上，这里普通工人工资每月不足4000元。按照一二线城市标准，这里才是名副其实的‘天价’学区房。”

据黄亮介绍，临沂市北城新区是学区房的集聚地，房源一般都比较紧俏。普通两居室作为成交主力，基本都要在200万元以上。“在临沂市，即便掏空两代人、6个人的钱包，还是买不起学区房。”

中国证券报记者调研发现，在临沂市滨河路和沂河的交叉地带，是当地优质中小学聚集地，这一片区学区房房源均价基本都在2万元/平方米至2.5万元/平方米之间，面积较小的房源，单价甚至逼近3万元/平方米。

“在学区房价格高企的背景下，其他房源也水涨船高。在临沂市，即便不是学区房，也很难买到均价在1.5万元/平方米以下的房源，除非买商住房或者是郊县新房。但这类房子一般户型大、总价也不便宜。目前，临沂市区1万元/平方米以内的房子只有商住房，由于交易税费非常高，所以不管是投资还是短期居住过渡，都不合适。”黄亮介绍，“周围返乡置业的人，一般有条件的年轻人都会选择买学区房，给自己和后代一个‘退路’。很多外地人看临沂市房价一直涨，也过来买房。”

58同城、安居客数据显示，临沂市房价自2020年以来在全国范围内持续领涨。2021年1月，城市房价环比涨幅TOP5的城市分别为九江、福州、沈阳、长春和临沂。

返乡置业现分化

“返乡置业人群中，一部分是单纯为了投资升值，这类人群会选择买商铺或者写字楼类的商办项目，平时可以租出去收取租金；另一部分是作为以后回家养老或回乡工作、生活的居住场所。”有资深中介人士对中国证券报记者介绍，“疫情暴发后，三四线城市租金下滑，购置商铺、商办项目这类客户的投资热情也随之下降。而作为自住需求的普通住宅，最优质的肯定是学区房项目，这类房源并没有受到疫情影响。在一线城市学区房暴涨的背景下，很多外地打工者选择在老家购置一套学区房以备不时之需，已经成为常态。”

这一说法得到不少三四线城市当地购房者的证实。

购房者王丽(化名)对中国证券报记者表示，自己投资的一套商铺，总价将近150万元，目前年租金不足3万元。“远远比不上我80平方米的学区房租金高。学区房装修好一点，每个月租2、3千元非常正常。从疫情暴发以来，商铺就很难租到合适的价格。短租的人多，干一段时间不合适可能就退租了。一年算下来，不如学区房的租金高。”

王丽指出，周围普通住宅近年来涨涨跌跌，但学区房价格和其他房子走势都不一样，一直非常坚挺。很多开发商都会宣传是学区房，很多城市好的学校资源都在老城区，老城区以二手房为主，还基本都是老房子，只有少数房子是真正有好学区的。

中国证券报记者观察到，除了学区房外，靠近火车站、飞机场等交通便捷的房源也是地产商在三四线城市重点布局的区域。由于疫情影响，很多预售项目已经成为现房项目。记者了解到，在疫情常态化背景下，很多开发商虽然进行大规模促销，但是并没有给项目具体的清盘时间。

“清明假期看房的人不少，我们销售都会有蓄客期，只要看房量上来，五一假期成交量就小不了。清明很大程度上是为了五一期间蓄客、成交做准备。预计五一返乡置业将迎来年内小高潮。”多个地产项目销售人员对中国证券报记者表示。