就地过年加速购房需求释放 部分区域学区房热度不减

“就地过年”号召下，有人去看电影，有人去滑雪，也有人去干大事—买房。

“过年的时候每天都有人看房，这期间来买房的客户都很果断，基本看完就签合同。”有西城【点击查看西城二手房】区月坛区域的中介向《证券日报》记者表示，主要现在没啥房子，出一套抢一套。2月18日新出了个1000万左右的三居室，马上报备了20几个客户。

一位海淀【点击查看海淀二手房】区万柳区域的中介也向《证券日报》记者表示，春节期间成交量不高，主要是客户太多，但房子太少。很多客户基本不怎么看房，有房子就直接签。

上述中介均认为，主要是疫情压制了一部分需求，还有2022年-2024年是入学大年，西城区去年出台多校划片政策后，家长担心名额紧张提前买房落户导致房源紧张。

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，北京部分区域学区房价格上涨，有全国共性的原因，一是疫情导致的学区回购潮，二是信贷宽松，经营贷导致杠杆比较高。

除了部分区域的学区房，春节期间，新房和二手房整体看房率都高于往年。

张大伟还表示，北京全市超过60个项目春节不打烊，二手房门店也大部分正常看房，因为不出京，很多购房者也利用春节假期看房，大部分售楼处接待客户数量都和平时周末接近，这也是历史上第一次出现了春节长假购房者井喷的现象。

购房需求加速释放

相比往年，2021年春节期间二手房市场热度高于往年。贝壳研究院数据显示，与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同，今年春节期间（2.11-2.17）重点18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市链家成交量在5套及以上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，今年春节期间市场热度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地过年”号召以及疫情形势明显好于去年情形下，重点城市有一部分购房需求释放，链家APP线上房源浏览量同比增加约1.5倍；二是市场预期处近三年高位，今年春节期间贝壳重点城市二手房市场景气指数约41，2019年及2020年同期分别为35和29。

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，春节期间因为各地网签系统暂停，所以数据缺失，但2021年是最近多年历史上第一个就地过春节年份，人口流动减少，一二线城市楼市相比往年的春节假期0成交量，2021年的春节，大部分项目都开门迎客，所以成交量刷新了春节期间的历史记录。

他还提到，从成交情况看，初三后，不完全统计全市每天都有超过100套二手房成交，相比往年的冰点，也体现了市场的活跃。

部分区域学区房热度不减

“就地过年”号召下二手房购房需求不断释放，相比之下，在北京等一线城市，学区房的热度颇高。

尽管王女士的孩子2024年才上小学，还有三年的时间，但周围的妈妈们都开始看学区房，她有点儿沉不住气了。王女士很早关注过位于海淀区万柳中路的蜂鸟家园，这儿的房子多是四五十平的一居室，俗称“占坑房”，买它就是为了能上海淀超级牛小—中关村三小。在2020年上半年，有一套房子报价750万，她直呼“太贵了”，但现在再看已经900多万了。

“这价格已经远远超过预算，没办法上车了，只能换别的学区。”王女士颇为无奈地表示，大家都是买涨不买跌的心理，每次有房子挂出来中介都赶紧通知我，他建议直接签约，不要犹豫，因为每套房后边都排着不少人。

除了海淀这一学区的学区房被热捧，中关村区域、西城德胜片区也非常热门。

“下午三四点刚出的房子，我们想着第二天再去看房，结果夜里2点签了合同，卖出去了。”一直关注德胜片区的杜女士告诉《证券日报》记者，这段时间在密集看房，但根本抢不到房子。

而已经卖了郊区房子的申先生，好不容易抢上一套房，已经坐在桌子上签合同，他长舒一口气，本以为已经板上钉钉了，谁想到业主临时涨价20万元，签还是不签？

对此，张大伟表示，北京这一波部分区域学区房价格上涨是市场反弹，特别是海淀的万柳、中关村区域上涨明显。

这种魔幻的场面似曾相识。去年三四季度，上海、深圳的学区房一路高涨，颇为疯狂。

“去年市场比较热的是上海、深圳和广州，北京慢个半拍。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，预计今年北京市场比较热，因为大城市背后的逻辑是相似的，都有一些潜在需求，只是释放时间的节点问题，一线城市市场容易升温，学区房更加热门，尤其现在学区政策的调整有很多不确定，反而会促使很多人加快签约。这跟信贷政策也挂钩，在信贷政策收紧的情况下，客观上来讲，有些人会加快去购房，好的学区房就更加要争取。

经营贷成房价上涨最大诱因

实际上，这段时间，北京楼市的降温措施还在继续。

近日，北京市多部门通过政策引导、大数据筛查、专项检查等方式，防范经营性贷款等违规流资金入房地产市场。

2月18日，北京房地产业协会官方公益平台“京房字”披露了部分核查重点实操细节。其中，全款买房期间购房人及其直系亲属申请经营贷和经营贷资金的流向是核查的重点之一。

经检查组核查发现，西城区某购房人于2020年新注册了一家小微企业，之后购房人网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，该购房人先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。

对此，张大伟表示，在去年四季度之前，北京楼市调控有效果，房价一直是下跌的。只是这两三个月，海淀、西城的学区房涨了一波，但跟其它一线城市比如深圳相比，还是要低很多，也凸显出了其性价比。北京学区房是刚需，因为它的确有需求量，但只是少数区域过热，它很大程度上和经营贷进入楼市有关系，这个量在全国来看是比较低的，所以北京楼市不可能过热。

他还提到，北京学区房热度只集中在西城和海淀少数区域，这是刚需带来的短期井喷，不具备长期和持续性，是非均衡的，是点状分布，五环外顺义【点击查看顺义二手房】、房山【点击查看房山二手房】等区域甚至可以说很冷，价格战打得还如火如荼。

“从目前的情况来看，顺义城区年前年后的房价没有太大变化。”上述位于北京市顺义区的房产中介向记者介绍，其所在门店春节期间选择了“闭门”，春节期间店员们都休息了，大年初七（2月18日）才正式上班。