房地产市场的分化趋势值得关注

盘点过去一年房地产市场运行的特点，不仅可以让我们对未来的市场趋势有更好把握，还可以为宏观决策提供有益的启示。过去一年房地产市场呈现的最大特点是分化。

首先，房价与租金出现分化。从数据看，2020年的新房价格和二手房价格均出现7%左右的上涨，但租金却出现小幅下跌，四个一线城市中，按照每套平均租金计算，上海租金小幅上涨2.93%，北京和深圳的租金分别下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房价与租金分化程度最大的应该是深圳，今年的深圳房价出现了较大幅度上涨（超过20%），但住房租金却下跌。

房价上涨而租金下跌，在过去的20多年历史里是不曾有过的。主要原因与今年的疫情有关。在疫情影响下，服务业受到较大冲击，上半年的对外贸易也一度受到冲击，受此影响，2020年的居民收入增速放缓，有些城市的居民收入出现下跌，这与部分城市租金出现小幅下跌是吻合的。

但房价的决定因素不仅取决于居民收入增速，还与市场预期有关，在宽松货币政策刺激下，全球资产价格均出现不同程度上涨。疫情冲击之下宏观金融政策放松，让市场联想起十年前“四万亿”刺激政策之后出现的楼市价格翻番走势。另外，新房与二手房价价格倒挂，吸引了大量套利资金进入楼市，在深圳制造了所谓“日光盘”，推动深圳楼市价格上涨。

房价与租金的背离不是一个好现象，它说明社会财富的差距在扩大，这是宏观决策者需要高度关注的。

其次，大城市与中小城市的房价出现分化。在年初的疫情冲击下，2020年2月所有城市的市场交易量均出现大幅度下跌，但随后一线城市恢复速度明显快于其他城市。2020年，前11月一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨8.2%左右，成交量与价格均实现正增长。但二线城市的成交量同比下降2.6%左右，三、四线城市成交量下降7.7%左右。

不同城市房地产市场出现分化的主要原因有以下几方面。一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略，经过几年的累积，购买力增加；对于三四线城市则实施“去库存”策略，以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场，随着棚改政策的退出，这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。二是由于疫情的影响，海外留学的高端人才回流加速，带动了资金流的回流，这些高端人才主要流向一线城市。三是宽松的宏观政策的主要受益者是高净值人群，他们的财富快速增加，这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。

疫情导致市场分化的另外一个原因与出口形势变化有一定关系。2020年外贸形势总体是超预期的，以美元计算的贸易增长3.6%，高于2019年的0.5%，11月份和12月份出口增长都在20%左右。在国内消费需求乏力的情况下，出口的超预期增长成为去年经济强劲反弹的重要力量。但出口的最大收益群体主要集中在长三角和珠三角等沿海一带，对应的是这些地区的房地产市场表现远超其他区域。

对于宏观决策者来说，需要高度关注房地产金融化的趋势及其影响。上述房地产市场的分化只是对市场运行特征的总结，其背后的逻辑是货币政策宽松，刺激有钱的人加杠杆购买资产（主要包括房地产和股票），此时购买房地产的主要用途不再是为了居住或办公，其主要目的是对冲货币的贬值。房地产的金融属性表现得更加充分。

房地产金融化可能会带来一系列后果。首先是进一步拉大不同阶层之间的财富差距，房价上涨让有房者与无房者的财富差距扩大，不利于经济社会的和谐发展。其次，影响了宏观政策的效果。宽松货币政策的本来目的是为了缓解中小企业的融资困难，结果却是资金直接进入资产市场，在房价上涨的压力下，一些年轻人被迫通过负债购买住房，使得居民债务快速增加，不利于国内经济大循环。

因此，我们看到金融监管部门出台了一系列阻止资金进入房地产市场的规定，对房地产开发企业设置了“三道红线”，对商业银行的房地产金融企业设置了考核指标要求。这些举措都是值得肯定的。