走出“先抑后扬”行情 楼市已被重新激活

在2020年伊始，或许没有人想到，一场突如其来的新冠肺炎疫情会让整个房地产市场受到重挫。而在疫情严重时，或许也很少有人会预料到，从年中之后，多个热点城市的楼市从停滞转向复苏再到过热，需要加码调控予以降温。

对于房地产市场而言，2020年大致经历了先抑后扬的过程，市场被重新激活后，商品房销售规模最终超过了去年，但不同城市却呈现出迥异的面貌。与此同时，房企在经历先大落后大起的过程中，愈发重视现金和负债的健康程度，开始逐步探索高质量发展。

市场

疫情后步入持续复苏

今年年初，新冠肺炎疫情导致售楼处和中介机构纷纷关门，楼市供求基本停摆。根据年初国家统计局的披露，1-2月商品房销售面积为8475万平方米，同比下降39.9%，销售额8203亿元，下降35.9%。

随着2月中下旬复工复产的持续推进，线下售楼部和中介机构开始恢复营业，商品房销售同比下滑的态势逐步缩减。根据统计数字，从3月开始，商品房销售额与销售面积同比下滑幅度在不断收窄，上半年末，累计销售面积与销售额同比降幅分别收窄至-8.4%和-5.4%，到8月，商品房销售额累计达到9.69万亿元，同比增长1.6%，实现由负转正。而销售面积累计值则在11月回归正增长。

最新数据显示，1-11月国内商品房销售面积为15.08亿平方米，同比增长1.3%，商品房销售额14.90万亿元，同比增长7.2%，累计销售均价同比增长5.8%。

从数据表现上看，今年前11月商品房销售情况已明显好于去年同期，若12月保持这一势头，则今年两项数据很可能突破去年的水平。

与销售额和销售面积相似，房地产开发投资一端同样走出了一条“V”形曲线，在经历1-2月时同比下降16.3%后，开发投资额开始逐步上行，累计值在6月成功回正。截至目前，1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。

年末临近，部分研究机构对今年全年商品房销售情况持乐观态度。克而瑞研究中心预测，全年销售面积和销售金额将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，从单月数据来看，11月商品房销售面积1.75亿平方米、销售额1.73万亿元，量价数据从7月起已经连续5个月刷新历史统计最高值，商品房销售量持续加速修复。

城市

成交情况分化明显

近几年来，在因地制宜、因城施策、分类调控的思路指引下，国内各城市根据自身实际情况制定楼市调控政策，这使得不同的城市之间呈现出相对独立的行情，这在一定程度上加剧了市场的分化。

进入2020年，一线城市和部分热点二线城市成交相对较好。克而瑞研究中心指出，一线城市韧性较强，收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕，成交占比波动上行。以广州为例，根据贝壳研究院最新发布的楼市年报，广州一手、二手市场均呈现出先抑后扬的局面，从3月开始迅速走出疫情的阴影，并在下半年各月保持较高水平。

但二线城市的分化在加剧，克而瑞研究中心认为，整体看二线城市呈现出稳步回落态势，跌多涨少，沈阳、苏州、西安以及受疫情严重影响的武汉，跌幅均在20%及以上，但厦门、兰州、合肥、杭州、济南等城成交热度较高。

而对于三四线城市，克而瑞调研显示，部分省份三四线城市已出现首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况。但整体成交表现好于市场预期，基本持稳。

与此同时，都市圈也在成为左右楼市发展态势的重要因素。当前成交热点的广州、深圳、上海、杭州等城市，处于长三角地区和粤港澳大湾区两个产业发达、活力较高、人口流入较多的区域。中原地产首席分析师张大伟认为，从近期来看，楼市成热点主要还是集中在华东、华南地区，不论是一二线还是三四五线城市都比较火热，而在北方地区则是京津冀一带逐步回温，楼市的冷热程度主要看临近核心城市的经济发展。

房企

探索高质量发展转轨

今年年初，碧桂园总裁莫斌曾表示，2020年碧桂园将通过成本力、产品力、服务力和科技力四个维度，提升全周期综合竞争力，追求高质量的发展。

碧桂园曾是“高周转”的典型代表，但如今对高质量发展的重视，显示出这家龙头房企已在想办法放慢脚步。中指研究院认为，多年来高周转模式成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝，显著特点是拿地快、开工快、开盘快、去化快。但疫情导致项目开发被迫放缓，对其扩张企业布局、开盘节奏、后期的销售回款均有较大影响。例如本就存在资金问题的泰禾，遭遇疫情后困境被进一步放大，到了不得不寻找战投的地步。

而在“房住不炒”的定位指引下，楼市调控持续，企业规模增长放缓，房企也在面临新的挑战，提质控速，追求“更有质量的增长”成为不少房企的新目标。

其中加快现有库存销售，抓好回款额成为房企们共同的需求。从销售一端来看，今年表现最抢眼的当属恒大，利用多轮线上卖房，辅以折扣优惠和佣金奖励，截至11月末，恒大销售额已达到6786.6亿元，同比增长16.9%，提前完成了年初定下的销售目标。

恒大“打鸡血”般的操作，与年初定下控规模、降负债的战略目标，以及下半年以来有关“三道红线”和深深房重组事件导致外界对其负债和资金状况高度关注密切相关。从最新数据来看，恒大前11月累计实现销售回款5863.1亿元，已经比去年全年多出24.35%。

另外，通过多元化探索发展新路也成为房企高质量发展转轨的抓手之一，尽管探索过程和探索方式备受外界质疑，但碧桂园、恒大等企业仍在机器人、汽车领域持续迈进。截至目前，碧桂园餐饮机器人已有多家餐厅投入运营，建筑机器人也有多种款型亮相；恒大的恒驰汽车发布车型后，也传出明年试生产和量产的消息。