2018年棚改大潮催动全国数百个小县城进入“万元时代”，因“充血”刺激而快速上涨的县城楼市当时并不被看好，两年来随着棚改退潮，坊间“预判下跌”声音不断，今年又遭遇了疫情黑天鹅……然而令人意外的是，屋漏逢雨的小县城楼市并没有迎来预期中的房价下跌，甚至部分地区还有所上涨，“万五”、“万六”比比皆是。
与此同时，环京的热门区域却在这几年经历了截然相反的房价历程。在坐拥新机场、雄安建设、通州【点击查看通州二手房】北三县协同发展、北京产业疏解溢出、大量产业人口涌入等诸多利好的背景下，环京的房价却一路从4万元高峰滑向“万元时代”。
此“万元时代”和彼“万元时代”有何不同？
与小县城房价“逆流”的环京
家住山东德州下属某县的林乔，2014年在县城4000元/平买了房，棚改大潮来临后涨到7000元/平，后面虽然棚改大军不再是购房主力，又遭遇了疫情来袭，但林乔的房子价格仍在上涨，目前8000元/平左右，而林乔家对面新入市的洋房项目，售价已然过万，且供不应求。
这个县城的房价并不算最高的。根据赛迪2020年百强县榜单，在贝壳找房搜索榜单最末几名的县城房价。其中，湖北孝感下属的汉川，多数新楼盘价位在10000-15000元档；河南平顶山下属的汝州，70%以上楼盘在8000-20000元档，即使新疆昌吉，万元楼盘也十分常见。
相比之下，几乎同时期内，被“拔苗助长”的小县城与被“按头吃草”的环京，两者一消一长，如今被拉到了同一个房价档。
记者根据2017与2020年环京各中介机构二手房成交均价大致统计：
可以看出，三年来，大部分环京地区降幅超过了一半，不仅是“腰斩”，甚至是“膝盖斩”。这个转折的背景就是2017年6月发布、被称为史上最严苛的“三年社保”调控政策，当时重锤之后，环京流动性基本被冻结。
聚焦在京津走廊“兵家必争之地”廊坊【点击查看廊坊二手房】市区，自协同发展大框架构建以来，规划产业新城、确定绿化标准、增强基础设施配套，其人口也不断增长、交通建设的力度逐渐加大。除了自身交通建设之外，首都新机场、机场高速、城际铁路、外域公交线路等随之开通。
然而廊坊虽然城市建设一日千里，房价却逆势下跌。以广阳区核心位置某高端项目为例，该项目2018年房价曾达到2.5万元，2020年小区均价仅在1.4万左右。
再微缩到燕郊【点击查看燕郊二手房】某标杆项目来看，2017年6月前，其80平左右两居价格是4万元/平，而调控后价格一路下跌，如今同户型的价格在1.6万元/平左右。
1.6万的价格在小县城也不少见，但却没有哪个县城在区位上有如此大的优势，这个项目只要走路800米，就可以从京秦潮白河桥到达北京通州。一河之隔的通州，价格在4-5万元左右，几乎是燕郊二手房价格的三倍。住在这里去通州上班，比住在北京内城更加便利。
有专家分析，小县城的房价坚挺背后，一方面是棚改冲击下，本地人改善意识觉醒不再“捂住”积蓄，另一方面则是来源于北漂、南漂们家乡置业的需求。但是从多数县城的土地出让情况可以看出，居住类用地居多，工业用地、商业用地往往不足居住用地的一半。“商品房有了，城镇化进程没有跟上，产业人口少，购买力后劲不足。”是很多研究机构与业内人士对于县城未来走势的预判。
而拥有巨大产业、人口、交通、规划等各项价值的环京，本来房价已经冲上强二线城市档，却被按在县城水准三年多，其房价与城市本身，并未等速发展。
这点，从三年前环京与环沪、环深的比较下也可见一斑。
环一线城市群中曾经的“老大”，现在的“小弟”
如果不是环京曾经有过4万元的“辉煌”时刻，以目前的环京价格水平，似乎很难与环沪、环深放在一起对比。
但是回到四年前可以看到，环京在北上深三大城市的溢出城市圈中，是无可置疑的“老大”。
数据来源：中国房价行情网
从中国房价行情网统计数据可以看出，2016年环京房价飞涨，其中廊坊同比上年翻番，平均价格也超过了昆山、东莞等热门环一线地区。2016年，京津冀城市群平均涨幅为40%、珠三角城市群平均涨幅23%，环沪地区的平均涨幅则为22%。
可以看到，在同等政策环境下，环京城市群房价涨幅明显整体高于环沪和环深。
然而，2020年，曾经的“老大”却成了“小弟”。
根据克而瑞2020年10月21日发布的百城房价数据，环深的东莞成交均价为23563元/平，环沪的昆山均价为18496元/平，环京的大厂均价为13533元/平、香河【点击查看香河二手房】为13452元/平、固安【点击查看固安二手房】为13049元/平、而各项优势如地段、规划、交通、环境等更加集中和均衡的廊坊，则仅为10950元/平。
从中指研究院公布的2020年三季度百城居住用地均价来看，廊坊的土地均价为8265元，而东莞的土地均价是8461元，在地价相差不大的前提下，如今廊坊的房价却不到东莞的1/2。
在房价被不断挤压下行的同时，环京发展步伐却没有停歇。其中京津冀多项规划以及轨道交通建设落地、北京产业疏解与通州新市政建设提速，大量产业人口涌入环京。结合雄安建设提速、新机场临空经济区规划等政策利好给予了强有力的外在赋能，同时也集中精力发展各项高新技术，各项产业迎来高速增长时期。
根据《京津冀蓝皮书：京津冀发展报告（2019）》，2011年到2017年，京津冀地区的R&D研发经费内部支出从1435.74亿元增长到2490.41亿元，增长了73.46%。研发强度为3.09%，明显高于江浙沪地区的2.81%和广东省的2.61%。根据国家统计局公布数据，2019年京津冀区域发展指数为167.72，而2010年为100，9年上涨幅度超过60%。
2010-2019年京津冀区域发展总指数
来源：国家统计局
如果3年多前房价没有亮“红灯”，那么可以想象，发展潜力值爆棚、市场需求强劲、彼时已经是环一线房价“老大”的环京，如今该是何种光景？
价值与价格的博弈，放在投资领域是比较具象的概念，如同巴菲特的可口可乐经典投资案例，价值与价格背离的反差，与投资空间成正比。
而楼市价值在上涨，房价却下行，在专业人士看来，正属于理性购房者的买房黄金期。
合硕机构首席分析师郭毅认为，房价的本质就是一门人口流动学，人口往哪里走，哪里的房价就会随之上涨。以产业发展带动就业，才可有效实现人口聚集。中指研究院认为，环京仍是产业、交通最受益的区域，长期价值看好。
疫情挡不住，成交量已在“默默”增加
易居根据国家统计局数据测算，2020年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价连续四个月位于1万元以上水平，这标志着包含全国661个市（含374个县级市）、1636个县的平均房价正式进入“万元时代”。
同时，易居数据显示，2020年1-9月份，全国100个重点城市新建商品住宅成交均价同比上涨了10.7%。而根据诸葛找房9月份的统计，三四线城市市场均价为11736元/平方米。
这说明全国房价仍在整体上升通道中，而在赛跑中半路打盹的环京最近似乎也有“苏醒”的苗头。
因被调控，几年来环京市场流动性基本停滞，对环京充满狂热的一批批投资者“死心”离场，环京受关注度也随着房价下行而下降。到了疫情期间，热切的目光几乎消失殆尽，少有人发觉，环京房价底部横盘已经将近一年了。
根据中指研究院数据，2019年11月，廊坊均价是12059元/平，2020年10月，则是12333元/平，受疫情影响的这一年内，房价基本持平还略微上涨。
有购房人开玩笑说：“连疫情期间都‘降无可降’的环京，房价里的每一元钱都透着实在，别说水分，就连水汽也没有了。”
所以，虽然关注度越来越低，但性价比极高的环京，成交量在近期仍“默默的”上涨了。
据克而瑞环京投资决策系统数据，2020年1季度环京都市圈前30强房企共实现成交金额63亿，共15家房企销售金额过亿元。京津冀地区重点城市房产销售呈现量价齐增走势。
根据北京中原市场研究部统计，2020年3季度，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口）成交环比表现为量涨价稳；成交套数16061套，环比上涨17%，同比上涨22%；成交均价为1.51万元/㎡，环比持平。
立足北京，望向环京，房价不足通州二手房均价三分之一、不足国贸次新房五分之一，不足东西城中央政务区二手均价六分之一……有人说：这样的环京已是站在了性价比巅峰，未来只剩下增值潜力了。
本文来源：南方都市报
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