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天津、郑州房价“大跳水”虚实:稳中有降

2020-11-09 11:18:27 来源: 财联社 举报
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从2020年前2个月的低迷成交,到3月份至今的成交回温,全国房地产市场已整体复苏。但从城市来看,当前的楼市真应了那句话,“一边是海水、一边是火焰”。

从2020年前2个月的低迷成交,到3月份至今的成交回温,全国房地产市场已整体复苏。但从城市来看,当前的楼市真应了那句话,“一边是海水、一边是火焰”。

据国家统计局发布的《2020年9月份70个大中城市二手住宅销售价格指数》变动情况来看,二手房上涨和下跌城市中,房价上涨城市数量为50个,较上月增加3个,涨幅明显的包括:深圳、唐山、无锡、成都、西宁、银川。

虽然超七成城市的二手房价依然处于上涨过程中,但其中也不乏跌幅明显的城市,比如天津、郑州。

国家统计局的数据显示,2020年9月天津的二手房价格环比下跌0.2%,同比下跌4.6%。这已是天津二手房价连续第15个月环比下降,连续9个月同比下跌。

有报道称“不管是新房,还是二手房,价格下跌成为当地(天津)房地产市场的主流形态,市区内的很多楼盘,都出现了数千元/平方米的跌幅”。

对此,天津市住建委公开表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以此辟谣“天津房价在短时期出现大幅下跌”。

与天津一样,郑州楼市也同样被 “吵”上了风口浪尖,国家统计局数据显示,今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%,同比下跌0.7%;二手住宅销售价格环比下跌0.5%,同比下跌4.5%,跌幅位居全国前列。

当地从业者表示,“就现在市场情况来看,今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年。”

对此,我们调查发现,天津和郑州的房价下跌情况较为类似,这两个都是属于库存及供应较高城市,再加上今年受疫情影响,整体节奏推迟,当地项目为了加速去化,纷纷采取打折促销的形式,最终造成了整体均价的下跌。

高库存下,天津新房市场稍显乐观

与天津一直“阴跌”的二手房市场相比,新房市场表现稍微乐观一点。

克而瑞数据显示,今年年初受疫情影响,4月天津新房市场逐渐回归常态,需求随着疫情缓解得到逐步释放,常规楼市小阳春延长至夏天,6月天津市场达到一个峰值,而后三季度回归常态。

据国家统计局最新发布的《2020年9月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示,9月天津新建商品住宅价格指数环比8月上涨0.2%,比去年同期同比上涨0.8%,这也是天津近期环比的“六连涨”,换言之,疫情过后天津新房房价就已回暖,保持了半年的“稳增长”状态。

近一年天津新房成交面积月度变化(单位:万m?)

数据来源:克而瑞

另一方面,克而瑞数据显示,截止到2020年9月,天津商品住宅广义存量面积已经达到4560.74万平方米,无论是北上广深还是热点二线城市,天津都是其中存量规模最大的城市,相比六倍面积差的重庆还要多出将近一半。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

天津新房市场成交面积年度变化(单位:万m?)

数据来源:克而瑞

天津2019年全年新房成交面积1411.8万平方米,2018年成交面积1259.3万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1621.4万平方米。这意味着,以目前的广义存量,在没有新增量入场的情况下,天津新房市场两年都卖不完。而这这还没有算上庞大的二手房市场。

天津在巨量供应的影响下,新房价格难以有明显上涨,老城区去化周期超过50个月。在“金九银十”期间,天津一些房企降价打出区域“骨折价”,试图抢先收割市场,甚至还有房企出具了“保价协议”,承诺半年之内项目不降价,以此说服购房者尽快上车。

天津市内房价区域分化明显

我们在采访调查中发现,虽然天津新房房价从整体看是在“稳步增长”,但从区域来看,天津楼市部分区域的跌幅确实不小,包括武清、西青、河东、东丽等区域在内,房价都出现了不同程度的下降,尤其是远郊楼盘。

“远郊降幅比较大,最多能达到30%,市内六区价格相对稳定,但是没有流量。”天津当地的房产中介罗迅表示,天津市场从去年下半年开始就特别难,已经有过两三轮全面降价潮了,有些去年的标杆项目在今年都开始迈入降价的行列。譬如武清区南湖板块,碧桂园云湖项目因南邻津保高速,西邻墓地天福陵园,率先降价至1.2万元/平方米,毗邻的保利梧桐大道项目,价格更低至1.1万元/平方米。

远郊区域的二手房市场更是在整体“阴跌”的背景下情况更为严重。

在北京工作的王晗于2017年3月在武清区南湖板块购置了一套140平米的三房,单价1.5万元/平方米,而如今网络数据显示,她所在小区的单价已经跌至1.1万元至1.3万元之间。

对此,罗迅称这已经是见怪不怪。“和平区的学区房还是很坚挺的,价格趋于稳定,大跌的往往是房价比较低的市内六区以外的地区,像南湖板块这里的二手房基本没有交易量,周边新房甚至比二手房便宜好几千元,对二手房的价格冲击很大。”

另外一位中介朱冰羽告诉我们,天津有较好的教育资源和较高的高考录取率,这对于“北漂”颇有吸引力,因此在远郊买房的大都是在北京工作的人,有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点,卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

2018年5月政府出台《“海河英才”行动计划》后,该人才新政对落户条件大幅放宽:本科40岁以内,硕士不超45岁,博士不受年龄限制,只要持身份证、学历学位证等,即可办理直接落户。

海河英才计划实施以来,天津共落户28万人,但真正留在天津工作的人却很少。

“没有户口的北漂,也会选择在天津落户买房,一般情况下他们就会选择通勤方便的武清等地。”朱冰羽感叹道,“让孩子在北京上完中小学到天津参加高考,或者直接在天津上中小学,反正最后达成了目的就马上转手卖出去,所以说潮水退去自然跌得最狠。”

郑州房价“大跳水”

国家统计局数据显示,今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%,同比下跌0.7%;二手住宅销售价格环比下跌0.5%,同比下跌4.5%,跌幅位居全国前列,

与天津一样,郑州楼市也同样被媒体“吵”上了风口浪尖,据报道,今年郑州楼市有些胶着,当地从业者表示,“就现在市场情况来看,今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年。”

从数据上看,一手房方面,今年以来郑州楼市开盘去化率大幅下降。

克而瑞数据显示,2020年上半年平均去化率只有42%,而2019年整年项目开盘平均去化率是72%。在全国市场复苏明显的7月份,郑州新建商品房销售量却同比下降25.5%。

不能太过武断地说是“最惨淡”,但的确,房企在郑州“金九银十”期间降价促销蔚然成风,有些房企虽然没直白地喊出降价,但通过首付分期、零首付,买房送车位、送物业费、送家电,精装改毛坯甚至是工抵房、特价房等形式进行花样促销。

郑州新房市场库存面积和去化周期变化(单位:万m?)

数据来源:克而瑞

和天津新房市场情况相似,郑州也面临着巨大的库存压力。克而瑞数据显示,截至2020年9月,郑州新房库存面积已到1108.8万平方米,去化周期从去年9月的5.8月变成了14.7月。

因供需失衡、去化压力大,郑州房企降价促销也是情理之中,且大部分“跳水”的楼盘多位于郑州四环外的的荥阳、中牟、新郑等远郊区域。

当前新房市场都在降价促销,在选择房源时,购房者就会理性比较,这就导致了二手房降价、成交慢的现象,我们调查后发现,虽然郑州二手房挂牌价格在降,但成交价基本都在合理范围,没有出现过于夸张的跳楼价。

在限购政策没有放松、整个郑州房地产市场趋冷的大背景下,郑州二手房市场的冷却并不显得突兀,今年的二手房的行情可能会一直这样持续下去,很难出现大规模的回暖。

我们认为,天津和郑州的房价下跌情况较为类似,这两个都是属于高库存城市,在巨大库存和供应的影响下,市场去化缓慢,此次一二手房房价均出现下跌趋势,主要还是受当地房企降价促销抓回款导致的,由于一手房促销力度较大,从而带动了二手房市场价格的下跌。

具体来看,天津与郑州市场本身也已经出现两极分化的局面,部分区域依然热销,部分区域降价也难以吸引购房者的关注。整体降幅仍在合理区间内。

未来市场可能依然还会延续目前的态势,随着年底开发商冲刺年终业绩,整体促销力度或将继续保持或加强。(财联社)

乔羽 本文来源:财联社 责任编辑:乔羽_B7068
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