国庆假期日均成交量同比超8成、经纪人总带看量突破5万次的火热景象，给市场一种北京二手房【点击查看北京二手房】市场自二季度以来的反弹仿佛要一直延伸到四季度的感觉。
不过黄金周长假后，部分房源开始出现价格松动迹象，同时挂牌量则稳步增长，再结合一季度需求延迟释放、网签数据滞后等因素，总体可判断这场反弹更像是市场缓慢复苏中的小周期，而至四季度将逐渐恢复平稳。
二手房回暖新房冷热不均
就北京整体来看，一季度可用“惨不忍睹”来形容。我爱我家研究院数据显示，今年一季度北京二手住宅网签量仅22231套，创2012年一季度以来的新低，而从今年二季度开始，市场迎来强势反弹，二手住宅网签量环比一季度增长132.6%。增长态势持续到三季度，环比增长6.6%，网签量达49671套。
拆分到单月来看，今年5月至9月北京市二手住宅网签量均维持在1.6万套以上，其中9月为今年内第二次突破1.7万套，略低于6月。
合硕机构首席分析师郭毅认为，前三季度的交易量显示北京二手房市场非常活跃。一般而言，单月成交量能够保持在1.5-1.6万套左右，就足以说明北京整体销售市场处在交易活跃期，“单月突破1.2万套就可判断为市场进入稳中向上的状态，超过1.5万套则可视为市场进入回暖周期。”
而另一端的新房市场则呈现冷热不均的态势。尽管中原地产的统计数据显示，自今年4月以来，北京新建住宅市场每个月的成交量均创下此前一年的新高，直至9月才屈居第二，仅次于今年8月，不过从地区来看，仍有部分项目销售堪忧。根据北京市住建委公示的信息，此类项目多集中在亦庄新城、青龙湖以及门头沟【点击查看门头沟二手房】、顺义【点击查看顺义二手房】等地区，开盘距今已超过1年，但仍有大量户型在售。
郭毅表示，此前这些地区供应量较大造成了区域内供大于求的现象比较严重，另外其地理位置及相关配套也不算优越，因此对购房人的吸引力不大。而相对偏高的价格也把购房人群推向了二手房市场。
区域分化回龙观、望京、双井荣登TOP3
当然，有地区波澜不惊，就有地区格外火热。
在贝壳研究院统计的数据中，不久前的国庆假期北京二手住宅成交量超过去年同期的80%，同时经纪人总带看量突破5万次，居全国之首，远超去年的2.96万次。回龙观、望京、双井荣登带看热度TOP3。
郭毅分析认为，这三个片区的共同点为均是早期房地产开发比较集中的板块，因此本身就有庞大的二手房房源基数。同时这几个板块的二手房房龄基本都在15-20年之间，房龄较新的也在10年以上，其业主大部分都面临家庭结构的改变以及家庭人口的增长，十几年前的住宅产品已不能满足他们对于居住品质的需求。此外当下新房市场整体的产品品质有了较大幅度提升，又在客观上推动着老房业主升级换代的需求，所以这几个地区就能释放更多房源，交易活跃度也更高。
从大区域来看，今年前三季度二手房交易成交量最高的仍是朝阳【点击查看朝阳二手房】区，超出榜眼的海淀【点击查看海淀二手房】一倍之多，同时与昌平、丰台包揽北京市前四名，而其他区前九月签约量则不足1万套。
数据来自北京住建委存量房网上签约统计
不过仅看9月单月，这股从4月开始的反弹势头已经回落。尽管签单量最多的仍是朝阳区、海淀区次之，但从环比数据来看，大部分区域都有所下滑，仅东城区、西城区环比出现增长，其中西城区环比增长41.67%，增幅较大，但单月签单量仍低于4月和6月，不及5月大热时的一半。
反弹势头早已回落
实际上，整个10月份的成交量相较之前也已出现回落迹象。
尽管这个10月还未结束，但据郭毅观察，“10月（二手房成交量）已经是下降的状态”。同时贝壳研究院的数据也显示，从本月第3周（10.12-10.18）开始，北京二手房成交量环比减少了4.83%。
而更真实的回落其实更早。因为网签量具有滞后性，从成交量来看虽然三季度仍是小幅增长趋势，但根据我爱我家北京区域的交易数据，在实际签单量上，三季度较二季度已经下滑了12.35%。这意味着市场较二季度已有所降温，不过其中也有北京6月疫情二次反弹的影响。
此外房价方面，北京二手房也是稳中有降。观察贝壳找房平台上挂出的房源，大多数在进入十月中旬以后又有过降价行为。据麦田房产统计，在业主调价房源中，降价房源比例达到92%，而据诸葛找房监测，今年二手房挂牌均价在第23周往后一直呈波动下降趋势。
贝壳找房平台内某房源进入10月先后降价13万元
诸葛找房监测的北京二手房挂牌价走势图
此前受疫情影响一季度需求被推迟，至二季度市场成交暴增，形成一个迟来的“小阳春”，同时新房市场的促销行为又令部分购房人卖旧意愿增加，带动了房源释放。供需两个层面挤压带火了北京二手房市场，而回到当下，郭毅提到北京新房市场上还有6万多套库存，而且价格水平受开发商加快业绩销售的影响已达到低点，新房市场量涨价跌，二手房市场则会受此带动下行。
而除了价格出现松动外，挂牌房源量充足也是进入10月后北京二手房市场显著的特点。根据诸葛找房的最新数据，10月28日北京又挂出了1152套二手房房源，相比昨日继续上涨0.07%。截至当日，北京市共有211844套挂牌二手房待售，按照回暖期间每月1.6万套的去化速度估计，还需要13个月才能销售完毕，未来随着二手房市场流通房源持续增多，将逐步形成整体库存上升、周转率下降的环境，加之购房贷款利率触底后或随银行资金成本上升而小幅走高的可能，对卖房人而言，脱手旧房的好时机已经过去。
因此郭毅判断，二季度的这次回暖只是市场缓慢复苏中的小周期，并且受新房量涨价跌、二手房持续释放的影响，今年剩余四季度也将延续10月份稳中回落的趋势。
本文来源：财经网
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