网易首页 > 网易北京房产 > 网易二手房 > 正文

租金上涨与租房难如何化解?专家呼吁出台住房租赁法

2018-08-24 10:12:14 来源: 澎湃新闻(上海)
0
分享到:
T + -
北京租金暴涨引起了中介行业及长租市场的震荡,同时也引来了管理部门的调查处置。8月22日,北京市住房城乡建设委员会会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。

“北京租金暴涨”引起了中介行业及长租市场的震荡,同时也引来了管理部门的调查处置。8月22日,北京市住房城乡建设委员会会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。

据北京市住建委介绍,开通首日,共接到投诉举报52条,包括自如在内的23家中介机构查实涉嫌存在违法违规问题被予以公开曝光。

此次事件的起源是一份由网络发帖引起的“中介恶性竞争导致房租暴涨”及“资本介入长租公寓助涨房价”的推测,目前,该事件已被上升到监管层面,并在全国各地引起关注与整治。

澎湃新闻梳理发现,房租上涨的现象突出存在于北京地区,通过采访梳理租金上涨的短期、中期及长期原因。在业内人士看来,高房租的短期是毕业潮的需求增加。长期是北京房地产市场的供需矛盾。中期则是长租企业的大量抢房。三期叠加的结果产生了北京房租的上涨。

短期原因:毕业潮需求增加

“每年的6月到8月,都是各地房租上涨的时间段。7、8月份,是每个高校的毕业季,对于他们而言,进入社会的第一件事是找落脚点,从长期规律来看,7、8月份是市场规律性的租金上涨时间段。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚。

中原地产首席分析师张大伟则表示,“按照往年惯例,6、7、8三个月住房租赁成交量能占到全年的近一半。”

租金是CPI的重要构成部分。从国家统计局发布的数据来看,2018年7月,租赁房房租环比涨幅0.4%,同比上涨2.3%;6月租赁房房租环比涨幅0.2%。

通过往年的数据对比可以看到,一年中的2~3月为传统春节过后,6月份~8月份为各大高校毕业季,这两个时间段的租赁房房租环比涨幅普遍较大。

以北京为例,我爱我家集团研究院的统计数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

据中国国际技术智力合作公司发布的数据,2017年本科毕业生起薪平均水平4854元,其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

中期原因:长租企业大量抢房

2015年以来,随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台,开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进军长租公寓市场。

据市场统计机构数据,2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道,预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元,租赁人口达2.3亿。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:租赁市场交易分成两类,一类是普通租赁,简单的说就是租户和业主可以直接交易的,另外一类是长租公寓类型,这一类的典型特点是中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

张大伟称,租赁市场的乱象来说,资本大量进入,并没有多少是增量供应,因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。这种情况下,大量的资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。

8月21日,万科总裁、首席执行官祝九胜在2018年半年报业绩会上表示,目前机构在住房租赁领域中的占比非常低。祝九胜称,据他观察,中国城市的机构渗透率最高仅5%,一般城市连2%都不到,所以从目前情况来看,机构对租赁市场的介入有限。

但在江瀚看来,“即便机构渗透率最高的北京占比只有5%,但是考虑到像北京这样的地方,只要在区域内中介控制了大量的房源,就会引发区域内房租的上涨。”

值得一提的是,此次被推在风口浪尖的公寓品牌自如、相寓均为中介旗下。其中,自如为链家旗下的长租公寓品牌;相寓则是我爱我家旗下公寓品牌。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,随着“房住不炒”的理念贯彻之后,房产中介的日子比较“难过”。

江瀚指出,今年以来房地产调控政策不断落地,房地产市场基本呈现“横盘模式”。对于中介机构而言,以往靠赚取佣金作为他们的主要利润来源,在市场不断调控的当下佣金的利润水平在降低。于是,二房东变成了一些中介机构另外的利润来源,即房屋从房东手上收过来就可以有利润来源。由此,中介不再是中介,演变成了二房东。

“房租上涨的最终原因为何归因为中介,是因为长期和短期的现象都只是基础,租赁市场的快速加速直接体现了房租上涨。”江瀚说。

江瀚指出,现在租赁企业,他们的做法并不是建房,而是通过收购现房,他们的利润来源至少包括三个方面。

一方面,长租公寓通过收购房源进行改造,从而赚取“租金差”;另一方面,房东与租赁企业签订合同后,大部分企业会要求房东免费为公寓留出5~6个月的空置期对房屋进行统一装修,但往往很多租赁企业为了赚取空置期内的房租,会花较短的时间装修后出租;第三,对于租赁企业而言,目前还享有国家的优惠政策,包括银行支持。

在传统中介行业中,中原目前并未涉足长租公寓领域。面对“为什么中原不搞市场一片看好的长租公寓?”的问题时,中原地产大陆区副总裁陆成表示,“中原不玩资本运作,这块蛋糕我们没条件分享。其实最近长租公寓成为了市场热话正好说明,在巨大而聪明的资本力量面前,传统中介要坚守初心,不吃差价,做好服务上下家的中间人角色,明明白白、纯纯粹粹赚取交易佣金是一件很难、很难的事情。”

长期原因:北京租赁房源缺口近400万间

江瀚指出,“透过北京房价上涨背后可以看到的是,北京的房地产市场供需矛盾。只有供给多元化,供给和需求平衡,供需矛盾才能解决。”

“本轮房租的上涨源头始于去年的10月份。拆违的动作直接导致了租房市场供给的减少。”业内人士说。

据北京市城市管理委员会发布的数据显示,2017年,北京市共拆除相关违建5985万平方米。2017年北京市经济运行情况显示,同年,北京商品房销售面积以及保障房销售面积共计1142万平方米。也就是说,新建的明显低于拆除的。同时,贝壳研究院近日发布的数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,租赁缺口达400万间以上。

链家研究院院长杨现领称,如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨,那只能说明一个问题:供给短缺,要么是数量的绝对短缺,要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺,这是租金上涨的根本原因。

面对“推高房价”的指控,住建部约谈了自如、蛋壳等租赁企业,要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

在北京住建委约谈了租赁企业后,长租企业全部表态未来将拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

8月22日,为加大租赁住房供应,北京市住建委多措并举,加大保障性住房建设力度。其中,西城【点击查看西城二手房】海淀【点击查看海淀二手房】丰台【点击查看丰台二手房】三个区在上周先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作,目前均正在进行意向登记过程中。

同日,北京市住建委又明确,北京市、区住房保障部门继续加大工作力度,力争年底前再启动近万套房源分配工作。

租金上涨与租房难如何化解?专家呼吁出台住房租赁法


乔羽 本文来源:澎湃新闻 责任编辑:乔羽_B7068
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻

[网易小编精心整理]

[网易小编精心整理]

热门小区

阅读下一篇

返回网易首页返回房产首页
×