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从业主到二房东到租客 普通住宅如何成为长租公寓?

2018-08-24 09:55:46 来源: 羊城晚报(广州)
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“我们租金高,还帮你免费装修,5年积累下来最高有8个月的免租期,把房子租给我们做公寓吧……”资本“圈地”打造长租公寓的事情也在广州进行。然而张小姐接触下来,发现其中的好处,并不包含“大赚一笔”。

“我们租金高,还帮你免费装修,5年积累下来最高有8个月的免租期,把房子租给我们做公寓吧……”资本“圈地”打造长租公寓的事情也在广州进行。然而张小姐接触下来,发现其中的好处,并不包含“大赚一笔”。

今年8月,一名网友发帖说,自己位于北京天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。自此,资本“圈地”抢占北京长租公寓,甚至“资本吸干年轻人的血”“90后被房租消灭”的声音,此起彼伏。

然而,广州中原研究发展部统计称,7月广州全市二手房租赁租金仅为48.7元/月/平方米,环比微降1%。中国房地产测评中心的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》也显示,深圳、北京两市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势超19个月的时候,上海和广州均出现下跌。广州的长租公寓,是怎样从业主手上走向市场的?为何未能拉动租房价格上涨?

公寓托中介放租几天就被“资本”盯上

今年上半年,张小姐(化名)将自己一套复式小户型房子交给楼下中介放租,小区位于天河公园附近,为万科某公寓楼盘,月租定为3900元/月。

一个星期不到,她便接到中升物业与链家自如业务员的电话,都希望“顶手”她的房子做长租公寓。张小姐说,对方开出的条件确实很诱惑:租金与市场相差不大,甚至比市场价高,业主可以一次性收几年租,不需自己费心打理,不用担心租不出去,还“免费”帮业主装修了房子。

“中升物业可以签2-5年,每年45天免租期,按月付我租金。链家自如价格稍微高一点,报4000元/月,而且每年上涨3%。如果按月付租金,每年25天的免租期,总租期外再加2个月免租装修期;如果按年来付租金,则每年45天免租期,总租期外再加2个半月免租装修期。”

由于租期年限较短,并考虑到出现纠纷时装修费与违约金难以清算,她均放弃了与上述两家企业合作,而是选择去与银行合作,去银行“存房”,并在今年6月正式签约。

从业主手中租房子收房价格相对低

“最终签合约的企业,是一家银行与某集团组建的第三方公司,专门做长租公寓,据介绍只收广州中心5区的房源。按市场价收房,合同签3-10年,对方一次付清几年租金,相关业务经银行办理。”张小姐说,她那套35平方米的复式公寓,当时该小区同类楼房的租金均价是3900元,银行评估后给出的租金是3600元/月,不仅比预期低,还比市场均价低,但她一次性拿到了40多万租金。

“银行委托评估公司上门评估,然后给出租期不同的报价单,最后我选择了签10年。”她说,租金虽然比市场价低一点,但一次性拿到一笔比较大的租金,不仅可以解决很大一部分房屋房贷压力,还可以减少银行贷款的利息,更省去了自己放租和管理的麻烦,而房子还是在自己名下。并且,合同里也写明,虽然租期内会根据租客的喜好装修,但最后还房的时候,会保持房子的原貌,“还是非常划算的”。

据了解,银行对此业务并没有大肆宣传,然而还是有很多业主愿意主动“存房”,张小姐就是自己主动找上门去的。“长租公寓领域,广州有竞价,但总体感觉比北京理性很多。”她说。

有邻居甚至说,她有一套房与张小姐的类似的复式公寓,位于天河岑村,银行给出的收房估价,已从4月的3300元/月降低到2500元/月。另外,天河区金融城附近某在售住宅楼盘,售价过5万,有上半年刚刚收楼的业主将自己一套90多方的房子被某长租公寓看上,业主收到的平均月租也才3500元,比普通出租还要略低。

公寓分散在居民小区经营成本相对低

目前张小姐的房子还没有出租,据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是,越来越多的长租公寓(房间)出现在小区中。

过去,许多长租公寓从“三旧改造”中来,旧宿舍、旧厂房、旧村居等被整栋盘下来,通过加装电梯,精致装修,文化植入,提供管家服务等,打造年轻人社区,由此成就公寓品牌,投入成本较大。例如热衷于在旧城区租地经营以降低成本的YOU+。2012年6月1日,全国首家YOU+国际青年社区在海珠区凤凰新村开业,之后几年时间,YOU+已经遍布北上广。

记者调查发现,如今房间分散式的公寓越来越流行,出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下,借助成熟的小区环境与硬件设施,降低成本,但社交功能同时被消减。

例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地,据了解目前在广州拥有10万个房源。记者从其公众号中获悉,红璞公寓分布在众多小区,例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等,以及一些回迁房,例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。

一些小众品牌也开始瞄准长租公寓市场。房东Kiki自称在天河南一路小区、六运小区、育蕾小区小区均设有“偶遇公寓”,她一般通过中介与熟人放租。其实,“偶遇公寓”虽然挂着公寓之名,却更像是二房东整合了多个出租房,其中不乏间隔房。市民阮小姐从2015年搬到六运小区,三年租金从1300元涨1500元,在周边算比较低的价格了,“刚开始搬来的时候,被周边的小资氛围吸引,房间也经过一定设计,布置比较精致。住下来之后,才发现房间与客厅之间的墙是塑料板,才醒悟这个房间是客厅间隔出来的,至此已经当了三年‘厅长’。”阮小姐说。

然而,据Kiki透露,房间的装修多是上手业主留下,作为房东其实投入很少,“来这里住的,基本都是有小资情怀的白领,而且收入比较高,所以对自己的租住质量要求比较高,会自行布置。”

软硬设施经过改造租客租金相差不大

在红璞公寓东方新世界负责人称:“我们这里是小区房,一般都满房。”经过两重门禁卡,记者进入到住宅楼。房间位于27层,进门首先看到厨房,抽油烟机、冰箱、橱柜、洗衣机一应俱全,该工作人员说:“这些配套设施都是我们公司提供的。”室内约70平方米,三室一卫一厅,能用的空间都已利用上。他承认房间经过改造:“小区里的合租房肯定都是改造过的,你看那大厅那么小,但你放心,我们这都是经过消防检查的,大公司没有什么安全问题的。”不过未看到房间内有灭火器。

记者看的卧室有十几平方米,阳台上还有榻榻米,视野很好,装修虽然简约但也精致,书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面,房屋大门和各自房门均有密码锁,红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一,半年租的话是1800/月,一年租则是1700/月,加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等,需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时,就要到稍远一点的隽园小区了。

记者获悉,东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800-2000元/月,普通租房三室约4500-5500元,粗略算,平均每间房1500-1800元/月,比长租公寓便宜300元左右。

随后,记者又联系了红璞在琶洲的负责人,去到琶洲新村3栋A座,只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台,红璞没有设置前台,负责人直接带到7楼和21楼,看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所,基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月,另收10%服务费。

琶洲新村三房一厅的长租公寓租金约1850-2200元/月,而普通三室租金普遍6000元以上,由此可见与长租公寓也相差不大。

同场加映

城中村居住体验逐步升级住村屋也有打拼的情怀

“广州有上万一个月租金的公寓,比如在天河区珠江新城,也有几百块钱的出租屋,比如在海珠区的城中村,两者相距可能只有三五公里远。更有众多小区房、公租房,可以满足不同人的需求。选择多元,配套完善的话,高大上的公寓没有备受追捧,或许和广州的务实精神是有关的。”天河区一位房地产中介说。

毕业就居住在员村“村屋”的李先生就说:“城中村也有打拼情怀,聚集了许多创业人士、白领一族,是很多人梦想开始的地方,所以不一定所有人都追逐高大上的公寓。”

广州拥有众多城中村,三线改造、智能门禁、河污整治……随着一系列整治措施的推进,城中村的居住环境正在逐步改善,越来越成为成为打工一族的聚居地。为了管理好出租屋,广州各区也想了很多办法。

例如在广州市海珠区,针对“村改居”社区出租屋普遍存在管理不规范、卫生差及安全隐患多等问题,在2006年底探索成立专业中介服务公司,开展出租屋托管服务。瑞宝街石溪村最先试点,在业主和住户“双自愿”的前提下,出租屋实施第三方代管服务模式。近年来,代管出租屋刑事、治安案件发案率较其他出租屋大幅降低,入住率大幅提高。

而在番禺区,出租屋评分已经与积分入学挂钩。据了解,番禺区推出《番禺区出租屋安全星级管理实施办法》,相关细则,“星级安全出租屋”以“消防”“治安”“结构”“卫疫”4项安全和1项诚信为标准,从低向高划分一至三星级出租屋,积分入学申请人只要合法租住在三星级的“星级安全出租屋”,经来穗部门核定后,最高将获得20积分。以此激励承租人与出租方更规范管理出租屋。

白云区更将出租屋的管理细致化,对电动车停放及充电、自动空气开关和漏电保护器配备、烟雾探测报警器安装、灭火器配备、紧急逃生出口设置等都有具体、明确而严格的规定。

而随着广州市城中村“微改造”步伐的推进,广州城中村的居住质量将进一步提高。

从业主到二房东到租客 普通住宅如何成为长租公寓?


乔羽 本文来源:金羊网-羊城晚报 责任编辑:乔羽_B7068
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