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房租,压垮年轻人的第一根稻草

2018-08-16 10:10:53 来源: 财经网(北京)
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北京房租仍在上涨,并且有赶超收入涨幅的趋势。在可以预见的未来,房租涨势或许会越来越凶猛。房租,或将成压垮年轻人的第一根稻草。

那些满怀憧憬留在北京的年轻人,还未体会到求职、求婚、为子求学、求医等接踵而来的人生压力,就先感受到了来自真实世界和经济学原理的第一轮恶意。

北京房租仍在上涨,并且有赶超收入涨幅的趋势。在可以预见的未来,房租涨势或许会越来越凶猛。

房租,或将成压垮年轻人的第一根稻草。

房租收入比高达58.6%!

买不起也租不起?

我爱我家集团研究院的统计数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

更有房产中介直言,“目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元地往上涨。”

细分地段来看,据诸葛找房数据,东城【点击查看东城二手房】区、西城【点击查看西城二手房】区和海淀【点击查看海淀二手房】区房租均价最高,达146元、146元和135元/平/月。其中,海淀区今年6月同比去年6月增长46.7%,涨势最凶猛。

另据云房数据研究中心,相比去年同期,今年5月通州【点击查看通州二手房】区房租涨幅最大,达40%,东西城和丰台【点击查看丰台二手房】涨幅均超过10%。

在某头部中介平台上查询发现,以五环外的上地(海淀区)、北苑路北(朝阳区北部)、黄渠(朝阳区东)附近为例,二居室的房租均在6000-9000元/套左右。更不用提五环以内的房租价格。

必须指出的是,以上数据仅是整套出租价格。而实际上,大部分在京租房者承担的每平米每月的单价,要比上述数据多得多。因为多数人并非整租一套房。有报告显示,在租住方式上,关注合租的人群比例高达82.33%。

而合租,意味着中介从房东手中拿到整套房源,再将整套房源按单间卧室拆分租给多位租客。加上中介的加价,换算下来,合租人实际承担的租金价格(X元/月/平米)往往会比统计数据更高,因为目前机构大多以整套房源的价格为统计对象。(这里仅指普通拆分房源的中介。如果是自如等服务更完善的长租公寓,单间租金会更高,在此不表。)

在五环外,15平左右的单间,2000元左右的月租金,已经不是新鲜事。

在北京,每月要把工资的多少交给中介或房东?

北京市统计局数据显示,2017年全市居民人均可支配收入为57230元,比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。

另据58同城和赶集网发布的报告,2017年北京人均月租金为2795元,同比上涨14%。

按照上述两数据粗略计算,北京租房者的房租收入比,已惊人地超过58.6%。此外,人均月租金涨幅,已超过人均可支配收入涨幅。

刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。据中国国际技术智力合作公司发布的数据,2017年本科毕业生起薪平均水平4854元,其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

北京二手房中位数5.9万的房价让人感慨买不起,如果房租上涨势头不减,租不起的呼声也快要来了。通着全国最长时间的勤,把工资六成交给房东,眼看房租还要涨……房租,或将成压垮年轻人的第一根稻草。

炒房价刚停,炒房租又起?

前不久,中央明确定调,遏制房价上涨。今年前7个月,全国楼市调控次数已达260次。住建部也曾发文表示,楼市调控不力的,坚决问责。

不过,随着炒房价被大力整治、房屋买卖市场冷却,炒房租苗头渐起。

社科院今年5月发布的一份报告预计,随着融资杠杆和政策支持的消长,商品住房市场将逐步退热,资金将逐步转移到租房市场,租房市场将迎来大发展。目前,我国租赁市场规模已超万亿。链家研究院预计,2025年租金 GMV(成交金额流量)将接近 3万亿元,租赁人口 2.3 亿。

自2015年、2017年住建部发文培育租房市场以来,该市场已为一块众人抢食的大蛋糕。目前,“国家队”已经入场,广州、深圳等12个住房租赁试点城市已全部上线国有住房租赁平台;据第一财经,国内排名前100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租市场……

在这个背景下,中介争抢房源的消息频出。在微博、论坛上,多名网友表示,遇到过中介向房东抬高租房价格的情况。计算发现,价格涨幅最高可达50%左右。

据华夏时报报道,北京天通苑的陈先生本打算以7500元的价格将房子出租。蛋壳公寓和链家旗下的自如为争抢房源,多次向陈先生抬高房租,最后蛋壳公寓给到10800元/月。

以此计算,单获取房源这一环节,房租就涨了44%。陈先生在网上发帖时称,“资本进入租房市场,垄断大量房源,最终通过提高房租,吸干年轻人的血。”

自如和蛋壳公寓都是比较知名的长租公寓品牌。近两年,长租公寓发展迅猛,创业公司、房企、传统中介等多个队伍涌入,竞争激烈。

除了长租公寓被指责为抢房哄抬房价,普通中介也被曝存在抬高价格以垄断房源的现象。一位网友表示,曾有邻居的房租被中介从5000元抬到8000元。即相当于直接涨了60%。

中原地产首席分析师张大伟认为,对很多中介公司而言,目前租赁业务大部分都是通过低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价,制造上涨预期。一位业内人士接受采访时曾直言,“多家抬价抢房是很正常的事情。”

房租涨势将越来越猛?

中介哄抬房价,是本轮房租上涨的主要原因吗?事实上,供给端与政策端的传导作用同样值得关注。

影响租金的重要因素之一,是市场供需问题突出。链家研究院数据显示,从2017年8月到2018年2月,链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降,租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。

一方面,楼市调控政策的最终目的是让房子回归居住属性。这意味着通过限购等政策,市场上的现有房源会更均匀地分散到刚需族手中,流转到租赁市场的房源会逐渐变少。

清理违规地下室等和持续拆违减少了原有不规范房源。2018年北京将拆违4000万平方米以上。今年,仅通州就将拆违2000万平方米。

新增房源数量也在大幅减少。北京市住建委公布的数据显示,今年一季度,北京商品房销售面积为78.9万平方米,同比减少66%;其中住宅销售面积54.2万平方米,同比减少59.6%。卖掉的房子变少,意味着租赁市场上的房源增长不足,进一步加剧供需矛盾。

另一方面,2017年北京市常住人口为2170.7万人,比上年末减少2.2万人。尽管这是北京常住人口17年来的首次负增长,但和租赁房源的供给变化相比,这些人口变动对租房需求的影响并不大。

此外,单身潮的来临,提高了北漂青年租房的概率。全国结婚率逐年走低,一线城市结婚率偏低,2017年,北京结婚率不足0.7%。而离婚率却在全国排名靠前,为0.33%。

租赁房源本就有限,又很有可能流入到哄抬价格的中介手中。如果这一趋势不变,北京的房租或将越涨越猛。

未来,房地产税的出台,也将影响人们对租房价格的预期。

据媒体报道,目前房地产税法草案已经初步形成。6月份不动产登记平台已实现全国联网的新闻,被业内认为是房地产税开征的信号。房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇预计,2021年房地产税将在部分城市开征。

具体的开征方式目前尚未公布,不过业内人士倾向于给予人均40-60平米的免征面积,税率不超过1%。如果以这种方式开征,那么三口之家如果拥有两套房,每年或将交几万元的房地产税。

房地产税开征后,如果持有者不将名下的第二三套房子卖出去,最后上交的税费无疑会让租房者承担,房租自然上涨。如果持有人卖掉名下的房产,在目前楼市限购限售的大环境下,这些二手房大部分会流入到刚需族手中,租赁市场的房源就更少了。这也会带动房租上涨。

目前,国内城市的租金回报率(1年租金/房屋价格)与全球热门城市相比普遍偏低。2017年发布的《中国租金回报率最全地图》显示,北京的租金回报率以1.37%在百城里排名第96位,深圳为1.38%,上海1.48%,广州1.69%。

这意味着,如果仅靠收房租拿回买房成本,在北京需要73年。

相比之下,东京首都圈的租金回报率为5.76%,洛杉矶租金回报率为5.8%,纽约在4%以上,伦敦能达到3-4%。

不合理的租金回报率,说明房价和房租肯定至少有一个需要调整。然而,房价难降,房租易涨。

尽管目前明确房价不能涨,但由于高房价下房子依然是很多人的资产,并且已为此背负了高杠杆,房价即使下降,幅度也不会太大。调整空间更大的,显然是房租。

2017年社科院发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示,有14.6%的流动人口在北京购买了住房。换句话说,86.4%的在京流动人口需要租房生活。租房市场的火热,有牢固的现实基础。

即使房价降了,买房的人终究是少数。依然有大量买不起房的北漂、为了教育资源另租房子的父母、家在郊县希望住的离公司近一点的年轻人等等,继续拥抱租房市场。

不过,如果房租高速增长,终会有大批年轻人因难以忍受高昂的生活成本和不高的生活质量,投靠新一线或家乡省会城市。有资产的人留下,空有梦想的人离开。有时候,想去哪个城市发展,也并不由个人选择。

房租,压垮年轻人的第一根稻草


乔羽 本文来源:财经网 责任编辑:乔羽_B7068
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