楼市大卖 调控政策如何“应试”

严控政策频出，信贷持续收紧，房地产市场的热度并没有因此消退，一二线城市的“高温”在向三四线城市传导。7月16日，据国家统计局发布的2018年上半年全国房地产开发投资和销售数据显示，1-6月，全国商品房销售额高达6.69万亿元，同比增长13.2%。楼市“大卖”的背后，调控政策如何保证“只住不炒”，房地产税如何推进，长效机制何时建立都是必答题。

商品房销售额超6万亿

数据显示，2018年1-6月，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%。其中，住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%。从月度数据看，2018年6月单月，全国商品房销售面积超过2亿平方米，销售额高达1.8万亿元，刷新了年内最高纪录；从累计数据看，2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平方米，销售额高达6.69万亿元，刷新了历史同期纪录。

中原地产首席分析师张大伟分析，对于当下市场来说，大部分城市买房依然可以赚钱，这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量与调控政策力度的情况下，依然在创造历史销售纪录；其次，部分地方政府主动调控欲望不强。预期调控不足，更多的是结果管理，只是为了控制平均房价平稳而调控。

此外，张大伟介绍，本轮楼市爆发的起点在2015年6月，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。

今年以来，楼市调控政策频发。调控政策虽然严格，然而全国楼市调控政策密集发布在2018年6月。据不完全统计，今年6月，全国超过25个城市发布调控政策，累计发布房地产调控政策内容多达32次。6月15日，北京市住建委等多部门共同起草了《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》要求，以配租公共租赁住房为主，配售共有产权住房为辅，筹集房源就近解决人才居住生活需求。“最近几个月全国密集发布的各地人才政策，影响了市场需求。叠加上摇号政策刺激，限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。部分城市出现了局部成交热，这也是导致楼市依然火热的原因。”张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产市场开发投资总体强劲，但很难在两位数上运行。所以从这个角度看，即高速增长的可能性不大，接下来会在5%-10%的区间运行。

调控政策频出

在商品房销售呈明显上升趋势的情况下，个人按揭贷款却有所下降。国家统计局数据显示，2018年上半年，个人按揭贷款11524亿元，下降4%。张大伟分析称，从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

据公开数据显示，居民户长期贷款在2017年上半年为2.82万亿元，在2018年上半年减少到2.5万亿元。“房贷收紧依然是趋势，房地产降杠杆政策将继续持续，目前购房者首套房按揭利率分化，部分城市已经基准上浮20%，平均按揭利率超过6将成为趋势。”张大伟说。

进入6月以来，房地产市场政策频出。6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入到全面运行阶段；6月25日晚，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行；住建部等七部委联合发文，将于今年7月初至12月底开展治理房地产市场乱象的专项行动。

调控房地产市场，严控“只住不炒”已经成为了政策趋势，然而据此次发布的数据来看，我国房地产市场下半年依然有望上行。国家统计局新闻发言人毛盛勇在7月16日的发布会上表示：“从房屋新开工面积、土地购置面积和土地购置费等先行指标来看，下半年房地产投资也有望保持较快增长。房地产投资，今年上半年增长9.7%。下半年的房屋新开工面积在加快，土地购置面积和土地购置费增长也在加快，以此来看，下半年房地产投资也有望保持一个比较快的增长。”

推进房地产税

毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措。

4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列为预备审议项目，视情在2018年或者以后年度安排审议。

据国家统计局数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。虽然卖地收入仍在不断上涨，但在一二线城市，土地资源开发力度过大，伴随着去库存的完成，新增住房资源严重不足。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。业内人士分析，房地产税之所以被提上日程，其目的并非遏制房价，而是理顺财税关系，从而最终取代土地财政。

不动产登记信息管理基础的全国联网，为房地产税的开征提供了基本的技术储备。全国住房信息联网与国地税合并，意味着征收房地产税在技术上也不存在障碍。6月15日，全国省级国税地税合并挂牌完成，从此我国税收迈入统一监管时期，同时也为下一步房地产税的征收铺平了道路。

张大伟认为，近期的房地产调控与往年相比出现了明显质变，各种房地产调控从过去的以限为代表的短效机制向长效机制转变，而房地产税是长效调控机制中的一个重要环节。从根本上讲，房价长期受人口和经济面的影响，短期受金融政策和土地供给的影响，房地产税在其中的作用相对有限。但如果能对刚需减税而对投机加税，房地产税对于市场仍会带来实质性的影响。

此外，张大伟解释，房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。很多人认为的房产税其实是持有环节，而房地产税是包括房地产交易和持有的一类税种。这意味着房地产税落地的速度虽然在加快，但因其复杂性等原因，立法过程应该会比较长，三年内落地的可能性不大。