房贷收紧倒逼银行住房金融业务转型

在基准利率基础上上浮30%——日前，兴业银行、光大银行上调了北京地区首套房贷的利率水平。据融360最新发布的5月份房贷数据显示，其监测的533家银行分（支）行中，有8家银行执行了同样的上浮利率。

虽然从国家统计局6月15日发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，一、二、三线城市的新房和二手房价格均环比上涨，多地环比涨幅扩大，但是，政策层面引导“房住不炒”的严调控基调却更加明确。

据记者不完全统计，今年以来，全国各地出台的楼市调控举措已有近200次，仅在房价“偏热”的上个月就突破50次。在新型住房制度不断构建的大环境下，银行房贷业务自然也在持续收紧。

“当房地产被赋予太多金融属性，就容易形成社会问题。” 建行董事长田国立在6月14日召开的陆家嘴论坛上表示，“我们认为，利用住房租赁市场，辅以必要的政策培育措施，引导空置住房流入市场，可以改善存量住房的风险收益特性。在提高存量住房市场风险承受能力的同时，实现原有社会资源效益提升和充分利用，利用‘疏’的方式解决城市土地利用率问题，也是对‘堵’的方式的有力补充。”

严控楼市方向明晰

“现在贷款办理的速度不好保证，额度都比较紧张。和过去比，银行对于申贷人的审核也变得更严格了。”北京某房地产中介表示。

除了办理流程变长，贷款成本的提升也逐渐让消费者感到压力。在福建厦门购房的小李担心商贷利率上浮太快，放弃了“商业＋公积金”组合贷款的方式，在今年2月份递交了纯商贷申请。不过，目前银行尚未给小李放款。小李告诉记者，和他办理相同贷款方式的业主也在等待之中。

“今年监管部门对房贷的额度控制比较严，一些中小银行获得的额度比较少，因此，他们提供的利率会比较高。”某银行业内资深人士向记者透露。

“银行房贷利率的普遍提升是资金供需关系决定的。现在政府在着力落实金融去杠杆，把更多资金流向引导至普惠金融等实体经济领域，银行获得的房贷资金成本变高了。”上述人士表示。

银行房贷利率的持续收紧，也从侧面反映出政府对楼市的严控方向没有动摇。近期，住建部相继约谈了成都、太原、海口、三亚、佛山、贵阳、西安、长春、哈尔滨、大连、昆明、徐州12个近期房价上涨过快或具有过快上涨潜力的城市相关负责人。

“5月份，各地不断加大房地产市场调控力度，全国有40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。

房贷持续收紧态势未变

从国家统计局最新发布的5月份数据来看，楼市有所回暖。环比来看，一、二、三线城市的新建商品住宅销售价格均出现上涨；同比而言，除一线城市外，二、三线城市的同比涨幅均有所扩大。

通过对国家统计局数据进行整理，融360计算得出，今年1至5月，全国平均房价从去年同期的7959元／平方米上涨至8647元／平方米，涨幅为8.64％。

上海易居房地产研究院也在6月15日发布的《5月份房价指数报告》中指出，当前，全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，已经重新回到了“偏热”区间，必须防范失控风险。

近期，西安、天津、成都等新一线城市“你方唱罢我登场”的抢人才大战成为许多媒体关注的重点。而在其中，提供住房补贴和优惠的公积金政策等安居政策成为50多座城市的共识。多位专家均表示，把吸引人才与楼市直接挂钩的操作，存在着变相给楼市放水的倾向。

“每平方米可以给购房者补贴200元。”据某西南地区四线城市相关人士向记者透露，该市在去年还通过对开发商、银行、购房者等楼市主体进行奖励来刺激购房。据记者进一步了解，由于有消化存量房的需求，四线以下的小城市刺激购房的行为并不鲜见，培育当地政府和市场去适应“房住不炒”的新型住房格局任重道远。

不过，房贷持续收紧的态势并未随着楼市的波动而发生变化。从2017年5月份至今，全国首套房平均利率已连续12个月上涨。据融360最新发布的5月份房贷报告显示，2018年5月份，全国首套房贷款平均利率为5.6%，相当于基准利率的1.143倍，环比4月份上升0.72%，同比去年5月份上升18.39%。

具体到城市而言，郑州和哈尔滨的首套房贷平均利率首次突破6%。在一、二线城市首套利率出现不同程度上升的情况下，二线城市总体利率水平已超越一线城市。

把这样的房贷利率水平与国家统计局5月份数据中反映出的一线城市商品住宅销售价格同比持续下降、二线城市有所上涨的情况相对比，可以看出，房贷利率在抑制楼市升温中所扮演的调节作用。

住房租赁恰逢其时

6月19日，北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》显示，北京市住房租赁交易量增价稳。

据主要经纪机构成交数据推算，2017年，北京市住房租赁市场累计交易246.8万套/次，同比增长22.3%。北京市住建委表示，未来将大力培育和发展住房租赁市场，要点包括规范住房租赁市场管理、完善住房租赁监管和交易服务平台、加快推动《北京市住房租赁条例》立法等多个方面。

和北京一样，在国家提出“租购并举”的住房制度、鼓励租赁市场发展的背景下，全国各地的租赁市场也在不断发展。在培育租赁市场的过程中，在住房金融领域领先的建行发挥了重要作用。而这一蓝海领域，或将成为未来银行住房金融业务转型的关键所在。

“2018年，建行将继续推进住房租赁金融市场的发展，作为全行的战略重点，推动住房租赁市场建设，积极探索利用新市场、新机制、新生态化解房地产市场长期存在的问题。”田国立在陆家嘴论坛上表示，“‘CCB建融家园’就是我们在打造的品牌。在这一体系当中，建行始终坚持市场归市场、金融归金融的原则，从源头上避免住房租赁市场重蹈传统房地产市场的覆辙。”

据了解，该行目前已与300多个地级及以上城市签订了住房租赁合作协议，并在243个城市实现平台上线，还与近1500家企业开展了租赁市场合作。同时，该行已在平台上累计上线35万余套房源，并出租近9万套。6月15日，该行服务住房租赁的子公司——建信住房服务有限责任公司在北京开业，这也是该行探索住房租赁这片蓝海所迈出的重要一步。