一线城市商品住宅 销售价格同比持续下降

6月15日，国家统计局发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市中，有61个出现新建商品住宅价格上涨，相比4月的58个和3月的55个，有所增加。

在房价回升的同时，成交量也有所回暖。根据国家统计局前一天发布的数据，1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。

但另一方面，调控并未有丝毫放松。5月以来，楼市调控再次全面升级。中原地产研究中心统计，5月全国超过40个城市发布调控政策，调控政策内容多达50次，调控的抑制作用或将在下一阶段显现。

数位受访人士也均表示，数据来看，价格上涨区域基本与调控力度加大地区吻合。在整体楼市回暖的背景下，不排除各地再次密集发布调控政策的可能性，预计后续的价格上涨幅度将被抑制。

多因素推动二线楼市回升

本轮反弹被认为主要集中在二线城市。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据情况时指出，从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

从同比来看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

值得注意的是，楼市区域分化情况更加严重。5月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比最大增幅为5.3%，最大跌幅为1.1%，与4月份对应的最大涨幅2.1%和最大跌幅0.4%相比，价格波动区间扩大明显。

二手房方面，70城中有61个环比上扬，只有福州、上海、南京、厦门4个城市下降。

易居研究院研究员詹毅凡告诉21世纪经济报道，二手房市场受限价影响相对少，数据更容易反映市场走势。与4月相比，二手房价跌回一年前的城市有所减少，且下跌城市的跌幅也有所收窄，反映了5月份全国楼市有所回暖的现象。

多重因素刺激下的供需结构暂时失衡，被认为是部分城市价格上涨的原因。

供给方面，易居研究院数据显示，截至?2018年5月底，受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米，同比减少8.2%，连续34个月同比下降，有73个城市库存规模低于去年同期水平。

中原地产首席分析师张大伟则进一步向21世纪经济报道指出，对于一些热点城市而言，尽管土地出让面积有所增加，但限价政策导致的捂盘惜售，也让这些城市的供应不足预期。

张大伟表示，各地楼市密集的调控政策在过去1年多维持了市场逐渐平稳，但调控政策的边界效应减弱。一方面，限价政策造成价格倒挂，摇号放大了购房牟利红利，刺激了潜在投资需求。而另一方面，部分城市人才政策放松落户，导致的外来需求释放，是部分城市供需结构失衡的重要原因。

调结构与控情绪应并重

在市场出现回调迹象，调控政策边际效应减弱的背景下，调控的下一步走向引起各方热议。

“政策的作用体现有一定的滞后性，因此需要更多的变化和前瞻性。”詹毅凡告诉21世纪经济报道，当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在0.1%到0.6%的合理区间之后，连续3个月扩大，且已达到近19个月的最高值，已经重新回到了“偏热”区间，必须防范过快上涨的风险。

以成都为例。5月，成都新建商品住宅同比上涨3.4%，在15个热点城市中居首。早在2016年10月，成都就已推出住房限购政策，并在2017年3、4月先后将限购扩容到二手房，并对新房实行三年限售。但成都将限购对象锁定为个人，这被认为是此后市场火热的一大原因。成都市房管局相关负责人后来在解释这一政策时称，当时主要考虑到成都商品住房市场供应相对充足，部分区县还存在去库存压力，房价整体水平还相对较低。

不过，在多方因素的影响下，成都市场在2018年升温，在5月被住建部约谈后，推出了全面升级的限购等政策，上述负责人在解释政策时表示，供需关系已发生逆转，供需矛盾较为突出。

张大伟表示，楼市调控应当注重“调和控”两个方面，一方面要控制市场情绪和预期，另一方面，更要调整住房供应结构，增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”，是市场过热的主要原因。而北京等一线城市之所以能在此轮回暖中相对稳定，也与其在住房供应结构的积极调整有关。

因此，对更加系统性调控的呼吁也日渐高涨。6月14日，全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在陆家嘴论坛演讲时表示，房地产市场前期已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，而目前的行政性措施已经不能根治。他建议，重新成立住宅制度改革领导小组，组织制定住宅制度改革的总体方案，协调相关单项改革。