“万物皆有裂痕，那是光进来的地方”。北京商办市场经过446天阵痛式调整，市场逻辑正在发生变化。
“3·26新政之后（北京）整个商办市场都是冰冻状态，开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不允许个人购买，而公司购买的话，新注册公司是不可能贷款的。所以，从投资属性看，新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。
3·26新政，指的是2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控，从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”，且惩罚性措施配套齐备。
不过，龙湖集团北京地区营销总监李昂发现，新政之后，开发商可以找到商办市场的新逻辑：一是从投机到投资的客户意识升级；二是从传统售卖逻辑进化到用户使用逻辑；三是从新用户使用逻辑下对产品的全新规划。
商办开发商自白
北京商办市场3·26新政至今仍令业内人士心有余悸。
根据政策，北京商住房调控空前严厉，不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房（“商改住”），还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是，北京市政府要求二手商办项目出售给个人时，买家资格除等同于住宅限购要求，还需全额付款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品，流动性基本冻结。
“小的产品一夜之间消失了。比如，原来总价300万左右可能就可以在北京三环买到一个商住房，这对刚毕业或刚来北京的人群是很好的机会。但新政后，所有产品重回写字楼定位，300万写字楼对应的客户是身价两千万以上的客户。相当于商办市场购买客户的分母变小，减掉80%，剩下都是有实力的公司；分子也在发生结构性变革，变成有实力的用户。一年以来（商办）市场成交非常惨淡。开发商只有两条路：卖掉或转为自持。”上述开发商负责人表示。
李昂也表示，“商办类物业可以做联合办公，也可以找机构整售，但会面临赔本赚吆喝的局面。因为他们知道你急于出手，但这对于开发商损失太大。”
这是目前北京商办市场的整体困境。21世纪经济报道记者梳理了3·26新政之后，北京商办市场所经历的变故。2017年3月28日，北京泰禾中央广场等六个项目涉嫌将商办用途改变为居住用途对外宣传并销售，被住建委点名“违规”；同年4月，北京市住建委联合其他部委约谈15家中介，限期下架全部“商住两用”虚假宣传词汇房源；同年5月，据北京市住建委官网消息，已有七个在售项目被停网签，一家开发建设单位被吊销营业执照，共计520家中介机构及门店被查处，另有138家中介门店自行关停。
重磅调控将北京商办项目成交拉近冰点。中原地产数据显示，2017年3月26日之前三天，全市成交量达850套；而后三天，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市仅成交7套。
冰冻态势一直在持续。统计显示，今年前5个月，商业新增供应475套，同比下降27%；成交783套，下降60%；成交面积11.69万平方米，下降65%；成交均价34485元/平方米，上涨21%；成交金额40.3亿元，下降58%；目前存量18341套，同比持平。
新的市场逻辑
为了解当前北京商办市场销售现状，21世纪经济报道记者抽样调研了部分楼盘。这些楼盘销售人员均告诉21世纪经济报道记者，目前只能以公司名义购买，没有其他变通渠道。但由于新注册公司无法贷款，北京商办市场几乎处于“零杠杆”状态。
没有杠杆意味着开发商会失去绝大部分没有现金流实力的客户。（由于新注册公司基本没有现金流，基本无法直接得出企业的一般财务指标。如果该公司的项目比较好，属于国家政策支持或进入门坎较高基本处于垄断地位，银行一般也会提供期限较长的建设期项目贷款；如果对该公司的项目特别看好也会提供一般性的短期流动资金贷款，但对于这种贷款，银行一般要求提供强担保，如果不符合以上条件的新成立的公司想去银行贷款难度很大。据工商银行相关人士解释，绝大部分银行要求信用贷和抵押贷都得成立1年公司才可以贷款。）也就是说，一般的投资销售逻辑在北京商办市场已经走不通，撬动极为稀缺的具有现金流的优质客户必须找到新的突破口。
但李昂惊喜地表示，近几个月，龙湖发现了新的市场逻辑。“当前一般投资渠道收益不甚高；整个房地产市场都在去投资化，北京住宅市场已经没有新项目供应；互联网投资热潮也已过去。不少客户手里有钱但不知道干吗。”
不过李昂发现，调控也在倒逼市场回归理性。目前北京房地产的市场逻辑已经发生变化，过去没有人在乎租金，而现在一定要关注租金回报率。
“现在持有资产与以前有着本质不同。以前的逻辑是关注资产增值，比如，国贸、望京区域等客户通过低买高卖等方式获益；现在客户就只是为了保值。比如，龙湖西宸广场和长安天街两个项目按照周边价格算下来回报率约在4.5%左右，但在两三年以前（回报率）没有七八个点是不会考虑的。这是不考虑租金增长、资产增值算出来的，是保值增值的逻辑。”李昂表示。
另外，李昂发现，商办市场投资逻辑也在发生变化。一个重要的比例数据是，商办市场如今50%成交都是自用。而此前都是投资，客户用来出租或卖掉。“以前的客户买商办物业都是为了三年内脱手，现在都是持有逻辑。这些客户对投资的理解和原来投机不一样，而这背后是大家对从投机到投资的思想意识的转化。也说明，北京土地市场资产价值得到了客户更多认可。”
北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志认为，商办收益所依托的商业氛围、商业业态等因素需要时间培养，因此商办并不是高速回报产品，而是作为资产配置中价格波动的平衡器与压舱石。
本文来源：21世纪经济报道
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