长租公寓，“存量房”时代的管理困境的出路

银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。

据统计，北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量已经远超新房。在当前房企融资成本越来越高，获取建设用地越来越难，新建房风险越来越大的情况下，新房供给出现了一定程度的不足。可以说，我们如今已经进入了“存量房”时代。

长租公寓的出现，很好地缓解了当前“存量房”时代的管理困境，满足了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据，中国近几年流动人口规模超2亿。城镇化快速发展，而土地资源有限，房价较高，在一二线城市周围聚集了许多缺乏购房能力的人口，长租公寓的出现既能满足他们的住房需求，也降低了住房支出。

然而，国内公寓企业的经营模式决定了长租公寓行业是重资产模式，不管是通过整栋（或一栋中的几层）收房，还是分散式收房，抑或是直接购置房产进行公寓出租经营，前期的资金投入都十分巨大。不仅仅是初始的固定资产投资，巨大的装修成本和后续的维护成本都是非常庞大的开支，企业几乎都是在高负债的状况下运营。然而，行业当前还处于萌芽阶段，就如初期的共享单车一样，正是各大品牌跑马圈地，占据有利竞争地位的时候，规模扩张导致融资需求更加迫切，重资产规模也会与日俱增。

所以，该行业的重要出路就是利用资产证券化的方式将企业的“重资产”轻量化。这一过程中，需要注意以下几点。

第一，对进行资产证券化的公司严格审查。资产证券化的前提是该公司有稳定的现金流，这就需要设置一定的盈利门槛，要求运营成熟稳定，建议至少应该运营半年以上，这样能够保证公司现金流的稳定性。

当前我国长租市场的主要盈利来源依然是租金收入，而租金收入最大的保证就是出租率，所以对于资产证券化公司的出租率也要进行审查。另外，由于当前该行业整体负债率偏高，还需对增信单位和担保机构进行审查，这样能够保证公司的还款能力，提升投资者信心，有利于降低市场风险。

第二，从事资产证券化的公司应引入专项计划增信措施。企业证券化产品的价值与该公司的经营情况密不可分，所以可以采用现金流公寓租金收入超额覆盖的方式，保证在质押期间，公寓所产生的租金收入规模足以支付优先级证券的当期本息。

第三，可以依据证券化产品的不同特点，进行结构化分层，例如优先/次级、优先/权益级等。通过规定不同的期限、还款方式、利率类型等，满足公司多样化融资需求，减轻公司还款压力，同时也能够满足不同投资者的需求，丰富市场投资品供给。

总体而言，长租公寓这一片蓝海蕴藏着不小的风险，利用资产证券化则是重资产轻量化中必不可少的一步。希望行业内企业能够良好地处理，让长租公寓这一行业健康、高效地发展下去。