北京学区房向何处去？

北京的学区房交易似乎再度进入活跃期。

海淀【点击查看海淀二手房】区科育小区一套单价810万、房龄30多年的老公房，在某中介平台上上线15天，已被带看了20次。这是中关村一小的学区房，而且房址没有适龄儿童入学。

据报道，位于北三环海淀区的某小区，5月4日上架了一套1058万元的三居室，单价10.4万元/平方米，挂牌第二天便成交下架。该房源挂牌仅一天时间，便被不同的经纪人带看了98次。

链家数据显示，2017年4至5月，西城【点击查看西城二手房】区德胜片区只成交了4套二手房，而今年4月至今，已成交了19笔。挂牌均价也从今年1月开始持续回升，从12.3万元/平方米上涨至13.6万元/平方米。海淀区中关村片区挂牌均价，今年1月至4月，也上涨了约1万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟指出，每年5月份北京的小学会开启入学信息采集工作，因此3月份至4月份，都是学区房最重要的交易时间。因此这段时间的市场活跃度有所提高。

多校划片的分类影响

北京市将扩大幼升小多校划片的使用范围，这对学区房市场有何影响？

海淀区万泉河学区的房产中介任磊告诉21世纪经济报道记者，最近来咨询学区房的客户的确在增多，“而且都会提及明年将实行的多校划片”。

任磊认为，下半年海淀学区房成交量可能会上升。一部分已购买学区房的家长因为担心价格下跌，可能会选择抛售，另一部分家长可能会赶在新政来临之前“搭最后一班车”。

长期来看，“此类政策相当于减少了此类学区房的炒作空间，实际上有助于学区房的概念降温，这自然会带来购房者的理性。而且很多教育资源也逐渐在郊区布局，所以很多市区的胡同学区房等就会快速降温。应该说这也体现了此类学区房较好的政策管控效果。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

“北京真正能称得上学区房的只有西城、东城【点击查看东城二手房】、海淀的一部分和朝阳【点击查看朝阳二手房】的一小部分，”张大伟说，“这四个区又可以分成两类，一类是西城，优质教育资源是块状的；另一类比如海淀、朝阳，优质的教育资源是点状的。”

“多校划片政策对点状优质教育资源地区的学区房影响很大，比如朝阳区，在一个片区内只有1所好学校，如果不能单校入学，家长可能就会慎重。然而，2018年朝阳区入学政策中没有提及‘6·30新政’。”张大伟说。

“但对于西城、东城这种全区域教育资源都比较优质的区来说，多校划片政策影响不大。”张大伟说。

为何本应正式实行的“6·30新政”以这种姿态落地？严跃进认为，相比于郊区，市中心的学区概念本身“根深蒂固”，改革起来是要考虑很多因素，甚至和社区管辖等内容也是挂钩的。所以对于类似学区概念，有必要进行区别对待。

破解教育资源不均衡是根本

除了多校划片政策外，有关部门也在“加码”打击学区房热的其他方式。

近日，海淀区、东城区和丰台【点击查看丰台二手房】区开始了2018年幼升小入户调查。有家长反映，学校会在不提前通知的情况下入户家访，主要查看房子状况、是否实际居住，并登记父母和儿童信息。

这是因为，北京市今年仍将加强对过道房、车库房、空挂户等情况的核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为“点对点”入学资格条件。

此外，为了遏制“学区房”炒作现象，5月初，西城区房管局对辖区内的所有房地产中介机构提出要求：加强对本机构发布的房源信息的自查，严禁以“学区房”为卖点发布房源信息，不得以“学区”概念炒作二手房交易，及时下架不符合交易条件的房源信息；加强经纪业务管理，不得承接门道、通道、走廊、厨房、卫生间等不具有居住功能的房屋的房地产经纪业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“老破小”的学区房或将因为学区价值的减弱而吸引力降低，“尤其是一些过道房或者户型不佳的学区房，未来会面临转手的压力。”

“暂时来说，学区房的价格上涨乏力，但下跌也难。学区房本身地段优势较为明显，这也体现了当前学区房内在的价格坚挺的因素。”严跃进告诉21世纪经济报道记者，相比于其他方式，买学区房进入名校仍然是主流途径。

张大伟则认为，在教育资源的不均衡彻底解决之前，教育政策、房地产调控政策对学区房过热的治理都还有待观察。

严跃进也认为，类似教育解绑的问题，未来肯定会有动作，尤其是一些优质学校迁入郊区可能是大概率，以促进教育资源的均衡化发展，“北京等城市都会大力去做”。

还有一些因素会推动学区房市场出现一些松动。比如租房入学的权益增加，以及随着租赁市场发展，租房可落户概念介入，学区房市场或许会有新的变化。