尴尬的长租公寓证券化

银行贷款、发债融资等渠道相继遭遇监管堵路后，租售并举时代开发商们的流动性更为紧迫。尚未阳光化的类REITs成为首选。2月5日，碧桂园获准发行百亿级长租公寓REITs产品，这也是首个百亿级的长租公寓REITs产品，业内认为，虽然目前不断有房企联手金融机构获准发行REITs产品，但几乎都是以私募形式发行，属短期融资行为，公众投资者无法参与，未能将REITs规则落实到操作细节层面,要解决投资者范围的问题，将REITs规则落实到操作细节层面,推出公募REITs产品，才能诞生长期限、高流动性的权益投资型REITs产品。

百亿规模

所谓房地产信托投资基金(REITs)，是房地产证券化的重要手段，即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

随着国内长租公寓REITs产品开闸，越来越多布局住房租赁领域的开发商试水这一新蓝海。2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（以下简称“碧桂园租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过。值得一提的是，这也是国内首单规模体量达到百亿级的REITs产品，同时该项目也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。

据悉，碧桂园租赁住房REITs产品是由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同开发，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。

本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试。此前，碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议，并陆续接受放款。

“这是千亿级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”，碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示。

地产大佬新“钱途”

在租赁租房市场发展温床以及相关政策东风培育下，长租公寓REITs产品自去年四季度进入布局高发期。

去年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，为国内首单长租公寓资产类REITs产品开创先河，不久后，保利地产发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上海（楼盘）证券交易所出具的《无异议函》，去年12月，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”相继成立。

事实上，随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营，租房市场站上风口，但长租公寓前期投入大、回收周期长，且盈利空间有限等难题长期以来备受诟病，作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品受到房地产商的青睐。

对于房企扎堆布局长租公寓REITs对行业带来的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似资产支持计划或者REITs产品的创新，从宏观层面看，符合租赁市场发展的规律。长租行业会在未来具有高速发展的潜能，成为后房地产市场的新增长点。实力房企逐步进入长租公寓市场，对于承租者来说有了更多的选择。对于房地产企业来说，在开发增量市场竞争加剧的前提下，存量市场存在着广阔的前景和商机。房企纷纷抢滩长租市场，有利于盘活市场存量房，降低空置率，让房屋回归居住属性，促进房地产市场进一步发展。

阳光化难题

北京商报记者注意到，尽管已在中国市场蛰伏十多年之久，但仍未有严格意义上的REITs产品面世，目前国内房地产开发商试水的REITs产品几乎都是以私募形式发行，主要面向机构投资人，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。

在业内人士看来，我国类REITs产品实质仍多为房地产面向合格投资者的短期融资行为，公众投资者无法通过类REITs产品 参与房地产投资，而要解决投资者范围的问题，需要推出公募REITs产品，让投资者投资于REITs产品，才能诞生长期限、高流动性的权益投资型REITs产品。

同时，高税收也成为REITs行业进一步发展的拦路虎。严跃进就表示，尽管政策方面的放松已经令房地产REITs产品迎来春天，不过高赋税仍是发展桎梏。“目前来看，这个行业重组等各阶段负税较重，只有解决了税收问题，提升REITs投资者的收益水平，才能使REITs市场蓬勃发展。”

具体到税收种类，中国REITs产品联盟秘书长王刚曾表示，中国REITs的主要障碍在于重组税，即如何将资产装到SPV当中，因为这会触发土地增值税、营业税等一系列的税收，尤其是土地增值税。

“从法律立法角度来看，我国的国家计划纲领性文件、国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进REITs试点，将REITs作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展、传统基础设施领域的政府和社会资本合作等领域，但迄今为止尚未出台REITs立法或实质性优惠政策，未能将REITs规则落实到操作细节层面。”一位不愿具名的分析师坦言。

同时长租公寓实现REITs后，获得的资金是否存在资金用作他途的可能性也饱受业内质疑。对此，中原地产首席分析师张大伟对北京商报记者表示，从目前实际情况来看，存在资金他用的可能，企业变现长期租金的监管难度非常大，本来这种资产也和房地产开发流程一样，目前市场上租金回报肯定不能弥补开发成本，所以企业融来的资金基本都有其他用途。